土地貸款如何取得高成數低利率?土地借款成數利率大解析(2021年新版)

土地貸款額度如何提高?土地借款流程眉角大解析!
土地貸款額度如何提高?土地借款流程眉角大解析!

土地貸款本質上與房屋貸款雷同,只要名下有不動產就可以辦理。土地貸款一般民眾會先想到銀行貸款,但是其實土地是很難向銀行申辦貸款的,目前只有農會或是土地銀行才有辦理土地貸款

土地貸款的種類很多,有建地貸款農地貸款工業地貸款林地貸款原保地貸款,各個管道的額度及利率都各有不同,如果銀行無法貸款,該怎麼辦呢?相信很多民眾想要用土地貸款週轉時都會有很多問題,今天康代書要教大家如何用土地抵押貸款順利取得資金。

土地抵押貸款的3種管道

  1. 銀行土地抵押貸款
  2. 融資土地抵押貸款
  3. 民間土地抵押貸款
康代書整理以下表格給各位參考:
項目
銀行土地貸款
融資土地貸款
民間土地貸款
貸款額度
上限200萬
上限300萬
土地有價值就無金額上限
貸款利率
年利率3至10%不等
年利率7至14%不等
月利率0.8至2%
貸款天數
7至15個工作天
5至10個工作天
1至2個工作天
貸款成數
市價7成5
市價9成
可達市價100%以上
還款方式
本利攤還平均貸款年數7年
本利攤還最長分7至10年
隨借隨還,不用綁約。
土地條件
只接受土地一二胎順位
只接受土地一二胎順位
土地有價,二三四胎皆可
綁約方式
綁約2年不能清償
提前還款需付違約金
綁約20期不能清償
提前還款需付違約金
不綁約按月計息
隨時清償無違約金
備註
以上核發金額與利率依個人條件有所不同。
歡迎洽詢康代書,我將會為您量身打造貸款方案。

銀行土地抵押貸款

銀行土地貸款利率約為310%不等,信用條件要優等,還要附上財力證明才能申貸。各家銀行抵押貸款方案都不大相同,需要先評估自身條件再做申請,若是貿然申請的話可能會白白浪費聯徵次數。

此外還要注意土地是否1年內有辦理過貸款,短期內辦過貸款的話也是無法辦理抵押貸款。

以下是康代書整理出幾個銀行土地貸款的6個眉角:
  • 信用條件:個人聯徵紀錄必須正常,銀行非常忌諱貸款遲繳和負債比過高,必須要有穩定的收入證明讓銀行確保還款能力。
  • 額度有限:農會和土地銀行的貸款成數約在5成上下(民間可達9成)。
  • 地目受限:銀行最喜歡的就是商業地,其次為建地。其他地目要辦理會有比較大的困難。
  • 拒絕持分:持分土地與持分房屋都無法在銀行辦理貸款,只能透過民間來取得資金。
  • 地點位置:銀行審核土地貸款的其中一個因素就是地點,地點好一切都好談,若是偏離市區或較為深山的地點,銀行過件的機率很低。
  • 二胎貸款:多數銀行不願意受理二順位(二胎)和三順位(三胎)的貸款,必須透過民間來辦理土地二胎貸款。

銀行土地貸款特點

  1. 利率低:銀行土地抵押利率為310%,算是3種管道中最低的。
  2. 期限長:每月採本利攤還,平均貸款年數為7年,適合需要長期週轉的民眾。
  3. 審核嚴:銀行非常重視個人信用狀況及財力證明,若是有資料不符合規定就不會通過。

融資公司土地抵押貸款

融資公司屬於民間貸款的一種,年利率一般為714%不等。貸款期限為710年。融資公司適合銀行拒絕貸款,又希望長期週轉本利攤還的民眾。

融資公司土地抵押貸款特點

  1. 成數高:融資公司的貸款額度比銀行高一些,可以達市價9成。
  2. 審核鬆:融資公司比起銀行來說比較容易貸款,有些融資公司不重視財力證明及信用狀況。銀行協商也可以貸款。
  3. 本利攤:每個月本金加利息攤還,但是提前還款會有違約金的問題

民間土地抵押貸款

民間土地抵押貸款就是利用土地作為抵押,向民間貸款公司或是個人進行貸款,好處是信用瑕疵、貸款遲繳、負債比過高、銀行協商都可以貸款。還款方式是每月利息0.8%起,不用綁約、隨時借隨時還、不會有違約金的問題。而且貸款流程最簡便,最快當日可以撥款。利息比前兩個管道來的高一些,適合短期週轉,康代書建議再貸款前要先衡量自身的情況再申請。

民間土地抵押貸款特點

  1. 成數高:民間土地抵押可以貸款到市價金額,若是房市熱絡,甚至可以110%,而且金額上沒有限制,完全依據土地價值來審核。
  2. 速度快:銀行或是融資公司辦理貸款至少都要7個工作天以上,若是資料不足可能要花更多時間辦理。民間貸款在這點可以說是最快的,從申請到撥款只需2天就可以完成,資料齊全當天也可以撥款。
  3. 條件鬆:民間土地貸款完全不看銀行信用狀況,不用財力證明、薪轉證明,只要土地土地有價值都可以辦理。
  4. 無上限:銀行和融資公司都有規定貸款最高上限300萬。民間貸款則沒有限制,只要土地土地還有價值,貸款多少錢都沒問題
  5. 不綁約:民間土地貸款多採用不綁約,利息按月計算,就算只借一個月也沒問題,不會有任何的違約金產生。而且借多少錢就算多少利息,完全依照客戶需求來決定貸款方案。過程中需要變更貸款內容也可以,適合需要短期週轉的民眾。

土地貸款管道哪個適合我?

看了上面的表格是否還有點霧煞煞?沒關係,再問自己幾個問題:

  1. 預計多久需要用到資金?1個禮拜?1個月?2個月?
  2. 預計週轉多久?3個月?6個月?1年?5年?
  3. 名下土地市價多少?土地價值扣除貸款還剩多少?
  4. 想要貸款金額多少?
  5. 本身信用條件如何?是否有貸款協商記錄?貸款遲繳紀錄?聯徵紀錄有沒有超過4次?
  6. 是否有足夠的財力證明?有薪轉紀錄嗎?有的話有超過半年嗎?
  7. 負債比多少?是否還可以負擔更多的利息?

如果需要長期週轉,不需要急用資金,本身信用條件良好,土地價值也夠。建議你用銀行土地抵押貸款。

如果需要短期週轉,不需要急用資金,本身信用條件中等,土地價值也夠。建議你用融資土地抵押貸款。

如果需要短期週轉,需要急用資金,本身信用條件不良,土地價值不太夠。建議你用民間土地抵押貸款。

土地貸款管道沒有一定好或不好,一切取決於自身的財力條件與土地價值。

土地貸款利率多少?土地貸款試算每月還款金額!

土地貸款利率方面也依照地目不同有所差別。建地利率約2.54%,工業用地約3%,農地為2.56%,如有農耕證明,有機會取得較低的貸款利率。銀行土地貸款利率較低,通常是民眾貸款的首選。銀行土地貸款最重視2點:土地價值申請人的信用條件

銀行審核土地貸款的條件非常嚴格,就算通過了額度也不高。再加上有些空地或是偏遠的地區,銀行根本連看都不看就直接拒絕,又或者是申貸人本身信用條件不良,收入不穩定等條件因素,造成了銀行貸款的困難,這時民眾就可以透過民間土地貸款輕鬆取得資金。

民間貸款並非就是高利貸,近幾年銀行審核越趨嚴格,民間土地借貸已經成為非常普遍的貸款管道,只要找到合法、專業的貸款公司如康代書事務所,一樣可以安心地取得資金。

民間土地借款與銀行土地貸款不同的地方在於,民間土地貸款的利息比較高一些,平均在2.5%左右,但是民間可以提供較高的額度,比銀行多出約2成左右。而康代書提供市面上最低優惠0.8%,只要符合條件就能夠辦理。

土地貸款成數有多少?銀行重視哪些條件?

土地貸款成數約為鑑價結果的57成。

申請人向銀行提出土地貸款申請時,必須提供貸款用途、土地權狀,建地貸款要有建築計畫,農地貸款則要有農耕證明。

銀行收到貸款申請後,會委託業者進行鑑價。土地地目、使用區分、坪數大小、座落地點、是否鄰近馬路等條件,都會影響土地鑑價的高低。

接著銀行會審核貸款人和保証人的信用資料,透過聯徵中心查詢申請人在所有銀行的繳款記錄、貸款金額等資料,作為是否核貸的參考。銀行最重視的是穩定還款的利息,而不是想要拍賣你的土地。

如果通過審核,銀行會依照鑑價結果和信用狀況提出貸款方案(貸款利率和貸款金額),如申請人同意,就會進入對保設定流程。設定的金額通常為貸款金額加上20%,以保障銀行的權益。設定完成後就會接著完成撥款。

另外要注意的是,並不是任何土地都能向銀行貸款。銀行土地貸款主要為建地居多,其次則是農地和工業地。林地、山坡地、河川地基本上都無法向銀行貸款。

土地貸款可以分哪幾種?

辦理土地貸款前,先了解自身的土地分類,可以大幅縮短溝通的流程。如果不了解也沒關係,我們事務所提供免費線上諮詢,幫助您了解名下土地類別及貸款額度。

  • 第一類:建築用地;如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等屬之。
  • 第二類:直接生產用地;如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。
  • 第三類:交通水利用地;如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之。
  • 第四類:其他土地;如沙漠、雪山等屬之。前項各類土地得再分目。

近年來民間資金炒作土地,導致土地價格一路飆高,但是其實貸款時銀行不會以市價作為貸款額度的標準。銀行在放款時主要是用土地的公告現值來作為核定的依據,市價只是參考而已。土地價格可分為公告現值和市價,前者是政府依據土地使用狀況,並考量民情不同而每年調整,作為課稅的用途;而市價則是自由市場的成交價格。土地的公告現值和市價差距非常大,最高可差距到十倍之多。

建地貸款

建地若是使用個人身份申請建地貸款,依規定必須將土地設為抵押品,並附上建築計畫書以證明用途,若貸款1年後沒動工,貸款資金將會被全數收回。銀行貸款成數會依土地所在地而有所不同,以台北市為例,最高可以貸款至8成,若是其他地區則約5成左右,利率3.5%起。

土地建物融資不是一次性撥款,而是依照建築進度撥款,須完工至一個階段後,由受委託建造的營造商開示證明,銀行才會撥款部分金額,一般來說貸款成數約為建物建造成本的36成,利率為4%。未來若建造完成可以轉貸為一般房貸,利率則依個人條件而有所不同。

若是向民間土地貸款則不需這麼麻煩,可以直接申請土地價值的9成,所以建地大多向民間貸款居多。

農地貸款

農地貸款的限制條件多,而且不是所有銀行都可以承辦農地貸款。以土地銀行為例,農地貸款的土地分區使用須供農業使用,貸款成數最高為買賣價格的7.5成,金額若是超過3,000萬元,須交由總行核定是否核貸,目前貸款利率約為2.5%。康代書建議善用「青年從農創業貸款」、「農民經營改善貸款」及「擴大家庭農場經營購買耕地貸款」。「青年從農創業貸款」是針對1845歲,農業相關科系畢業或申貸五年內曾參與農業相關訓練課程,以及農委會專案輔導青年農民之民眾。

由於農地貸款利率高於房屋貸款,行政院農業委員會為推廣農業,鼓勵實際投入農業產業之農民,所施行一系列關於農業貸款的相關方案,優惠利率多為1.5%起。康代書提醒,想貸款的民眾可以加入戶籍所在地農會成為正式會員,可以幫助申請相關優惠貸款方案。一般農地未農用利率基本為2.5%起跳,農地地上物的用途及臨路大小都會影響貸款利率及放貸與否。

持分土地貸款

持分土地無法單獨向銀行借款,需要所有持有人出面做連帶保證人。若是只有其中一位持有人想貸款,而不想被其他持有人知道,可以考慮民間持分土地貸款,手續流程簡便,也不需要告知其他持有人,過程完全保密、合法。

土地貸款條件有哪些?

簡單來說,只要有土地就可以貸款。民間土地借款不看聯徵紀錄、收入證明,只要名下有不動產就可以辦理。

以下是常見被銀行拒絕的原因。

  • 沒有薪資轉帳證明
  • 銀行協商註記(呆帳)
  • 信用卡強制停卡
  • 被列為警示戶
  • 負債比過高
  • 曾有遲繳紀錄
  • 經常使用信用卡預借現金
  • 信用空白(銀行小白)
  • 聯徵次數過多
  • 有退票紀錄
  • 月光族(沒有存款)
  • 近期增貸

有以上紀錄的人向銀行申請貸款比較困難,此時只好向民間貸款公司尋求協助。

土地已經貸款過了還可以土地二胎貸款嗎?

銀行土地貸款主要為第一順位抵押貸款,目前沒有銀行提供土地二胎的貸款

如果民眾想要辦理土地二胎貸款只能選擇向民間貸款公司辦理,雖然利率較銀行高些,但是審核寬鬆、成數高、額度高,也不失為一個選擇。

康代書整理土地貸款幾個重點:
  1. 民間土地貸款以土地價值最重要,其餘都不是必要。只要土地還要價值就可以貸款,最高可以100%貸款。
  2. 持分也可以貸款,不需要通知其他共有人。
  3. 民間貸款最快可以當日撥款,銀行則需等待714個工作天。
  4. 基本上任何地目都可以貸款,建地、農地、林地、道路用地、工業地、原保地等。
項目 康代書土地貸款方案
貸款額度 房屋土地皆為9成,條件好可全額貸款
貸款利率 月息0.8%至2.5%,依個人條件決定
貸款年限 沒有貸款年限,不用綁約
貸款年齡 沒有限制
優點
  • 貸款成數高、額度高
  • 本息攤還或是只繳利息都可以
  • 審核寬鬆,債務協商或信用瑕疵都可辦理
  • 不綁約,提前還款不用違約金
  • 貸款未過件前絕不收費
  • 直接金主省下繁雜手續費
  • 實體店面,全台皆有派駐專員24小時服務
  • 專業代書、律師提供免費諮詢
  • 利率0.8%起市面最低利率

土地貸款流程

只要名下有房屋土地,坪數不限、屋齡不限,持分也可以貸款,銀行信用狀況不良、負債比過高、無收入證明、財力證明都可以辦理土地二胎貸款、二胎房貸。另外可分期融資、彈性還款,借多少本金繳多少利息,隨時借隨時還,每月計息。

土地貸款流程如下:

  1. 申請:撥打0985-932-743康代書,或加LINE免費諮詢
  2. 審核:幫您規劃貸款方案、金額、利率
  3. 設定:簽訂後,雙方至地政機關進行設定
  4. 撥款:順利撥款

線上諮詢會有專業的貸款顧問幫您解說,辦理設定會有專業的代書在旁協助,有任何不懂或疑問都可以隨時提出來,我們希望客戶都能貸得安心。

確定款項入帳後才會收取相關代書費及規費,未過件前不收取任何費用,一切公開透明。

土地貸款快速總結

  1. 土地貸款管道有兩個,銀行與民間。
  2. 銀行土地貸款只有農會及土銀能辦理,成數為5~7成,依據土地地點、臨路大小及借款人條件決定額度及利率。
  3. 持分土地無法向銀行貸款,除非全部的所有權人都出面簽名蓋章,且通過銀行徵信調查。
  4. 銀行無法辦理土地貸款,可以選擇民間土地貸款,雖然利率較高,但是能快速取得資金,每10萬元每月利息不得超過2500元。
  5. 銀行土地貸款是以公告現值為鑑價依據,民間則為市價為準。
  6. 民間土地借款並非高利貸,法律規定利率每月不得超過2.5%。
  7. 土地二胎只有民間辦理,銀行目前沒有承作。
  8. 銀行或是農會在辦理貸款是以公告現值為鑑價依據,額度較少
  9. 民間評估額度以市價為準,額度較高。
  10. 民間土地貸款陷阱多,要謹慎選擇。

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