如何提高貸款成數？貸款成數公式大解析！

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提高貸款成數是所有買房的民眾最關心的問題，無論是中古屋、新成屋或是房屋增貸都會遇到這個問題。

貸款成數高代表自備款就越低，成數越高就可以用越少的現金買到心愛的房子。

如果是辦理房屋增貸或是二胎房貸，高成數也代表能運用的資金更多；房屋動輒上百上千萬，不同貸款管道可能就差了上百萬的額度。

本文目錄

貸款成數是什麼？如何計算成數？

首先要知道銀行在審核房屋貸款時，會有一個固定的成數，前幾年房市最火熱的時候可以常常見到8成、9成的成數，但是這一兩年額度已經沒那麼高了，約在7成至8成之間。

舉例來說，如果購買價格為1000萬的房子，銀行願意提供800萬的貸款，那麼成數就是8成。

以市價推算額度：1000萬（市價） x 0.8（成數）＝800萬（額度）

買房的民眾也可以用以下的公式去推算看看房屋市價多少：

以成數推算市價：800萬（額度）÷ 0.8（成數）＝1000萬（市價）

上面這個公式非常好用，可以算出銀行對房屋認定的價值，如果你想買房，賣方開價為1500萬，但是銀行只願意讓你貸款7成，也就是1050萬，代表說銀行認為這間房屋沒有那麼高的價值；所以我用剛剛那個公式去反推：1050（額度）÷ 0.8（成數）＝1312萬；表示說銀行認為這棟房屋最多才1300萬上下，如果你買到1300萬以下代表說你賺到了，反之1300萬以上代表說你買貴了。

當然這個公式並非100%準確，但是至少也有9成準，而且前提是要你的銀行信用狀況良好，用這個公式去算才有意義。

貸款管道成數差很多

不動產（土地、房屋）可以透過3個管道來取得貸款，每種管道有優點也有缺點，要看自身需要哪種服務。有些人可能三天之內要撥款、也有些人可能只要借15天，不想要負擔違約金、也有些人信用條件不好，銀行拒絕貸款…等等。

房屋貸款管道比較

管道	康代書房屋貸款	銀行房屋貸款	租賃房屋貸款
難度	易⭐	難?	難?
成數	110%⭐	7成	7～8成
額度	無上限⭐	各家不同	各家不同
年齡	無限制⭐	20～60歲	20～60歲
房屋條件	有房屋土地即可貸⭐	偏好市中心房屋	偏好市中心房屋
信用條件	無限制⭐	信用優良	信用優良
還款	本息攤還 / 只繳息 2選1⭐	本息攤還	本息攤還
撥款	1~2天⭐	2週以上 ?	1週以上
違約	免綁約無違約金可隨借隨還⭐	綁約1～2年提前還款有違約金 ?	綁約1～2年提前還款有違約金 ?
推薦指數	五顆星⭐	三顆星	一顆星 ?

提高貸款成數有哪些重點？

取得最高貸款成數有4大重點：

房屋地段：銀行最喜歡大城市的房屋，所以如果用六都或是都市內的房屋土地去貸款，銀行很願意提高貸款成數。
屋齡屋況：房屋狀況良好，又是很新的房子，銀行也會願意提高貸款成數，如果是很糟糕的房子，貸款成數可能只有5成。因為屋齡及屋況會影響到銀行之後脫手的難易度，所以銀行會很在意這點。
穩定收入：如果有穩定的薪資收入、勞健保紀錄或是公務員身份，銀行會願意提高成數約1至2成。
信用條件：如果平常都有跟銀行往來，且戶頭裡面每月都有錢匯進來，每年扣繳憑單上也都有固定收入，銀行就會願意提高成數。