中古屋貸款分2種？
中古屋貸款分為「中古屋買賣貸款」及「自有中古屋房貸」（原屋貸款）。
「中古屋買賣貸款」顧名思義就是為了購買中古屋而向銀行貸款，一般來說中古屋貸款的成數一定比新房子略低，新房子一般銀行房貸成數為7成，中古屋就再低一些，低多少就要看房屋座落的區域，如果是在市區內，成數一定比較高。
「自有中古屋房貸」意思是，本身名下有的房子，無論是繼承或年輕時購買的都算，通常自有中古屋房貸比較少，或是已經全部繳完了。這時要辦理中古屋貸款的空間就比較大，假設800萬價值的房子，抓5成就有400萬了，基本上就很夠用了。
中古屋貸款成數怎麼計算？
影響中古屋貸款成數的因素很多，其中最重要的就是房屋座落地點。房子地點好，再怎麼樣的破房子還是有其一定的價值；相對的，房子地點偏遠，蓋得再美再華麗，價值也有限。
據金融聯合徵信中心的貸款統計分析，中古屋平均鑑價比新成屋還來得高。其中又以6至9年的房子最為有價值，其次為9至12年，最後才是3至6年。
銀行貸款的額度是以「實際成交價格」與「銀行鑑價結果」兩者取其低者，然後再以申貸人及房屋地點決定貸款成數及利率。
舉例來說，甲先生買了一棟房子1300萬，銀行鑑價這棟房子價值最多1000萬，所以是以1000萬去計算成數的。甲先生信用良好，銀行願意用最高的成數（8成）及最低的利率放款給他。1000萬的8成為800萬，跟購買的價格差距滿大的。
康代書建議您，在購買房子前，可以先問問看銀行，這棟房子可以貸款多少，或是上上實價登錄網站，看一下自己是否買貴還是買便宜。
小心3種中古屋貸款陷阱
如果是購買中古屋的話，要小心3種貸款陷阱：
中古屋貸款自備款2成就好！？
買房子除了買下建物土地所有權之外，還要基本傢俱、裝潢等，另外契稅、印花稅、代書費用、規費等等，如果是社區型還要先繳交管理費。所以康代書建議自備款可以抓約3至4成比較妥當。
另外如果中古屋屋況不太好需要修繕，那可能少則十幾萬，多則幾百萬，這些都是可能遇到的問題。
康代書建議，如果要購買中古屋，除了先計算必要的花費之外，民眾可以在合約內備註如果最終銀行核貸成數未達幾成，可以無償解約，以保自身權益。
貸款不足？簽ab約不就好了？
部分民眾為了買到心中理想的房子，或是建商為了要賣出手上的房子，雙方就同意在合約上動手腳，好讓銀行可以多貸一些。前幾年實價登錄剛推出時，這種簽約手法很常見，不過這兩年來有越來越多的人被抓包，還會觸犯《刑法》中「使公務員登載不實罪」，建議民眾還是不要鋌而走險，這種事情真的會被抓包。
自備款不夠也要買房？
有些人為了買房，明明自備款就不夠，所以在選擇上就少很多，甚至住進去連家電都買不起，每個月還要繳房貸，這樣子房貸壓力這麼大，還不如不要買。
就算是買中古屋，也要預留一點錢，因為中古屋一定多少都需要修繕的，不可能房子過了20、30年都沒問題。
所以康代書還是建議各位，購買中古屋的自備款要提高一些，至於新房子的自備款就不需要那麼多，畢竟現在買房還會送傢俱、裝潢，也不用花錢修繕等等。
中古屋原屋貸款
如果是本身持有的中古屋要貸款，有3種方式：
- 房屋增貸：房屋增貸就是「把已經還掉的錢再次貸款出來」，通常額度、利率、方案內容都不會變動太多。
- 房貸轉貸：房貸轉貸就是「換一家銀行貸款」，由其他銀行清償掉原銀行的貸款，合約也是與新銀行重新簽訂。
- 房屋二胎貸款：房屋二胎也稱作二胎房貸，意思是前面已經抵押一次了，還可以再次向他人抵押借款。二胎貸款分為民間二胎與銀行二胎，都是利用房屋的殘餘價值來計算額度，但是民間二胎的額度比較多，因為民間願意承擔的風險比較高，利率也相對比銀行高。銀行基本上不願意承擔風險，所以在辦理二胎貸款上相對保守許多。
中古屋貸款5個步驟
- 貸款申請：向銀行申請中古屋貸款時，必須提供房屋或土地權狀及薪轉存摺近6個月的內頁，或是其他財力證明，以方便銀行人員了解申貸人的財務狀況。
- 房屋鑑價：銀行收到申請後，會對房屋鑑價，除了銀行內部鑑價之外，也會參考實價登錄上的成交價格，同時就屋況、屋齡、地點等估價要素進行估價。
- 銀行照會：當銀行取得申貸人及連帶保證人的基本資料時，就會對案件進行照會審核。一般來說，會調閱聯徵紀錄查詢你在所有銀行的貸款金額，及過去6個月的還款紀錄（含信用卡），通通都調查完之後，就會核定放款額度、利率，並與貸款人和保人用電話來照會。
- 簽約對保：銀行會與借款人聯絡，並約定對保時間至銀行對保。對保流程必須由本人親自出面，過程中要提供房屋及土地權狀正本，好讓銀行設定抵押權。抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，假設貸款1000萬，那麼設定的金額就是1200萬。現在銀行貸款都必須要強制投保火險與地震險，保費由債務人支付，1年1期直到清償貸款為止。
- 撥款交易：抵押權設定完成後，就會進入最後一個流程：撥款。如果是買賣中古屋的話，貸款會直接撥入買賣雙方的「履約保證帳戶」中；如果是自有中古屋貸款的話，會在抵押權設定完成後取得貸款。
中古屋貸款的利率與額度如何計算？
銀行放款的審核主要是以「申貸人」及「房屋」做綜合評估。
若想要取得比較好的貸款利率及額度，平常就要跟銀行往來，貸款不要遲繳、不要預借現金、戶頭要放錢等等。
房貸利率目前最低為1.6%，其實只要不超過2%都算ＯＫ。利率多採二段式利率，前2～3年會用較優惠的利率，也不用還本金，當然也不能償還本金，等3年時間到後利率就會調高。
貸款對象也很重要，軍公教人員或是三師（律師、工程師、會計師）是銀行最愛的放款對象，通常都可以取得最低的利率。如果是一般上班族民眾，其實只要不超過2%都算是可接受範圍。
寬限期與綁約，通常都是2～3年，這段期間內不得還款，否則須負擔違約金。成數建議抓7成，自備款3成比較保險，貸款負擔也不會那麼大。
中古屋貸款成數不足怎麼辦？
如果貸款額度不足，有幾個方式來增加額度：
- 個人信用貸款
- 房屋修繕貸款
- 增加保人或是其他財力收入證明
- 提供保單、定存、其他收入作為加分用
- 民間貸款
民間房屋貸款的利率比銀行高，所以在辦理前要先衡量自身的負擔能力。
中古屋貸款總結
以上就是幫各位整理的中古屋貸款資訊，如果您有更多貸款問題，歡迎利用下方表單或是直撥0985932743，也可以加LINE詢問，未過件不收費，問問不用錢，確定撥款入帳後才會收取合理費用。
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