民間房屋貸款額度為什麼比銀行高那麼多？

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民間房屋貸款是什麼？

民間房屋貸款是現今社會非常常見的融資方法，因為額度比銀行高約2至3成，而且只單純評估房屋或土地的價值，就算是有信用瑕疵、無薪轉證明、債務協商、負債比過高等等，還是可以辦理。但是要注意的是，民間貸款的利率會比銀行高，康代書建議在辦理前要先衡量自身負擔能力。

銀行房貸貸款限制有哪些？新制上路怎麼辦？

中央銀行於2020年12月7日宣布實施選擇性信用管制，央行常務理事會決議調整不動產貸款針對性審慎措施，自宣布隔天生效，不朔及既往物件。

修正內容包括4項：法人購屋貸款限制、民眾購屋貸款限制、土地貸款限制、餘屋貸款限制。

央行強調，銀行過度集中不動產貸款業務，已經影響信用資源配置，不利生產事業實質投資。其次，銀行住宅貸款及建築貸款成長過多，2020年10月底銀行不動產貸款占總放款比重35.9%，接近歷史高點37.9%。

部分人士使用土地貸款進行養地、囤房，餘屋貸款條件過於寬鬆等等現象，都逐漸受到政府單位及央行的關注，將會是未來政策著手限制的部分。央行認為目前土地貸款成數都偏高、利率偏低，寬限期過長，所以新制上路之後，銀行房屋貸款額度也會受到限制降低，連帶使利率上升。

康代書也在這邊提醒民眾，寬限期消失也是房屋貸款方式上很大的改變，對於資金不足的民眾會是很大影響。

銀行房屋貸款的利息、額度、還款方式

銀行房屋貸款計算利息是以年為單位，年利率約在1.5%至3%不等，如果是銀行二胎房貸最高為13%。最高貸款額度為市價的7至8成，如果是土地的話會再低一點。貸款通過後，通常會有兩年的款限期，也就是只需繳利息就好，本金還先不用還，等寬限期過後才是「本利攤還」，本金加利息。貸款年限有20年、30年、40年，如果是二胎房貸的話最高為7年。

銀行房屋貸款適合長期周轉，信用良好的民眾辦理，除了個人信用條件外，房屋土地的地段也非常重要，如果是都市計畫內的土地貸款過件率比較高；如果是較偏遠的地區，額度會比較低，而且過件率也會降低。

項目	銀行抵押房屋貸款
貸款額度	房屋7成，土地5成
年利率	房屋1.6%至2%之間，土地2%至4%之間
貸款年限	20年、30年、40年
貸款年齡	20至60歲
優點	利率低適合長期週轉本利攤還
缺點	需要信用良好成數不高有綁約2年，提前還款需違約金
適合	信用條件良好有固定收入長期周轉

民間房屋貸款的利息、額度、還款方式

民間房屋貸款利息是以月為單位，月利率約在1%至3%之間，利息雖然比銀行高，但是不需要綁約，可以隨時借隨時還，沒有違約金的問題，假設100萬只借15天，月息1%，那就是只要5000元的利息。民間貸款管道也是最受中小企業老闆喜愛的融資方法，因為短期融資而且不用綁約，相較之下，銀行貸款所要付出的費用可能還會高一些。

還有一個特點是，在康代書事務所辦理民間房屋貸款的額度可以達9成，甚至全額，跟剛提到的銀行房貸7成，相差了2至3成，以1000萬的房屋來說就差了200萬至300萬。

民間房屋貸款適合短期週轉，不用綁約，隨時借隨時還，而且審核寬鬆，不看個人信用條件，只單純看房屋土地的價值，有些民眾沒有固定收入，如SOHO個人工作室、中小企業老闆、領現金收入者…這些民眾在辦理銀行房貸時，往往會被刁難，甚至直接拒絕貸款。

項目	民間抵押房屋貸款
貸款額度	房屋土地皆為9成，條件好可全額貸款
利率	月息0.8％至2.5％，依個人條件決定
貸款年限	沒有貸款年限，不用綁約
貸款年齡	沒有限制
優點	貸款成數高、額度高適合短期週轉本息攤還或是只繳利息都可以審核是所有管道最寬鬆的信用協商或是信用瑕疵都可以辦理不綁約，提前還款不用違約金
缺點	利率高需要挑選合法有實體店面的公司
適合	需要短期週轉的民眾房屋貸款空間不足的民眾銀行信用狀況不夠好的民眾

辦理民間房屋貸款安全嗎？哪種管道最安全？

民間房屋貸款可以大致分為以下幾種管道：

當鋪業者
貸款公司
民間代書
親戚朋友
其它管道（地下錢莊）

其實要確認是不是合法的貸款管道，只要記住「民間借貸3分利」，每個月只要超過借貸金額3%的利息就會觸犯刑法重利罪。再來可以用「有無實體店面」來判斷，有實體店面至少可以降低被詐騙的風險。

辦過民間貸款後還可以向銀行貸款嗎？

可以，而且這也是康代書的重點服務項目。我們會輔導客人將銀行帳面美化，等3至6個月後再向銀行申請貸款，再透過康代書的銀行人脈，其實成功率都很高，只有少數民眾拿到錢後沒有先把銀行信用培養好，也沒聽康代書的建議，導致銀行貸款遲遲辦不下來。

房屋二胎，已經有貸款了還可以再貸？

可以。但是基本上只有民間能夠辦理房屋二胎貸款，如上文所述，房屋一胎大約為市價7成，剩餘的價值都無法繼續向銀行辦理貸款，但是康代書這可承作到市價的9成。

舉例來說，A先生老先生有棟房子，市價1000萬。他三年前向銀行貸款600萬，也就是6成。如今他臨時需要周轉，所以找上了康代書，經評估後，王老先生還可以再向康代書貸款300萬元，這就是所謂的「房屋二胎」。

持分房屋貸款也行得通嗎？

持分貸款方式有兩種，銀行及民間。

銀行：共同持有房屋要向銀行貸款，需要所有人出面蓋章簽名，而且要調查每位持有人的聯徵紀錄，只要任一持有人有信用瑕疵就無法受理。建議在辦理前就先調查清楚，以免浪費聯徵次數。
民間：只要一個持有人就能夠辦理，而且不會被其他持有人知道，過程完全保密。利率較銀行稍微高一些，每月為0.8至2.5%之間，依個人條件而有所不同（1萬元每月80~250元）。按月還款不用綁約，隨時借款隨時還款。

銀行持分貸款過件率極低，民眾只能向民間辦理房屋持分貸款。

金融機構辦理持分貸款必須要所有的持分人出面蓋章，還要調查每個人的聯徵紀錄、銀行信用條件、薪轉證明，調查通過了才有機會貸款，但是額度也是非常有限。

但是，康代書提供持分貸款的服務，不需要所有持分人出面蓋章，過程也是絕對保密不會讓其他人知道。

民間房屋貸款申辦流程

房屋貸款流程如下：

申請：撥打0985-932-743康代書，或LINE免費諮詢
審核：幫您規劃貸款方案、金額、利率
設定：簽訂後，雙方至地政機關進行設定
撥款：順利撥款

民間房屋貸款流程看似簡單，在實際操作上，卻有許多眉眉角角需要注意。康代書提醒您，借貸過程中所有的細節都要注意，避免有心人士動手腳。

我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢，簽約過程中在旁嚴格把關。

民間房屋貸款合法嗎？

康代書建議您如果要辦理民間貸款，千萬一定要找到合法的貸款公司，若是不了解如何分辨合法與非法，可以向我詢問。康代書提供免費法律諮詢服務，歡迎善加利用。借到非法高利貸很有可能會搞到家破人亡，康代書已經看過太多例子了，不要吝嗇盡量問我就對了。

康代書幫你整理了有關於民間貸款的法律條文：

第 204 條：約定利率逾週年百分之十二者，經一年後，債務人得隨時清償原本。但須於一個月前預告債權人。前項清償之權利，不得以契約除去或限制之。
第 205 條：約定利率，超過週年百分之二十者，債權人對於超過部分之利息，無請求權。
第 206 條：債權人除前條限定之利息外，不得以折扣或其他方法，巧取利益。
第 207 條：利息不得滾入原本再生利息。但當事人以書面約定，利息遲付逾一年後，經催告而不償還時，債權人得將遲付之利息滾入原本者，依其約定。前項規定，如商業上另有習慣者，不適用之。
第 344 條：乘他人急迫、輕率、無經驗或難以求助之處境，貸以金錢或其他物品，而取得與原本顯不相當之重利者，處三年以下有期徒刑、拘役或科或併科三十萬元以下罰金。前項重利，包括手續費、保管費、違約金及其他與借貸相關之費用。