最佳土地融資方式解析:優缺點、利率和適用對象

土地融資推薦是什麼?土地融資推是一個讓許多投資者和開發商感到興趣的領域,但究竟它是什麼?它有什麼潛在的優勢和風險?這些問題值得深入探討。本文將探討土地融資的基本概念,以及這種投資方式可能面臨的挑戰和機會。如果你對土地投資或土地開發感興趣,那麼接下來的內容將有助於你更好地了解這個領域,並幫助你做出明智的投資決策。

我是康代書,擁有超過20年以上的不動產貸款經驗,旗下事務承作多年的房屋貸款案件,案量也是國內數一數二的。今天這篇文章我們將從「土地融資」為出發點,帶大家一起了解如何運用房屋抵押貸款來以小博大,相信看完這篇文章的讀者,都能夠知道如何運用自己的資金,在必要貸款到相對應的資金,解決問題、渡過難關。

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土地融資是什麼?

土地融資是指借用資本或資金來購買、開發或投資於土地或房地產項目的過程。這種融資形式通常用於房地產開發、土地投資或土地購買,以幫助個人、公司或開發商購置土地或進行土地開發項目。土地融資的目的是為了購買土地或實施土地開發項目,並在未來通過土地的增值或收入來償還借款。

土地融資的常見形式包括:

  • 房地產貸款:個人或公司可以向銀行或金融機構申請貸款,以購買土地或開展房地產項目。這種貸款通常需要提供擔保或抵押物,如土地本身或其他資產。
  • 土地開發融資:開發商或投資者可以尋找資金來開展土地開發項目,包括住宅、商業或工業項目。他們可能會與投資者、合作夥伴或金融機構合作,以籌集所需的資金。
  • 土地投資信託(REITs):這是一種投資方式,投資者可以購買REIT的股票,從而間接參與房地產市場,包括土地投資。REITs通常會投資於不同類型的房地產,並向投資者分發租金和資本利得。

土地融資可以幫助個人和公司實現土地或房地產投資的目標,但也需要謹慎考慮風險,包括市場波動、資金成本和土地開發的風險。因此,在進行土地融資時,通常需要進行詳細的風險評估和資金規劃。

土地融資推薦 土融利率與額度的條件為何?

土地融資是銀行為了方便借款人購買土地或是地主想要貸款來蓋房子所設立的融資項目,又稱為購地貸款自地自建貸款。申貸對象為自然人(個人)或購買建築用地之法人(公司),貸款額度依規定不得超過土地取得成本或銀行鑑價的6.5成

為了避免建商或投資客炒作地皮,依規定土地融資撥款後,申貸人需在6個月內取得建築執照,若1年內未動工,銀行就會收回貸款。

如果不是貸款用途不是為了買地或是蓋房子,是無法向銀行辦理土地融資貸款,申貸人必須向融資公司如康代書辦理貸款才有辦法取得資金。

土地融資可以分哪幾種?

建地貸款

建地若是使用個人身份申請「建地貸款」,依規定必須將土地設為抵押品,並附上建築計畫書以證明用途,若貸款1年後沒動工,貸款資金將會被全數收回。銀行貸款成數會依土地所在地而有所不同,以台北市為例,最高可以貸款至8成,若是其他地區則約5成左右,利率3.5%起。

建物融資也不是一次性撥款,而是依照建築進度撥款,須完工至一個階段後,由受委託建造的營造商開示證明,銀行才會撥款部分金額,一般來說貸款成數約為建物建造成本的36成,利率為4%。未來若建造完成可以轉貸為一般房貸,利率則依個人條件而有所不同。

農地貸款

農地貸款的限制條件多,而且不是所有銀行都可以承辦農地貸款。以土地銀行為例,農地貸款的土地分區使用須供農業使用,貸款成數最高為買賣價格的7.5成,金額若是超過3,000萬元,須交由總行核定是否核貸,目前貸款利率約為2.5%。康代書建議善用「青年從農創業貸款」、「農民經營改善貸款」及「擴大家庭農場經營購買耕地貸款」。「青年從農創業貸款」是針對1845歲,農業相關科系畢業或申貸五年內曾參與農業相關訓練課程,以及農委會專案輔導青年農民之民眾。

由於農地貸款利率高於房屋貸款,行政院農業委員會為推廣農業,鼓勵實際投入農業產業之農民,所施行一系列關於農業貸款的相關方案,優惠利率多為1.5%起。康代書提醒,想貸款的民眾可以加入戶籍所在地農會成為正式會員,可以幫助申請相關優惠貸款方案。一般農地未農用利率基本為2.5%起跳,農地地上物的用途及臨路大小都會影響貸款利率及放貸與否。

持分土地貸款

持分土地無法單獨向銀行借款,需要所有持有人出面做連帶保證人。若是只有其中一位持有人想貸款,而不想被其他持有人知道,可以考慮「民間持分房屋貸款」。

民間持分土地融資就相對容易辦理,不需要所有持有人出面,只要其中一位想要貸款即可,而且不需要通知其他持有人。至於信用條件也比銀行寬鬆,不需要調閱聯徵紀錄、不需要財力證明、薪轉證明,只要名下有土地即可辦理貸款,手續流程簡便,過程完全保密、合法。

土地融資優缺點為何?

土地融資具有一些優點和缺點,這些因素取決於個人或企業的具體情況以及土地投資的目標。以下是土地融資的一些主要優缺點:

優點:

  • 資本提供:土地融資可以提供資本或資金,使個人或企業能夠購買土地或開展土地開發項目,而不必自己全部支付現金。這有助於分散風險和擴大投資機會。
  • 增值潛力:土地投資通常具有增值潛力,隨著時間的推移,土地價值可能會上升。融資可以幫助投資者參與這種增值。
  • 多樣化投資:土地融資允許投資者多樣化他們的投資組合,因為他們可以投資於不同類型的土地或房地產項目。
  • 放大投資回報:通過使用借款進行投資,投資者可以放大其投資回報。如果土地價值增加,那麼投資回報可能會超過投資成本和利息

缺點:

  • 財務風險:土地融資涉及借款,因此有財務風險。如果土地價值下跌或投資項目不成功,借款人可能會陷入財務困境。
  • 利息成本:借款通常伴隨著利息支付,這增加了土地投資的成本。高利率或長期借款可能會使項目不划算。
  • 市場波動:房地產市場可能會受到波動影響,土地價值可能會上升或下降。投資者需要注意市場風險。
  • 資金限制:借款限制了個人或公司可用於其他投資或緊急支出的資金。這可能會對流動性造成壓力。

總之,土地融資可以提供機會,但也伴隨著風險和成本。在進行土地融資之前,應詳細評估個人或企業的財務狀況、風險承受能力和投資目標,並謹慎考慮融資的優點和缺點。此外,建議與專業金融顧問或房地產專家合作,以做出明智的投資決策。

各家銀行土地融資總整理

兆豐銀行建築融資

貸款額度
  • 基地貸款:最高按取得成本或時價扣除應計土地增值稅後之七成。
  • 興建工程貸款:最高按預估造價之五成。
貸款利率 依本行規定辦理。
貸款期限 依工程所需時間核定,最長5年,如建物完工出售時,應提前償還。
擔保品 建築基地設定第一順位抵押權予本行,設定擔保債權金額為基地貸款及興建工程貸款總額之1.2倍,如押值不足應另提供本行認可之擔保。
連保人 如企業提供之土地為私人名義所有時,應以土地所有權人為共同借款人或連帶保證人。

第一銀行購地擔保放款(土融)

對象
信用、財務、營運正常之公、民營運企業。
用途 購置建築物基地。
額度 不超過本行鑑估建築基地之放款值。
期間 按實際需要及興建計劃個別核定,最長三年。
利率 依本行放款適用定價規定辦理。
擔保品 建築基地應設定第一位抵押權予本行。
還款方式 按月繳息,到期以出售房地價款或屋者貸款償還。

臺灣土地銀行購地貸款

貸款對象 購置建築用地之法人或自然人。
貸款額度 最高按所購土地取得成本及認定價孰低之七成範圍內核定。
貸款期限 依實際所需時間核定,最長不得超過五年。
放款利率 按貸放當時本行有關放款利率規定辦理。
擔保 以所購之土地依借款總金額加二成設定第一順位最高限額抵押權。

臺灣銀行建築貸款

對象 依法登記之工商企業或個人。
期間 最長五年。
利率 依本行規定計收。
擔保品 應提供本行認可之擔保品。
保證人 依本行規定徵提。
用途 以興建並銷售、出租建物為目的所需之資金。
還款辦法
  1. 銷售型個案:以各個建物與其基地持分出售所得價款全數一次轉償,利息按月計收,但得依個案需要,約定最低清償比率。
  2. 營運型個案:在建物興建完成前,利息按月計收;或本息平均攤還,但得依個案需要,於建物興建完成後,按月平均攤還本金至少30%,利息按月計收,貸款期限到期,剩餘本金最長分五年,利息按月計收;或本息平均攤還。
承貸單位 本行各營業單位(承貸單位可能有限制)。

陽信銀行建築業融資

適用對象 購置建築基地並興建房屋之法人或個人。
產品簡介
  1. 協助建築業者或個人,購置建築基地並興建房屋出售、出租、
    自用之融資需要。
  2. 以「建地融資」、「與地主合建保證金貸款」及「興建房屋貸
    款」等三項申請。
其他徵提資料
  1. 土地所有權狀。
  2. 土地登記簿謄本、地籍圖。
  3. 土地分區使用證明。
  4. 土地買賣契約。
  5. 具體興建(工程設計圖說)及償還計劃。
  6. 建造執照。
  7. 基地照片。
  8. 與地主合建保證金貸款另徵提與地主簽訂之「合建契約」。
擔保品 建築基地設定第一順位抵押權予本行為原則,屬於興建房屋貸款部份,得另徵提其他經本行認可之適當擔保品。
保證人 土地所有權人徵提為連帶保證人。
額度
  • 「建地融資」擔保物時價七成 
  • 「與地主合建保證金貸款」依建商支付地主之保證金核貸,惟最高不得超逾基地評估時價之七成 
  • 「興建房屋貸款」建物造價成本七成
期限 依工程及銷售計劃所需時間核定,最長不宜超過伍年。
繳款方式 按月繳息,建物完工出售,該出售之貸款應予清償(或轉為分戶貸款)。
備註
  1. 建地融資、與地主合建保證金貸款以一次撥貸為原則。
  2. 興建房屋貸款依工程進度分批撥貸(撥貸前應取得上期工程款無欠款證明並實地查勘工程進度是否依預定進度進行)。
  3. 取得建物使用執照後三個月內,應辦妥追加地上建物抵押權設定。

土地融資的條件有哪些?

土地融資建築融資是取得資金的一個好管道,以康代書的客戶來說,通常會用土地融資的有以下幾種民眾:
  1. 建設公司:建商名下的土地多,需要周轉的時候就會利用土地來取得資金。
  2. 中小企業:無論是已經創業或還沒創業的老闆都需要資金來週轉,這時拿土地融資就很方便。
  3. 自地自建:名下有土地想要蓋房子的民眾,可以申請自地自建。
  4. 整合貸款:名下可能有房貸、車貸、信貸、卡債等各種貸款,如果想要一次整合就可以利用土地來貸款,每個月只要記一天繳款日就好,利息也比較低。

但是,只有建地、農地和工業地這三種地目銀行比較喜歡,要向銀行貸款也比較容易。如果碰巧你的土地不是這三種,可以參考民間貸款。

土地融資的額度有多少?利率多少?

土地融資的額度約在6成至7成之間,如果你的土地是在超級精華地段甚至可以貸到8成。

近年來土地價格飆升,但是其實貸款時金融機構不會以市價作為貸款額度的標準。銀行在放款時主要是用土地的公告現值來作為核定的依據,市價只是參考而已。土地價格可分為公告現值和市價,前者是政府依據土地使用狀況,並考量民情不同而每年調整,作為課稅的用途;而市價則是自由市場的成交價格。農地的公告現值和市價差距非常大,最高可差距到十倍之多。

除了貸款用途、個人信用條件不一樣之外,土地地目的利率也不一樣:

  1. 建地:2.5% – 3.5%
  2. 農地:2.5% – 5%
  3. 工業地:2.5% – 3.5%
  4. 原保地:3%
  5. 山坡地:3%
  6. 保育地:3%

以上利率僅供參考,還要加上個人信用分數才比較準確。

土地融資貸款流程

名下有房屋土地即可辦理土地融資,坪數不限、屋齡不限,持分土地也可以貸款,無論銀行信用狀況不良、負債比過高、無收入證明、財力證明都可以辦理土地融資貸款、二胎房貸。另外可分期融資、彈性還款,借多少本金繳多少利息,隨時借隨時還,每月計息。

舉例來說,如果A先生拿名下土地融資,可以貸款500萬,但是他短期內不需要那麼多的額度,所以前3個月他先拿100萬,第4個月再拿剩下的400萬。利息也是按照使用的額度計算,所以前三個月只需要負擔這100萬的費用,等到第4個月才需要付500萬的利息。

土地融資還有一個好處是不需要違約金,提前清償貸款也可以,比起銀行要綁約至少2年可以說是方便許多。

土地融資流程如下:

  1. 申請:撥打0985932743康代書,或加LINE免費諮詢
  2. 審核:幫您規劃貸款方案、金額、利率
  3. 設定:簽訂後,雙方至地政機關進行設定
  4. 撥款:順利撥款

土地融資需要哪些資料?

  1. 身分證正反面影本
  2. 土地權狀
  3. 薪轉證明
  4. 個人財力證明(加分用)

土地融資被銀行拒絕怎麼辦?為何要找貸款公司?

銀行貸款最多只能取得市價67成的額度,視土地地段和個人條件而定,而民間貸款大多都可以承作市價9成,甚至全額,雖然利率較銀行高些,但是額度也相對多上許多。

還有些情況是,銀行不願意承作,如持分房屋、持分土地、申貸人信用條件不良、無財力證明、地段不優、空地等等因素。

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還有一個情況是土地已經有貸款了,而所有權人想要再次貸款,也就是所謂的「二胎貸款」。二胎貸款要向銀行辦理很不容易,所以就會找民間貸款公司。

民間貸款的優點就是撥款快速、審核寬鬆,不需要調閱聯徵紀錄、也不用薪轉證明,資料備齊的狀況下最快可以當天就撥款(銀行7~14工作天)。

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土地融資 ptt Dcard常見問題Q&A

康代書幫你整理以下土地融資常見問題,如有更多疑問也歡迎聯絡康代書。

土地融資是什麼?

土地融資是指借用資本或資金來購買、開發或投資於土地或房地產項目的過程,以實現土地增值或收入回報的目標。

我可以用什麼方式進行土地融資?

土地融資可以通過房地產貸款、土地開發融資、土地投資信託(REITs)等方式來實現。選擇的方式取決於您的需求和投資目標。

土地融資的優點是什麼?

土地融資的優點包括提供資本、增值潛力、多樣化投資和放大投資回報等。它有助於擴大投資機會並實現長期投資目標。

土地融資有哪些缺點?

土地融資可能伴隨著財務風險、利息成本、市場波動和資金限制等缺點。風險評估和謹慎計劃是重要的。

我應該如何評估土地投資的風險?

評估土地投資風險時,應考慮土地市場的波動、地點、土地用途、資金流動性、借款利率等因素。建議與金融顧問合作。

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土地融資需要擔保嗎?

通常,土地融資需要提供擔保或抵押物,如土地本身或其他資產,以保護貸款人的利益。

土地開發融資與土地投資有何不同?

土地開發融資是為了支持具體的土地開發項目,而土地投資可以包括更廣泛的土地購買或投資組合。

土地融資是否適合我?

是否適合土地融資取決於您的財務狀況、投資目標和風險承受能力。建議諮詢專業顧問,制定適合您的計劃。

土地投資信託(REITs)如何運作?

REITs是一種投資基金,投資於房地產項目,並通常分發租金和資本利得給投資者。投資者可以購買REIT的股票,間接參與房地產市場。

如何找到合適的土地融資機會?

找到合適的土地融資機會需要研究市場、建立金融關係、與專業人士合作,並仔細評估土地投資項目的潛力和風險。尋求建議和指導是非常重要的。

土地融資總結

貸款不是一件小事,若是向來路不明的公司借款,很有可能導致人財兩失。康代書提供免費法律、地政業務諮詢服務,有實體店面、專業團隊24小時服務。我們是直接金主,不需要仲介費用。不需要綁約,隨時借款隨時還款,沒有違約金的問題。免費房屋土地估價,未過件絕對不收取一分一毫。
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