【2022建地貸款】建地貸款成數、利率、額度總整理

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【2022建地貸款】建地貸款成數、利率、額度總整理
【2022建地貸款】建地貸款成數、利率、額度總整理

建地貸款與商業地貸款是所有土地貸款中成數最高的兩種,因為這兩種土地較具有市場價值,也是銀行最喜歡的抵押品之一。

許多民眾因為繼承或是贈與名下持有建地,但長期沒有建築計畫與需求,這時候建地貸款就是很好的活化資產的方式。如要在建地興建建築,自地自建是需要許多支出的,少有民眾認識能夠協助建地相關資金的建商,進而來諮詢康貸書的也不在少數。

銀行建地貸款成數最高為7成,如果是台北市精華地段才有機會到8。甲乙丙丁建地,各種管道的建地貸款成數、利率與條件都有差異,建地面積、建地地點、開發狀況等等因素也都會影響貸款金額。

本篇文章整理了建地貸款的重點知識,供有需要的民眾參考。

建地是甚麼?建地貸款如何辦理?

建地就是建築用地。

土地能區分為都市土地、非都市土地、未編定土地這三種。未編定土地就是人煙稀少的深山或離島,都市土地是都市計畫內的商業區或住宅區,非都市土地就是都市計畫範圍外的甲乙丙種建築用地,就是所謂的建地,能在建地上建造商業大樓、學校、工廠、住宅。

建地貸款就是將土地劃分歸類為建地的土地拿去申請貸款,取得資金作為自地自建、投資、創業或其他用途。

建地貸款成數為建地價值的4成到7成,依據建地實際狀況與申請人個人條件而有所差距。銀行建地貸款利率約為2%~5%左右,銀行會按照容積率與建蔽率、是否鄰近道路、道路面積大小、土地格局、座落位置、開發狀況等等,加以評估。

建地種類:甲建 vs 乙建 vs 丙建 vs 丁建

項目甲建乙建丙建丁建
建蔽率60%60%40%70%
容積率240%240%120%300%
  • 甲種建築用地

甲建是一般農業區,供山坡地範圍外之農業區內建築使用者使用,或特定農業區內的建築用地。但甲建位於都市計畫範圍外,因此生活機能大多較差,且房屋價格也較低。

  • 乙種建築用地

乙建是鄉村區中的建築用地,是供鄉村區內建築使用者使用,一般作為居住及低強度的商業用途。乙建處於鄉村中,較無完整道路規劃,就算有道路也大多非常狹小,總的來說乙建未來上漲空間是非常有限的。

  • 丙種建築用地

丙建是山坡保育區內的建築用地,提供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者使用。通常建商在購買山坡地保育區內的丙建之後,需要做好水土保持,才可以開始蓋建築物。

  • 丁種建築用地

丁建是一般農業區及特定農業區內的工業建築用地,供工廠及有關工工業設施建築使用。丁種建地可以合法興建工廠且大多作為工廠用地使用,不可作為住宅使用。

建地貸款條件限制有哪些?

銀行建地貸款申辦條件:

  • 年滿20歲國民:銀行建地貸款的借款人必須是完全行為能力人,民法上才符合法律效益。
  • 信用條件良好:建地貸款借款人的信用紀錄及財務狀況會影響銀行過件率,如果建地貸款申請人有嚴重的信用瑕疵,或是有任何聯徵紀錄,都可能會被銀行拒絕申請。
  • 建地建築計畫:須提供銀行具體的建地興建計畫才可以申請銀行的建地貸款。
  • 不是持分建地:如果申請人只持有部分產權或是建地有分割的情況,是不能申請銀行建地貸款的。
建地貸款限制
建地貸款限制

想要申請建地貸款,就要沒有以下幾項條件,才可以順利核貸,也可以找民間管道來申請,像是下列這些狀況就很適合:

信用不良

信用不良是很多貸款忌諱的原因,而且即使可以申貸,也會影響到利率與成數,因此這邊列出一些會影響信用分數的原因給大家,讓大家有效避開會被信用扣分的行為。

遲繳貸款或卡費

遲繳貸款或卡費的話,該銀行就會將紀錄送往聯徵中心,你的信用分數就會被扣分。

未繳足最低應繳金額

最低應繳金額通常為帳單總額的10%,是讓一些人可以先在繳費截止日前,繳納最低金額以符合信用卡持卡合約條件。

全額逾期未繳

如果你是全額逾期未繳,不僅你的欠款會納入循環利息計算,還會直接送往聯徵紀錄。

負債比過高

所謂負債比就是你的貸款金額加上各種欠費,除以你的月收入,若這個數值過高,銀行就會認為你還款能力不足,而拒絕核貸。

土地持分

該土地不只你一位持有人,就為土地持分,若你的土地是持分,銀行就會要你與剩餘的持分人一同辦理才可以。

建地貸款年限

建地貸款的年限通常都在20年左右,因為建地對於銀行來說是風險比較高的項目,因此年限也會跟跟著縮短,那如果你想要取得還款無期限的還款方式,建議直接向康代書事務所諮詢

康代書事務所提供兩種還款方式,一種是本利攤還,一種則是只繳利息,申貸者可自由選擇最適合自己,最符合需求的還款方式,提前解約也不用負擔違約金,可以說是相當利於短期週轉。

影響建地年限因素

影響建地年限因素
影響建地年限因素

建地貸款的年限一定會因為一些建地的條件的不同而有所影響,這邊康代書為大家幫整理出一些會影響年限的因素,像是容積率、建蔽率、地段、週邊機能等等,以下為大家詳細說明:

容積率

建築總坪數除以土地坪數,意思就是在你的土地坪數上,你可以蓋出多少使用坪數,以及可以蓋多少樓層。

建蔽率

簡單來說就是俯瞰你的土地坪數上,你能蓋的建物面積有多大,又被稱為建築密度或是建築覆蓋率

地段

地段就是指你的土地是位在蛋黃區,還是比較鄉下地區,若在蛋黃區因為轉手率較高,就可以爭取比較長的年限

周邊機能狀況

周邊機能狀況像是附近有無嫌惡設施,或是有大眾交通運輸等等, 這些會影響地價的因素也會影響到貸款年限

土地種類

土地種類也是影響貸款年限的重要因素,像是你是一般建地、農地還是山坡地,這些不同條件都會影響到轉手率與地坪鑑價,進而影響到年限。

建地貸款管道:銀行 vs 民間

建地貸款不一定是跟銀行貸款最好,雖然絕大多數民眾都以利率低為優先考量,但是要知道,銀行貸款沒那麼容易辦理,首先要先準備財力證明、薪轉證明近6個月,如果是自地自建,還需要建築執照、興建計畫等等,貸款也不是一次性撥款,而是依工程進度撥款

房屋完成後,還要將土建融貸款轉為一般房貸,自建的過程並非一定會一帆風順。也曾有過工程進度達7成,結果遇到資金用完的案例。

簡單來說,自地自建的風險高,銀行寧願不承作也不願承擔風險。

項目土銀合庫農會康代書
成數平均5~6成平均5~6成平均5~6成成數90~110%
利率2%~4%2%~4%1.5%~5%每月0.8%起
年限5年5年20年以內隨借隨還,不用綁約
持分不可以不可以不可以可以
時程7~14個工作天7~14個工作天7~14個工作天1~2天
條件
  • 年滿20歲
  • 建地貸款申請人信用條件良好
  • 建地貸款計畫:根據建地種類不同,貸款計畫的要求也不一樣
不需聯徵,土地有額度即可貸

如果遇到銀行拒絕貸款、資金用完、貸款成數不足、嫌銀行貸款太過繁雜等情況,可以向康代書尋求協助。

康代書事務所提供每月最低0.8%的利率,名下持有建地即可申請。我們事務所平均成數可達9成,免聯徵、財力證明,只單純評估房屋及土地價值,有價值就能辦理。且未過件不收費,過件後才會收取合理費用,費用一切透明公開,歡迎詢問不用收費。

影響銀行核貸的4大原因

影響銀行核貸的4大原因
影響銀行核貸的4大原因

大家都知道銀行核貸需要很多條件,光是自己的信用條件、房屋土地的價值、是否持分與否都會考量進去,康代書為大家詳細整理了影響銀行核貸的4大原因,如下:

還款能力

銀行會依照你的薪轉帳戶、資產證明等資訊,評估出你大約的還款能力

鑑價成數

鑑價成數通常是以實價登錄地坪數來計算,有時會與實際成交價有出入,因為銀行並不會將裝潢、家具等等因素考慮進去

信用狀態

信用狀態是銀行最在意的,如果你的信用分數不好看,通常銀行就不會讓你核貸,至於有那些因素會影響信用分數,可以看上一節建地貸款限制中的信用不良,就可以知道詳細影響信用問題的因素

保證人或抵押品

一般狀態下銀行不會特別要求保證人或是抵押品,但如果你主動提供的話,不僅可以增加核貸機率,還可以爭取高成數與低利率的機會

建地自地自建的貸款成數公式

假設土地建蔽率60%、容積率220%100坪土地銀行鑑價為2000萬,最高成數為75=1500萬。100坪土地的一樓面積不得超過60坪,總樓地板面積不得超過220坪。

房屋建造費用以每坪10萬元計算,完工總計需要2200萬,扣除銀行貸款1500萬,等於需要約700萬的自備款。銀行貸款等房屋完工後,且辦理保存登記即可轉為一般房貸。

建地自地自建要先了解本身名下土地的建蔽率及容積率,再來要先請銀行先鑑價,鑑價完成後才能知道需要準備多少的自備款,及房屋建築預算。

容積率與建蔽率會影響建地貸款成數額度嗎?

會,容積率因建地種類有所不同

  • 甲種建地在一般農業區,人口密度較高,使用價值中等。
  • 乙建在鄉村區,人口密度較低,使用價值較低。
  • 丙種在山坡地保育區,人口最少,同時建蔽率跟容積率都是最少的。因為使用價值最低,銀行多不願意承辦。

影響建地抵押貸款成數的因素有哪些?

  • 道路:建地是否鄰近道路與道路面積大小
  • 土地:建地形狀、格局是否方正、建地大小坪數
  • 位置:建地坐落位置是否為市區中心、建地周邊地區的生活機能及開發情形
  • 建築線:建地與道路的連接狀況
  • 建地種類:建地屬於甲乙丙丁哪種建築用地
  • 容積率與建蔽率

建地貸款成數取決於建地本身的條件好壞。想申請建地貸款的土地本身須具備一定條件,才有可能與銀行申請到比較良好的建地貸款成數。

持分建地可以向銀行貸款嗎?

可以,但是要全部持有人出面簽面蓋章,然後調查全部持有人的信用狀況、財力證明、薪轉證明,以上都通過銀行徵信後,即可貸款。

如果不想被其他持分人知道拿土地來貸款,可以向康代書辦理「持分建地貸款」。

我們只單純評估建地價值,不需要調查銀行信用狀況,也不會通知其他持分人,有價值即可貸款。

建地二胎貸款要找誰辦理?

銀行不會承做建地二胎貸款,如康代書這樣的民間貸款公司才有辦法幫您解決建地二胎貸款銀行受限於金管會的監督,所以向銀行申請建地二胎貸貸款是完全不可能的。

建地二胎貸款是許多地主取得融資的一種管道,所謂的二胎貸款也稱為「二順位貸款」或「二次貸款」。為什麼要辦理二胎貸款?因為通常第一次貸款時,銀行或是其他金融機構不會將額度直接貸好貸滿;第一次貸款的額度通常為市價的6成至7成不等,那麼剩下的3成至4成呢?這時就可以透過其他管道將土地的剩餘價值發揮最大的效益。

土地二胎貸款目前銀行都不受理,因為風險太高,且銀行認為土地比房屋價值低落,所以銀行都不受理。如果是房屋二胎貸款也只有少數銀行有承作,額度也不高,過件率極低

綜合上述因素,建地二胎貸款只能向民間貸款。

民間貸款公司會願意承做建地二胎貸款,康代書可以替民眾辦理建地二胎貸款,成數高、手續簡便、單純評估土地價值、不看借款人條件、有額度即可辦理、額度無上限。

建地二胎貸款的條件有哪些?

只要你的名下有房屋土地即可辦理,持分也可以辦理貸款,額度無上限。

民間建地貸款不需要調查銀行信用狀況,有信用瑕疵、信用不良、負債比過高、貸款遲繳紀錄、信用卡強制停卡、銀行協商都可辦理,也不受22倍限制,流程只需12天即可完成。

建地二胎貸款的額度有多少?利率很高嗎?

如前文所述,建地在第一次向銀行貸款時最多只能取得市價7成的額度,而二胎貸款就可以取得剩餘的3成價值。

舉例來說,王先生的建地市價1000萬,土地已經抵押給銀行做設定借了700萬;他需要一筆資金做投資的用途,這時他就可以用同一筆土地再次向民間借款最多300萬。

民間土地貸款的利率是以月計息,利率為1.5%3%之間。康代書事務所目前推出利率最低優惠0.8%,只要符合條件就能辦理,而且不需綁約,隨時借款隨時還款,沒有違約金的問題,歡迎利用下方表單洽詢,或洽0985-932743

銀行建地貸款沒過怎麼辦?還有其他管道嗎?

銀行建地貸款沒過可以向貸款公司辦理,但是貸款公司的利率會比銀行高,適合短期周轉,建議在申辦前要先衡量自身的負擔能力,如果可以負擔再辦理。民間建地貸款是以月計息,每月不得超過3%,康代書提供最低0.8%優惠,只要符合條件者即可申請。

向我們辦理建地貸款的民眾也並不一定是銀行辦不下來,有些是覺得銀行貸款流程太複雜了,要準備一堆資料,再加上銀行貸款成數有限(我們事務所平均貸款9成),所以為了節省時間(我們事務所可當日撥款)而向我們辦理建地貸款。

康代書建地貸款方案

項目建地貸款方案
貸款額度房屋土地皆為9成,條件好可全額貸款
貸款利率月息0.8%至2.5%,依個人條件決定
貸款年限沒有貸款年限,不用綁約
貸款年齡沒有限制
特點
  • 貸款成數高、額度高
  • 本息攤還或是只繳利息都可以
  • 審核寬鬆,債務協商或信用瑕疵都可辦理
  • 不綁約,提前還款不用違約金
  • 貸款未過件前絕不收費
  • 直接金主省下繁雜手續費
  • 實體店面,全台皆有派駐專員24小時服務
  • 專業代書、律師提供免費諮詢
  • 利率0.8%起市面最低利率

建地貸款資格條件為何?

建地貸款資格條件為何?
建地貸款資格條件為何?
  • 年滿18歲證明文件
  • 收入證明文件
  • 名下持有房產之證明文件
  • 房屋的增貸空間之證明文件

建地貸款要準備哪些資料?

建地貸款要準備哪些資料?
建地貸款要準備哪些資料?
  • 雙證件影本(確認是本人)
  • 房屋所有權狀(地政用)
  • 印鑑證明(地政用)
  • 存款封面影本(撥款用)

建地貸款流程

建地貸款流程
建地貸款流程
  1. 準備文件:撥打0985-932-743康代書,或加LINE免費諮詢、填寫表單免費諮詢,並備妥所需文件,向想要辦理的貸款機構提出申請書。
  2. 資產鑑價:提交資料之後,該貸款機構會透過你所提供的資料,如權狀、謄本等文件,初步衡量其價值,預估出一個建地貸款額度。
  3. 送審審核:針對現況進行殘值評估,核貸出相對的費用、利率、期數、還款金額等等。
  4. 簽約對保:貸款核准後,貸款人需到該貸款機構確認額度、貸款利率、貸款年限等等,之後開始簽約程序。
  5. 設定抵押:到地政機關設定抵押權給該貸款機構。
  6. 快速撥款:當上述的流程都完成了以後,就會將貸款額度撥款至申辦人的指定帳戶中。

過程中會有專業代書在旁協助,有問題隨時可提出。

建地貸款ptt常見問題Q&A

康代書幫您整理以下建地貸款常見問題,如有更多疑問也歡迎聯絡康代書。

買地自建也可以自己申請建地貸款嗎?

可以的,但是一定要先行做好功課,了解土地融資與建地貸款等等資訊,才可以為自己爭取較高的額度與較低的利率。

建地可以做為住宅使用嗎?

主要還是要看你的建地是甲、乙、丙或丁種建築用地,若是丁種建築用地就不能作為住宅使用。

信用不良辦不了銀行建地貸款怎麼辦?

信用不良也可以找民間貸款管道辦理,比如康代書事務所就不看聯徵紀錄,只看你的資產殘值,只要你需要都可辦理貸款。

有什麼條件可以提高貸款成數?

只要你可以證明自己的貸款能力,就可以提高你的貸款成數,這邊提供一些可以提高貸款成數的條件:

  1. 提供保證人
  2. 提供擔保品
  3. 提供財力證明
  4. 提早培養信用,與想辦理貸款之銀行管道密切互動(定存、基金)

買土地貸款可以貸幾成?

通常土地貸款可以貸到5至8成,但是準確的貸款成數還是要依個人狀態,與銀行評估狀況來決定。

建地貸款總結

向銀行辦理建地貸款真的不容易,更別說建地二胎貸款,如果還有他人持分,只能找民間辦理。

康代書提醒您,辦理民間貸款時一定要小心謹慎,挑選貸款顧問公司一定要選有實體店面和口碑良好的公司;房屋土地權狀、印鑑、個人證件等資料正本一定不能交給他人,最多就是影本或是拍照給人估價,若是對方要求要正本就要提高警覺了

康代書事務所有提供您免費的貸款諮詢,未過件不收費,過件後才會收取合理費用,費用都公開透明。旗下有專業代書及律師團隊提供免費諮詢服務,可以省去您寶貴的時間。

如果您有建地貸款的需求歡迎利用下方表單與康代書聯繫,我們提供免費房屋土地估價、法律地政諮詢,貸款未過件前絕對不收取一分一毫,歡迎詢問。


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