「分別共有」與「公同共有」差別為何？如何辦理持分貸款？

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持分房屋或是持分土地是許多民眾都會面臨的難題。民法中規定，「共同共有」有兩個分類：公同共有與分別共有。在我多年貸款經驗裡，其實這兩種貸款的數目非常多，究竟要如何辦理？額度多少？利率多少？需要所有人都出面嗎？今天的文章將為你解答所有的疑惑。

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「分別共有」與「公同共有」差別在哪？

公同共有：共有人“共同”擁有全部產權，沒有持分比例。

例：兩兄弟一起繼承1000坪土地，兩人都擁有甲地1000坪的所有權。

分別共有：共有人”分別“持有共有產權的特定比例。

例：兩兄弟一起繼承1000坪土地，兩人分別持有500坪的土地所有權。

以上述兩個例子可知，「分別共有」與「公同共有」最大的差別在於有無持分比例。

「公同共有」法源依據

民法827條：依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。前項依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。

民法828條：公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第820條、第821條及第826條之一規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。

土地法34-1條：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

特定條件之下，就不需要經過公同公有人的全體同意。

「分別共有」法源依據

民法 817 條：數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。

民法 818 條：各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。

民法 819 條：各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

民法823 條：各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

也就是說大多數情況都可以將「公同共有」申請為「分別共有」。

「公同共有」與「分別共有」哪種繼承登記方式比較好？

繼承不動產是絕大多數「公同共有」的形成原因。若因其他繼承人不願配合，而導致無法辦理「分別共有」繼承，這時就得由一人申報遺產稅，並辦理公同共有。

「公同共有」會使不動產產權不明確，因為所有共有人都擁有全部產權。如此一來就會導致不動產難以使用，變成荒地或是廢墟。若這種情況再延續到下一代，繼承人數量又更多，產權也更加複雜，最後成為無解的情況，甚至會鬧上法院。

若以「分別共有」的方式繼承，共有人產權分明，比較可以有效率的使用並創造價值，也可以避免將複雜的產權問題留給下一代。

綜觀以上兩點，「分別共有」會是比較好的繼承方式。

「公同共有」與「分別共有」可以貸款嗎？

可以，但是要懂得利用管道。所有的銀行都不會貸款給持分土地，因為銀行一定要完整的房屋或土地產權，才能夠貸款給客戶。

唯一的貸款方式只有透過民間管道貸款：只要一個持有人就能夠辦理，而且不會被其他持有人知道，過程完全保密。每月利率為0.8至2.5%之間，依個人條件而有所不同（1萬元每月80~250元）。按月還款不用綁約，隨時借款隨時還款。

持分貸款利率會不會很高？

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