農地貸款(農舍)貸款解析:農會、土地銀行、民間?哪個管道利率最低?如何提高額度?

農地貸款解析:農會、土地銀行、民間?我該選擇哪一個?
農地貸款解析:農會、土地銀行、民間?我該選擇哪一個?

農地貸款可大致分為「都市計畫內農地」及「非都市計畫內農地」兩種。

承作農地貸款時,銀行都會採較為保守的態度來評估,且承作農地貸款的銀行也不多,大部分是土地銀行及地方農會居多

事實上,比起房屋貸款、建地貸款、商業地貸款、工業地貸款等項目,農地貸款與農舍貸款是屬於比較不受銀行青睞的貸款項目;如果是「都市計畫內農地」,銀行承作的意願會高些,若為「非都市計畫內農地」,銀行放款的意願會大幅降低,可以說是趨近於零。

以上種種原因也導致許多民眾轉而向民間來辦理農地貸款,民間貸款雖然利率高一點,但是手續簡便、審核寬鬆,而且沒有綁約,適合短期週轉。

農地貸款是什麼?有哪些管道?

農地貸款,顧名思義就是將名下的農地或農舍拿來抵押給他人,以換取資金。

農地貸款與農舍貸款要向金融機構辦理貸款有幾個限制:第一申貸人要為農會會員,第二要有農民保險,第三土地謄本上的使用分區要為「農」,第四不能是持分土地,第五要有實際耕作之情形;如果有建築物的話必須要有保存登記

農地貸款的案件總數會比農舍貸款多,多數需要農舍貸款來興建的大型農舍大多都在宜蘭、台中兩個地區,其他地方都不多見。

農地貸款3種管道

  1. 土地銀行向農會貸款須有農民身份,如果沒有就無法辦理。
  2. 農會向土地銀行申辦農地貸款時需要有「土地分區使用證明」,而且土地確實有在耕作,若是沒有耕作就無法辦理貸款。
  3. 民間貸款民間農地貸款就沒有限制,只要名下有農地就可以辦理,不需要查詢聯徵紀錄、信用狀況、薪轉證明,而且持分也可以貸款。
機構 貸款利率 額度及成數 條件限制
農會

最高額度為市價5成

最嚴苛

需為農會會員

銀行

最高額度為市價5成

嚴苛

有實際從事農業生產之身份

民間

最高額度為市價9成

寬鬆

單純評估農地價值

如上圖,如果額度不需要太高,建議可以向農會辦理,利率也是3個管道最低的,唯一缺點為僅接受農會之會員申請,審核條件也是3種管道中最嚴苛的

而銀行雖然看起來也可以辦理農地貸款與農舍貸款,但是條件限制需為農業從事人員,而且僅有極少數的銀行能辦理,大部分的銀行還是比較喜歡房屋貸款或是商業地、工業地、建地等貸款。

也因為如此,多數不具備農民身份或是未加入農會之民眾,這時就會選擇向康代書辦理貸款。

找康代書辦理農地貸款的民眾有許多都是因為繼承,或是上一代贈與,但是他本身並非農民,有些是要用來創業、出國留學、資金周轉等等,他們在辦理農地貸款時都被金融機構拒絕,而找上康代書。今天康代書要讓各位了解如何順利用農地取得貸款。

民間農地貸款審核條件寬鬆,且成數可達市價9成,是3種管道中手續最簡便、成數最高的管道。唯一缺點是利率會比銀行及農會來得高些,康代書建議在辦理前要先評估一下自身的還款能力。

農地貸款管道分析

項目 地方農會 土地銀行 國泰世華 台灣銀行
方案 依各地區農會方案不一 農業貸款 小額農業貸款 農業貸款
貸款額度 上限1000萬 上限600萬 上限300萬 依土地價值而定
貸款利率 1.5%~5% 機動利率 2.4%~5% 2%~5%
貸款期限 2年~20年 3年~15年 5年~15年 3年~15年
辦理時程 7~14個工作天 7~14個工作天 7~14個工作天 7~14個工作天
貸款用途
  • 農民經營改善
  • 農機器具貸款
協助受颱風、豪雨、窪雨、冰雹、寒流、地震或焚風所造成損失地區之農漁民取得復健、復舊、復耕所需費用
  • 購置農地或建置農舍
  • 購買農業生財器具
  • 農業用週轉金
提供建地、建物或田、旱、林、牧、養等經本行認可之農業用地或其他本行認可之擔保品,十足擔保;或移送農業信用保證基金保證
條件限制
  • 農會正會員
  • 農保被保險人
  • 漁會甲類會員
.農委會宣布災區內持有鄉鎮公所出具之災害證明正本並經調查屬實之農漁民
  • 年滿20歲以上之本國國民,且無信用不良者
  • 有固定收入及還款財源
實際從事農、林、漁、牧、養殖業之生產、加工、運銷、倉儲、休閒農業及農業發展事業等之法人或個人

農地貸款的限制條件多,而且不是所有銀行都可以承辦農地貸款與農舍貸款。

以土地銀行為例,農地貸款的土地分區使用須供農業使用,貸款成數最高為買賣價格的7.5成,金額若是超過3,000萬元,須交由總行核定是否核貸,目前貸款利率約為2.5%。

康代書建議善用「青年從農創業貸款」、「農民經營改善貸款」及「擴大家庭農場經營購買耕地貸款」。「青年從農創業貸款」是針對18至45歲,農業相關科系畢業或申貸五年內曾參與農業相關訓練課程,以及農委會專案輔導青年農民之民眾。由於農地貸款利率高於房屋貸款,行政院農業委員會為推廣農業,鼓勵實際投入農業產業之農民,所施行一系列關於農業貸款的相關方案,優惠利率多為1.5%起。

金融機構(銀行及農會)農地貸款與農舍貸款條件有哪些?

  1. 農民身份:必須要有農民身份或是農業相關從業人員,銀行信用條件良好,不能有信用瑕疵,而且要有穩定收入,要有存款。
  2. 使用分區:土地謄本上的使用分區必須為「農」,如果有建築物的話必須要有保存登記。
  3. 貸款用途:貸款所取得的資金必須要用在農業發展上,如興建農舍、購買農地、購買農舍、添購農業器具等。

除了上述3點外,大多數銀行還會要求要有「農業營運計畫和「資金用途報告書」,另外還會要求申貸者要加入農會。

農地貸款貸款額度如何計算?

近年來民間資金炒作農地,導致農地價格一路飆高,但是其實貸款時金融機構不會以市價作為貸款額度的標準。農會在放款時主要是用農地的公告現值來作為核定的依據,市價只是參考而已。

土地價格可分為公告現值和市價,前者是政府依據土地使用狀況,並考量民情不同而每年調整,作為課稅的用途,而市價則是自由市場的成交價格。農地的公告現值和市價差距非常大,最高可差距到十倍之多。

民間農地貸款的優缺點

民間農地貸款缺點

民間農地貸款與農舍貸款的利率較高,以月計息,每月約在3%以下,康代書這提供最低0.8%的優惠利率,只要符合條件即可申請。

除了利率高之外,還有一個缺點:市面上有許多詐騙手法或是非法代辦公司。許多民眾因為急需用錢,很容易就誤信了代辦公司的話術,最常見的就是保證過件,銀行又不是他開的,憑什麼可以保證銀行過件?

或是先要求民眾寄送個人文件,結果寄過去後就消失找不到人,過沒多久自己就變成警示戶,因為你的帳戶已經被拿去做詐騙人頭帳戶。還有一種是代辦收費過高,而且都是先收費,收費完他也沒幫你跑流程,過幾天後再跟你說你的條件太差了,無法過件,跟你說聲抱歉。

這些詐騙手法層出不窮,康代書十幾年來都看太多了,所以我們事務所提供「過件前絕不收費,過件後收取合理費用」。也絕不會要求您寄送文件給我,最多就是請您拍權狀讓我估價而已,因為沒有權狀確認這是您本人的財產,我們也不敢貿然開條件給您。

民間農地貸款優點

講完民間農地貸款與農舍貸款的缺點,來講講優點。

民間貸款的優點就是快速便利、審核寬鬆、成數高、手續簡便而且不需要調閱聯徵紀錄,信用不良、信用瑕疵、債務協商等問題都能辦理貸款。

持分房屋或是持分土地都能辦理貸款,而且不需要通知其他共同持分人,銀行則是需要所有共有人出面簽名蓋章。

以月計息、還款彈性,到期日可選擇繳息或次費償還本金,最低只要0.8%起。只要有房屋土地,我們就能夠幫您想出辦法。額度沒有上限,只要房屋還有空間都可以申請。您條件越好,利率越低,審核過程人性化、透明化,讓您在沒有壓力下順利申請貸款。

民間農地貸款合法嗎?

康代書建議您如果要辦理民間貸款,千萬一定要找到合法的貸款公司,若是不了解如何分辨合法與非法,可以向我詢問。康代書提供免費法律諮詢服務,歡迎善加利用。借到非法高利貸很有可能會搞到家破人亡,康代書已經看過太多例子了,不要吝嗇盡量問我就對了。

康代書幫你整理了有關於民間農地貸款的法律條文:

  • 第204條:約定利率逾週年百分之十二者,經一年後,債務人得隨時清償原本。但須於一個月前預告債權人。前項清償之權利,不得以契約除去或限制之。
  • 第205條:約定利率,超過週年百分之二十者,債權人對於超過部分之利息,無請求權。
  • 第206條:債權人除前條限定之利息外,不得以折扣或其他方法,巧取利益。
  • 第207條:利息不得滾入原本再生利息。但當事人以書面約定,利息遲付逾一年後,經催告而不償還時,債權人得將遲付之利息滾入原本者,依其約定。前項規定,如商業上另有習慣者,不適用之。
  • 第344條:乘他人急迫、輕率、無經驗或難以求助之處境,貸以金錢或其他物品,而取得與原本顯不相當之重利者,處三年以下有期徒刑、拘役或科或併科三十萬元以下罰金。前項重利,包括手續費、保管費、違約金及其他與借貸相關之費用。

農地貸款案例

舉例來說,A先生名下有一筆1000坪的農地,市價一坪1萬元,共1000萬的價值。A先生向銀行貸款,但是銀行只願意貸款5成,也就是500萬。A先生覺得這額度實在太低了,他還需要300萬元來週轉。所以他上網搜尋找到了康代書。康代書覺得這筆農地的剩餘價值還很多,所以又借給了A先生300萬元。

農地二胎,已經有貸款了還可以再貸?

可以。但是基本上只有民間能夠辦理農地二胎,如上文所述,農地一胎大約為市價5成,剩餘一半的價值都無法繼續向銀行或是農會辦理貸款,但是康代書這可承作到市價的9成。

舉例來說,王老先生有塊地,市價1000萬。他三年前向農會貸款500萬,也就是5成。如今他臨時需要周轉,所以找上了康代書,經評估後,王老先生還可以再向康代書貸款400萬元,這就是所謂的「農地二胎」或稱「土地二胎」。

持分農地貸款也行得通嗎?

持分農地貸款方式有兩種,銀行及民間。

  • 銀行:共同持有土地要向銀行貸款,需要所有人出面蓋章簽名,而且要調查每位持有人的聯徵紀錄,只要任一持有人有信用瑕疵就無法受理。建議在辦理前就先調查清楚,以免浪費聯徵次數。
  • 民間:只要一個持有人就能夠辦理,而且不會被其他持有人知道,過程完全保密。利率較銀行稍微高一些,每月為0.8至2.5%之間,依個人條件而有所不同(1萬元每月80~250元)。按月還款不用綁約,隨時借款隨時還款。

銀行持分貸款過件率極低,民眾只能向民間辦理農地持分貸款

如上述所說,農地要向金融機構辦理貸款已經很難了,如果有持分的情況可以說是難上加難,可能成功率只有1%不到。

金融機構辦理持分貸款必須要所有的持分人出面蓋章,還要調查每個人的聯徵紀錄、銀行信用條件、薪轉證明,調查通過了才有機會貸款,但是額度也是非常有限。

但是,康代書提供持分貸款的服務,不需要所有持分人出面蓋章,過程也是絕對保密不會讓其他人知道。

康代書農地貸款方案

項目 農地貸款方案
貸款額度 房屋土地皆為9成,條件好可全額貸款
利率 月息0.8%至2.5%,依個人條件決定
貸款年限 沒有貸款年限,不用綁約
貸款年齡 沒有限制
土地限制 各種土地皆可貸款,沒有限制
優點
  • 貸款成數高、額度高
  • 本息攤還或是只繳利息都可以
  • 審核寬鬆,債務協商或信用瑕疵都可辦理
  • 不綁約,提前還款不用違約金
  • 貸款未過件前絕不收費
  • 直接金主省下繁雜手續費
  • 實體店面,全台皆有派駐專員24小時服務
  • 專業代書、律師提供免費諮詢
  • 利率0.8%起市面最低利率

農地貸款政策有哪些?

目前政府推廣的農業貸款有:
  1. 青年從農創業貸款青年從農創業貸款主要針對1845歲,農業相關科系畢業、申貸5年內曾參與農業相關訓練課程,或農委會專案輔導青年農民之民眾。
  2. 農民經營改善貸款農民經營改善貸款則提供1865歲,有農民保險的農會會員,且實際投入農業之生產。
  3. 擴大家庭農場經營購買耕地貸款擴大家庭農場經營購買耕地貸款則為1865歲,想購置農地面積達1公頃或與現有農地相毗鄰或同地段的民眾,如果購買農地面積只有0.5公頃,須為1845歲農校畢業,或參與相關農業訓練40小時以上就可以符合資格。
  • 總公司:02-2380-5100
  • 台北辦公室:02-23805190
  • 花蓮辦公室:03-8353502
  • 新竹分行:03-657-3958
  • 台中辦公室:04-22238901
  • 台中分行:04-2223-8828
  • 斗六辦公室:05-5372112
  • 嘉義分行:05-283-6289
  • 新營辦公室:06-6336110
  • 高雄辦公室:07-2621031
  • 高雄分行:07-262-1020
  • 全國農業金庫專案農貸服務專線:02-2380-5180
  • 農委會農業金融局免付費電話:0800-388-599
  • 青年農民輔導平台
  • 行政院農業委員會
  • 農業金融局
  • 農業金庫

農地貸款流程

農地貸款流程如下:
  1. 申請:撥打0985932743康代書,或加LINE免費諮詢
  2. 審核:幫您規劃貸款方案、金額、利率
  3. 設定:簽訂後,雙方至地政機關進行設定
  4. 撥款:順利撥款

農地貸款流程看似簡單,在實際操作上,卻有許多眉眉角角需要注意。康代書提醒您,借貸過程中所有的細節都要注意,避免有心人士動手腳。

我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢,簽約過程中在旁嚴格把關。

農地貸款總結

農地要找銀行辦理貸款的難度較高,就算審核下來的額度也不夠使用。所以康代書提供了專業農地貸款的服務,讓你在短時間可以取得資金,而且合法、專業,讓你的農地發揮最大的價值。

民間農地貸款比銀行農地貸款的利率高,但是審核的條件也相對寬鬆。

康代書整理以下幾個重點:

  1. 民間農地貸款以土地價值最重要,其餘都不是必要。只要農地還要價值就可以貸款,最高可以100%貸款。
  2. 持分也可以貸款,不需要通知其他共有人。
  3. 民間農地貸款最快可以當日撥款,銀行則需等待7至14個工作天。
  4. 基本上任何地目都可以貸款,建地、農地、林地、道路用地、工業地、原保地等。

農地貸款是非常多民眾來找康代書辦理的項目之一,因為農地真的不容易貸款,就算貸下來額度最多也只有一半而已,常常費盡心思辦下來也只是杯水車薪而已。

農地貸款最常向民間貸款,但是民間貸款裡又隱藏著許許多多的陷阱,一不小心就掉入圈套裡。

所以辦理民間貸款一定要找向康代書這種有實體店面、合法立案、專業代書、律師團隊的公司,如果您有任何貸款上的問題,歡迎利用下來表單或致電康代書,我們都提供免費的貸款諮詢,未過件絕不收費,問問題、聊聊天都歡迎。


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