房屋抵押貸款是所有銀行貸款項目中最棒的貸款方式，利率最低、額度最高、期限最長。所謂的「房屋抵押貸款」就是拿房屋作為抵押品，借貸雙方會至地政事務所辦理「設定」，也就是債務沒清償前不能「買賣或移轉」。

房屋可以設定好幾個順位，也可以拿來做抵押貸款很多次，只要有人願意承接都可以做設定，也稱為「二胎貸款」、「二胎房貸」、「二順位貸款」。

我是康代書，擁有超過20年以上的不動產貸款經驗，旗下事務所承作多年的貸款案件，案件量也是國內數一數二的。今天康代書就要以多年的經驗，整理出有關二胎代償的重點整理，相信大家看完這篇文章之後，都可以清楚了解如何透過二胎代償債務整合，那如果在看完這篇文章後，對貸款還有其他問題，歡迎利用下方表單、加LINE，或洽0985-932-743免費諮詢。

房屋抵押貸款有哪三種管道？

1. 銀行房屋抵押二胎貸款
2. 融資房屋抵押二胎貸款
3. 民間房屋抵押二胎貸款

不動產抵押貸款可分為房屋抵押貸款及土地抵押貸款，同時也是所有貸款中利率最低的項目；大多數辦理不動產抵押貸款的民眾為投資、創業、結婚、房屋修繕、資金周轉等等，你知道嗎？抵押貸款可分為長期周轉和短期週轉，銀行最少都要綁約2年，如果我只需要短期一個月周轉呢？今天康代書要介紹兩種不動產抵押貸款的管道，讓我們繼續看下去。

銀行管道：銀行管道不容易辦理，需要信用條件良好、繳款紀錄正常、有財力或薪轉證明。

銀行貸款利息較低，額度較低，綁約兩年，提前還款需付違約金，作業時間需7至14個工作天，適合長期周轉。

融資管道：融資管道跟銀行一樣，需要信用條件良好、繳款紀錄正常、有財力或薪轉證明。

融資貸款為本利攤還，綁約兩年，提前還款需付違約金，作業時間需7至14個工作天，適合長期周轉。

民間管道：民間管道則是專門承作銀行不願辦理的案件，利率比銀行高些，康代書就是屬於民間管道。我們會協助申貸人先取得資金，再將銀行帳面美化，等6個月後再向銀行辦理貸款。如此一來成功的機率就會高出許多。

民間貸款利息較高，額度較高，不用綁約，提前還款不需付違約金，備齊資料當天可撥款，適合短期週轉。

兩種管道沒有分哪種比較好，要看申貸人的需求為何，有部分民眾只需要短期周轉，可能15天，30天，半年，也許申貸人的信用狀況不好，有貸款遲繳、信用空白、信用卡停卡、負債比過高等原因而導致銀行拒絕貸款。

還有一種情況是沒有薪轉證明，有些SOHO（個人工作室）、領現金收入、創業或中小企業的老闆，沒有薪資轉帳而被銀行視為收入不穩定。

如果你都沒有以上問題，每月有固定薪資轉帳收入，銀行信用條件良好，當然是選擇銀行房屋抵押貸款。

康代書的客戶裡有不少是先向康代書融資，取得資金後把銀行帳面美化，等三個月至半年後再向銀行貸款，成功率可以大大提升許多，不過還是需要靠銀行人脈來申請會比較容易。

不動產抵押貸款的特點

• 所有抵押品中利率最低
• 所有抵押品中額度最高
• 貸款年限最久，有20、30、40年可選擇
• 可以多次貸款，只要還有價值（二胎房貸）
• 條件最寬鬆
• 過件最容易

如何辨別我適合銀行抵押貸款還是民間抵押貸款？

其實想要找到適合自己的貸款方式不難，只要了解你是否申請的過，透過​​房屋抵押貸款試算，先了解你的額度與成數需要多少，你可以負擔多少利率，像是想辦銀行房屋抵押貸款的話，你的信用是否良好，是否有充足的財力證明等等都很重要，如果你都沒有，就可以考慮民間的貸款管道，而在申辦民間貸款管道時，只要注意是否合法立案，以及利率是否可以接受即可，可以說比申辦銀行抵押貸款還要容易許多。

在康代書事務所，我們不僅不看你的聯徵紀錄，不看你的收入證明，只要你名下有房產，是持分也沒關係，只要還有殘值，我們都可以幫你申辦，每月利率最低0.8％起，讓你借得安心還得也安心。

我適合哪種貸款管道？

影響房屋貸款額度的因素有哪些？

1. 你的房產市價、屋齡、屋況與所屬地段等，這些會影響市價的因素都是關鍵，在哪裡可以貸款這件事也會有影響，畢竟用房子抵押貸款也是有風險的，不是每一家都願意為你承作，有些就會設下嚴格標準。
2. 第一順位的貸款額度也會有所影響，在第一順位的貸款是否已經滿貸，或是成數是否過高？
3. 房屋是否有一些法律問題，像是被查封、有法律訴訟案或是為禁止轉移項目等等，若有上面任一項都不可申請貸款。
4. 你持有該不動產時間如果比較久，或是是持分的不動產，都可能會有高額的增值稅，而影響鑑價結果。
5. 你是否還欠其他國家稅金，若有也會影響鑑價時的成數。

有些人也會很好奇，那如果說信貸多久可以再貸？其實在康代書事務所房子抵押貸款沒有這樣的限制，只要你有需求、願意向我們詢問，我們都會盡全力地為你承作，與其一直在找哪裡可以貸款，不妨直接填寫以下表單，用房屋抵押貸款是現代人很常用來週轉的方式，房屋抵押貸款推薦康代書事務所！

怎麼提高我的貸款額度與成數？

如果你有許多加分項目，像是信用良好、有保證人或是有財力證明，在民間貸款都可以增加你的貸款額度與成數，而且還可以為你爭取較低的利率，像在康代書事務所，就有提供每月最低0.8％的利率，符合條件者都可以申辦，讓你不僅可以有高額度，又能有一定得過件率保證，將來假設還是希望能恢復銀行貸款，康代書亦有承作民間轉銀行，歡迎大家踴躍詢問！

• 銀行：銀行不動產抵押貸款的額度要分為房屋抵押及土地抵押兩種，房屋抵押貸款以目前來說是7成，以往8成，甚至8成5已經很少見了，土地抵押貸款為5成上下，如果是農會或是土地銀行有機會到6成。利率部分，銀行房屋貸款年利率為1.6%至2%之間，土地則為2%至4%之間。
• 民間：民間不動產抵押貸款的額度為9成，如果條件好可以全額貸款；利率以月計息，每月0.8%至2.5%之間，不用綁約隨時借款隨時還款，沒有違約金的問題。

房屋抵押貸款方案

房屋抵押貸款有哪些資格限制？

• 年滿18歲
• 名下擁有房產
• 原房貸正常繳款一年以上
• 房屋有增貸空間

房屋抵押貸款要準備什麼文件？

• 雙證件影本（確認是本人）
• 房屋所有權狀（地政用）
• 印鑑證明（地政用）
• 存款封面影本（撥款用）

房屋抵押貸款申請流程為何？

1. 準備文件：撥打0985-932-743康代書，或加LINE免費諮詢、填寫表單，並備妥所需文件。或是向銀行或民間融資機構（如康代書）提出房屋抵押貸款的申請書。康代書建議大家資料是否齊全會影響房屋抵押貸款過件率，建議多詢問，或者是直接尋求專業的貸款顧問公司協助送件，讓房屋抵押貸款流程起頭更加順暢。
2. 房屋鑑價：房屋抵押貸款利率與額度是以房屋實際價值為主要考量，當您提出資料申請後，接下來民間融資機構或銀行，就會根據您所提供的資料，如：房屋所有權狀、戶籍謄本等進行房屋鑑價，視市場行情、交通通位置、屋齡、裝潢、坪數等等，計算出房屋目前的殘值，並預估一個房屋抵押貸款利率與金額。
3. 送審審核：取得鑑價報告後，銀行或民間融資中心會依照房屋可貸款金額綜合申貸人的信用狀況審視，核貸出相對的房屋抵押貸款利率、金額、期數、還款年限後，通知申貸人結果。
4. 簽約對保：如果申貸人滿意審核結果，就會需要到貸款機構確認房屋抵押貸款利率、金額、年限，當面進行簽約對保程序。
5. 債權抵押設定：到地政機關設定抵押權給房屋抵押貸款的貸款機構。
6. 快速撥款：當上述的流程都完成了以後，就會將房屋抵押貸款金額撥款至申辦人的指定帳戶中。康代書提醒大家，請確認所提供的帳戶是否能正常使用，如果標示為警示帳戶，或有凍結的情況，皆會影響撥款的時程。

房屋抵押貸款ptt常見問題Q&A

康代書幫您整理以下房屋抵押貸款的常見問題，如有更多疑問也歡迎聯絡康代書。

我信用有點差，申請銀行貸款會通過嗎？

答：銀行在審核貸款時會查詢「聯徵紀錄」，所謂的聯徵紀錄就是你在銀行所有往來的紀錄，如信用卡、房貸、車貸、信貸，如果貸款都按時繳交那麼分數不會太低，如果有遲繳紀錄就比較不容易通過，不過還是有機會。另外要注意的是，信用空白或是短期內聯徵查詢次數過多也會被銀行拒絕貸款。

銀行房屋貸款額度有多少？我如何知道我房屋值多少錢？

答：銀行房屋貸款額度為市價7成左右，民間貸款為9成。房子價值不是依照你當初買賣的價值計算，而是會有專門房屋估價的算法。康代書有提供免費房屋估價的服務，歡迎利用下方表單查詢。

房屋貸款利息如何計算？

答：銀行房屋抵押貸款的利率為1.6%至4%之間，如果是銀行二胎房貸則為3%至16%之間；民間貸款則是採以月計息，每個月為0.8%至2.5%之間。

申請房屋貸款有哪些限制？

答：要注意房齡的問題，房齡超過20到25年就會被銀行拒絕辦理。另外，申貸人的條件也很重要，信用空白、信用瑕疵、債務協商、有遲繳紀錄…等等都會被拒絕辦理。

房屋抵押貸款辦理流程

1. 向銀行詢問貸款，並估價。最好向有往來的銀行詢問比較容易通過審核。
2. 通過審核後，銀行會依照審核的利率提供一份貸款方案，包含每月還款金、綁約年限、貸款期限、寬限期、額度等等。
3. 接著就會辦理房屋設定，完成撥款流程。

小套房也可以辦房屋抵押貸款嗎？

可以，只要你的房屋有殘值，不管是什麼種類的房產都可以申辦。

持分的房屋也可以辦抵押貸款嗎？

可以的，雖然在銀行沒辦法申辦，但是在民間貸款可以，而且在康代書這邊，不僅可以辦理，還有提供最低利率0.8％。

有哪些限制不能申請房屋抵押貸款？

1. 信用條件不好：曾經有貸款或信用卡費遲繳兩周以上時，就會被送聯徵，此時就會留下遲繳記錄造成信用問題。
2. 不具還款能力：信用小白或是無法提供收入證明文件。
3. 負債比過高：當你的貸款與信用卡等等費用加起來，除以你的收入扣除稅收部分後，大於22倍，通常就會被判定負債比過高（每家銀行判定數字都不同，申辦前可先自行查詢該銀行貸款資訊）。
4. 房屋鑑價價值低：銀行對房屋的估價不一定與實際成交價相同，因為銀行並不會計算地坪以外的價值，例如裝潢與家具。
5. 房屋被私人設定：可能目前的持有人有將該房屋用於抵押貸款。
6. 房屋共同持有：房屋的持有人不只一位，有其他持分人一起分別共有或公同共有。
7. 房屋被限制登記：有房屋持有人以外的人，對該房屋持有限制權，可能是曾被貸款時的撥款方，或是父母避免孩子胡亂出售房屋時發生。

房屋抵押貸款申請有條件嗎？

申請人須年滿18歲，並且名下有房產，如果是想向銀行申請，就還要注意信用問題與財力證明等等，資料要比較嚴謹，但如果是向民間貸款管道借貸，只要有不動產證明是你本人的，並其不動產有殘值，就可以申請。

房屋抵押貸款要簽合約嗎？

銀行抵押貸款要，但是民間抵押貸款不一定，若是在康代書事務所就不用，而且提早還款不用違約金，可隨借隨還，可說是彈性又低負擔。

房屋抵押貸款被銀行退件怎麼辦？

1. 不用財力證明、薪資證明，就算沒工作也可以辦理。
2. 信用狀況不良也可以辦理，信用卡遲繳、貸款遲繳、協商記錄都可以辦理。
3. 最快當日可以取得資金，比起銀行7至14個工作天來得快速。
4. 房子抵押貸款額度一定比銀行來得高許多。
5. 任何房屋土地種類都可以辦理，不限屋齡、坪數大小，持分土地、持分房屋、公寓、套房、未保存登記、廠房、農地、建地、道路用地、山坡地、原保地都可以辦理。也就是說只要有不動產都能貸款。
   

房屋抵押貸款總結

今天介紹兩種辦理房子抵押貸款的方式，每個管道的特色都不一樣，也沒有分好或是壞，辦理貸款一切都是取決於申貸人的狀況。雖然說民間貸款的利率比銀行高，但是審核條件也相對寬鬆許多，像康代書在審核案件時都不會看銀行信用條件，其他像是財力證明、薪轉證明等等也都是加分的項目，並不是最主要的因素。

如果要向民間借款，一定要找有實體店面、合法立案的專業事務所，如康代書事務所。千萬要避免向來路不明的人或公司借款，還有一些不實廣告會宣傳說每月利率超低，騙民眾簽約，簽完約才發現要收取各種名目的手續費，結果算下來更不划算，俗話說免錢的最貴就是這個道理。民間不動產貸款有固定的行情，每月超過3%就算是犯刑法重利罪，如果你有遇到這種情況一定要趕緊處理，我也提供高利代償的服務，歡迎洽詢。

我們在辦理房屋抵押貸款最重視的就是房屋的價值，只要房子還要「剩餘價值」我們就可以辦理，而且額度上也比銀行高出2至3成。如果您有房屋抵押貸款或是房屋估價的需求，歡迎利用下方表單、加LINE，或洽0985-932-743，我會儘速為您辦理。

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