不動產抵押設定5大特性 什麼是「抵押權」？

不動產抵押設定5大特性 什麼是「抵押權」？

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不動產設定是房屋貸款中最重要的一個環節，民眾在辦理貸款時，無論是向銀行貸款或是民間貸款，在簽訂「借貸合約」的同時，也會向地政機關辦理「不動產抵押權登記」，也就是俗稱的「房屋設定」。簡單來說，就是保障債權人的「債權權益」的一條法律。

債權人跟債務人傻傻分不清楚？

債權人：也就是金主，拿錢借給他人的一方，有可能是銀行或是個人。

債務人：也就是屋主或地主，向金主借錢的一方。

不動產辦理抵押設定保障2方權益

保障債務人：不動產完成抵押設定後，借貸合約上會標注出借款人、貸款期限、違約金、貸款金額、責任義務等等，白字黑字載明清楚。

保障債權人：完成抵押權設定後，債權人會拿到一張「他項權利證明書」，假如借款人沒有履行債務責任或按時繳納利息時，債權人可以向法院聲請拍賣；需注意設定有順位優先問題，由第一順位債權人（一胎），二胎，三胎依序排列。

不動產抵押權的5個特色

保障債權

當借款人無法履行債務責任時，債權人可以向法院聲請拍賣求償，在償還貸款後，剩餘的拍賣金額會歸還給所有權人。

物權追擊效力

不動產被設定後，無論是被賣掉或是轉讓給他人時，債權人還是可以執行抵押權權利，一樣要履行債務責任。所以在購買房屋時一定要注意是否有他項權力，如果購買到有他項權利的房屋，可能會被聲請拍賣來清償債務，所以要非常小心謹慎。

不可分性

被設定抵押的不動產被分割或是轉贈部分給其他人時，對該抵押權不受任何影響。

從屬性

債權如果已經清償時，債務人或抵押品所有權人可以向法院聲請塗銷抵押權。要注意的是，如果是向不入流的貸款公司借款，對方可能會拖延或是做些小動作，反而造成還款後抵押權還存在的情況，所以在借款時一定要找專業且正派經營的貸款事務所，如康代書事務所。

順序性

假設一塊土地有設定五個債權人，當債務人無法履行債務責任時，法院會依照設定順序將拍賣金額依序償還給債務人，也就是第一順位（一胎），第二順位（二胎），第三順位（三胎）…依序取得債務償還金額，也有可能會出現後面順位的債權人拿不回錢的情況。

舉例來說，一塊地被聲請拍賣，拍出來的金額為1000萬，一胎設定800萬，二胎設定150，三胎設定100萬，那麼三胎的債務人只拿得到50萬的金額。

普通抵押權與最高限額抵押權

普通抵押權：債權人對於債務人或第三人不移轉佔有而供其債權擔保之不動產，可以就該不動產賣得價金優先受償之權。 

最高限額抵押權：稱最高限額抵押權者，債務人或第三人提供不動產作為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定的抵押權。

項目最高限制抵押權普通抵押權
擔保擔保過去、現在及未來所發生之債權只擔保現在已發生之債權
權利限制債權人於存續期間可繼續使用，不需塗銷設定後重予設限定登記（可隨借隨還）。不繼續使用。清償債權後，抵押權雖未塗銷，亦會失去效力（設定後債權金額不追加也不能變動）。
抵押權擔保效力在存續期間，債務人對其抵押權所負責最高限額內之一切債務（信用抵押、保證），均可為抵押權擔保效力所及。除原擔保債權外，債權人對於抵押權人還有其他債務時，對於抵押債務不予擔保。
請求權利限制超過最高限額範圍之外的利息及違約金，無優先受償效力。抵押權擔保債權、利息及違約金。

他項權利是什麼意思？

他項權利，意思是一筆土地的所有權人將自己的權利設定給他人，所謂「他項權利」指的是房屋的物權中，除了所有權以外的抵押權、地上權、不動產役權、典權、永佃權、農役權、耕作權等7種他項權利。

雖然他項權利多達7種，但是其實實務上只有「抵押權」較為常見。

若想知道名下的不動產是否有「他項權利」，可以調閱土地謄本。如果沒有出現他項權利這4個字就代表沒有被設定。

抵押權設定需要繳交哪些費用？

  1. 不動產設定規費：依抵押設定金額收取千分之一的設定規費，假設設定1000萬，那麼設定規費就是1萬元。
  2. 他項權利證明書：一張80元。
  3. 代書費用：
項目費用對象說明
訂立契約手續費各1,000元債權人債務人x
他項權利移轉登記4,000元債權人債務人x
抵押設定登記4,000到6,000元債務人
  • 一筆土地一棟建物4000元
  • 土地建物每增加一筆或一棟加收1000元
塗銷登記2,000元債務人
  • 一筆土地一棟建物2,000元
  • 土地建物每增加一筆或一棟加收500元
預告登記4,000元債務人x
書狀補發、換發4,000元債務人陳情書或合約書

抵押權設定需要準備哪些資料？多久可以完成？

一般流程為兩天內可以完成，申請設定要準備以下資料：

  1. 登記申請書
  2. 抵押權設定契約書
  3. 所有權狀（房屋、土地）
  4. 申請人身分證及印章

民法不動產抵押權相關條文

第 878 條抵押權人於債權清償期屆滿後，為受清償，得訂立契約，取得抵押物之所有權，或用拍賣以外之方法，處分抵押物。但有害於其他抵押權人之利益者，不在此限。
第 893 條質權人於債權已屆清償期，而未受清償者，得拍賣質物，就其賣得價金而受清償。約定於債權已屆清償期而未為清償時，質物之所有權移屬於質權人者，準用第八百七十三條之一之規定。
第 895 條第八百七十八條之規定，於動產質權準用之。
第 906-2 條質權人於所擔保債權清償期屆至而未受清償時，除依前三條之規定外，亦得依第八百九十三條第一項或第八百九十五條之規定實行其質權。

不動產抵押設定總結

辦理貸款前一定要搞懂各種設定流程及簽訂借貸合約的眉眉角角，無論是向銀行貸款或是民間私人貸款都要非常小心謹慎，畢竟不動產動輒上百萬甚至上千萬的金額，一不小心可能會後悔莫及。康代書建議民眾在辦理貸款前，一定要謹慎挑選專業合法且正派經營的貸款公司，最基本也要有實體店面，否則出問題之後，對方避不見面的情況也有可能發生。在簽訂借貸合約時，一定要看清楚合約內容，不要亂簽名；收費最好是事成之後再收取費用，像康代書一樣，未過件前不收取費用，否則有些代辦公司可能收錢後就敷衍了事；在辦理過程中，如果感覺有任何不對勁的情況可以隨時離開現場，不要硬著頭皮待下去。

如果您有任何需求，歡迎利用下方表單或是來電0985-932743，24小時隨時為您服務。

原文：不動產設定流程 辦理貸款前一定要看這篇

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