建地貸款與商業地貸款是所有土地貸款中成數最高的兩種，因為這兩種土地較具有市場價值，也是銀行最喜歡的抵押品之一。
許多民眾因為繼承或是贈與名下持有建地，但長期沒有建築計畫與需求，這時候建地貸款就是很好的活化資產的方式。如要在建地興建建築，自地自建是需要許多支出的，少有民眾認識能夠協助建地相關資金的建商，進而來諮詢康貸書的也不在少數。
銀行建地貸款成數最高為7成，如果是台北市精華地段才有機會到8成。甲乙丙丁建地，各種管道的建地貸款成數、利率與條件都有差異，建地面積、建地地點、開發狀況等等因素也都會影響貸款金額。
本篇文章整理了建地貸款的重點知識，供有需要的民眾參考。
建地是甚麼？建地貸款如何辦理？
建地就是建築用地。
土地能區分為都市土地、非都市土地、未編定土地這三種。未編定土地就是人煙稀少的深山或離島，都市土地是都市計畫內的商業區或住宅區，非都市土地就是都市計畫範圍外的甲乙丙種建築用地，就是所謂的建地，能在建地上建造商業大樓、學校、工廠、住宅。
建地貸款就是將土地劃分歸類為建地的土地拿去申請貸款，取得資金作為自地自建、投資、創業或其他用途。
建地貸款成數為建地價值的4成到7成，依據建地實際狀況與申請人個人條件而有所差距。銀行建地貸款利率約為2%~5%左右，銀行會按照容積率與建蔽率、是否鄰近道路、道路面積大小、土地格局、座落位置、開發狀況等等，加以評估。
建地種類：甲建 vs 乙建 vs 丙建 vs 丁建
| 項目 | 甲建 | 乙建 | 丙建 | 丁建 |
| 建蔽率 | 60% | 60% | 40% | 70% |
| 容積率 | 240% | 240% | 120% | 300% |
甲種建築用地
甲建是一般農業區，供山坡地範圍外之農業區內建築使用者使用，或特定農業區內的建築用地。但甲建位於都市計畫範圍外，因此生活機能大多較差，且房屋價格也較低。
乙種建築用地
乙建是鄉村區中的建築用地，是供鄉村區內建築使用者使用，一般作為居住及低強度的商業用途。乙建處於鄉村中，較無完整道路規劃，就算有道路也大多非常狹小，總的來說乙建未來上漲空間是非常有限的。
丙種建築用地
丙建是山坡保育區內的建築用地，提供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者使用。通常建商在購買山坡地保育區內的丙建之後，需要做好水土保持，才可以開始蓋建築物。
丁種建築用地
丁建是一般農業區及特定農業區內的工業建築用地，供工廠及有關工工業設施建築使用。丁種建地可以合法興建工廠且大多作為工廠用地使用，不可作為住宅使用。
建地貸款條件限制有哪些？
銀行建地貸款申辦條件：
- 年滿20歲國民：銀行建地貸款的借款人必須是完全行為能力人，民法上才符合法律效益。
- 信用條件良好：建地貸款借款人的信用紀錄及財務狀況會影響銀行過件率，如果建地貸款申請人有嚴重的信用瑕疵，或是有任何聯徵紀錄，都可能會被銀行拒絕申請。
- 建地建築計畫：須提供銀行具體的建地興建計畫才可以申請銀行的建地貸款。
- 不是持分建地：如果申請人只持有部分產權或是建地有分割的情況，是不能申請銀行建地貸款的。
想要申請建地貸款，就要沒有以下幾項條件，才可以順利核貸，也可以找民間管道來申請，像是下列這些狀況就很適合：
信用不良
信用不良是很多貸款忌諱的原因，而且即使可以申貸，也會影響到利率與成數，因此這邊列出一些會影響信用分數的原因給大家，讓大家有效避開會被信用扣分的行為。
遲繳貸款或卡費
遲繳貸款或卡費的話，該銀行就會將紀錄送往聯徵中心，你的信用分數就會被扣分。
未繳足最低應繳金額
最低應繳金額通常為帳單總額的10％，是讓一些人可以先在繳費截止日前，繳納最低金額以符合信用卡持卡合約條件。
全額逾期未繳
如果你是全額逾期未繳，不僅你的欠款會納入循環利息計算，還會直接送往聯徵紀錄。
負債比過高
所謂負債比就是你的貸款金額加上各種欠費，除以你的月收入，若這個數值過高，銀行就會認為你還款能力不足，而拒絕核貸。
土地持分
該土地不只你一位持有人，就為土地持分，若你的土地是持分，銀行就會要你與剩餘的持分人一同辦理才可以。
建地貸款年限
建地貸款的年限通常都在20年左右，因為建地對於銀行來說是風險比較高的項目，因此年限也會跟跟著縮短，那如果你想要取得還款無期限的還款方式，建議直接向康代書事務所諮詢。
康代書事務所提供兩種還款方式，一種是本利攤還，一種則是只繳利息，申貸者可自由選擇最適合自己，最符合需求的還款方式，提前解約也不用負擔違約金，可以說是相當利於短期週轉。
影響建地年限因素
建地貸款的年限一定會因為一些建地的條件的不同而有所影響，這邊康代書為大家幫整理出一些會影響年限的因素，像是容積率、建蔽率、地段、週邊機能等等，以下為大家詳細說明：
容積率
建築總坪數除以土地坪數，意思就是在你的土地坪數上，你可以蓋出多少使用坪數，以及可以蓋多少樓層。
建蔽率
簡單來說就是俯瞰你的土地坪數上，你能蓋的建物面積有多大，又被稱為建築密度或是建築覆蓋率
地段
地段就是指你的土地是位在蛋黃區，還是比較鄉下地區，若在蛋黃區因為轉手率較高，就可以爭取比較長的年限
周邊機能狀況
周邊機能狀況像是附近有無嫌惡設施，或是有大眾交通運輸等等， 這些會影響地價的因素也會影響到貸款年限
土地種類
土地種類也是影響貸款年限的重要因素，像是你是一般建地、農地還是山坡地，這些不同條件都會影響到轉手率與地坪鑑價，進而影響到年限。
建地貸款管道：銀行 vs 民間
建地貸款不一定是跟銀行貸款最好，雖然絕大多數民眾都以利率低為優先考量，但是要知道，銀行貸款沒那麼容易辦理，首先要先準備財力證明、薪轉證明近6個月，如果是自地自建，還需要建築執照、興建計畫…等等，貸款也不是一次性撥款，而是依工程進度撥款。
房屋完成後，還要將土建融貸款轉為一般房貸，自建的過程並非一定會一帆風順。也曾有過工程進度達7成，結果遇到資金用完的案例。
簡單來說，自地自建的風險高，銀行寧願不承作也不願承擔風險。
| 項目 | 土銀 | 合庫 | 農會 | 康代書 |
| 成數 | 平均5~6成 | 平均5~6成 | 平均5~6成 | 成數90~110% |
| 利率 | 2%~4% | 2%~4% | 1.5%~5% | 每月0.8％起 |
| 年限 | 5年 | 5年 | 20年以內 | 隨借隨還，不用綁約 |
| 持分 | 不可以 | 不可以 | 不可以 | 可以 |
| 時程 | 7~14個工作天 | 7~14個工作天 | 7~14個工作天 | 1~2天 |
| 條件 |
| 不需聯徵，土地有額度即可貸 | ||
如果遇到銀行拒絕貸款、資金用完、貸款成數不足、嫌銀行貸款太過繁雜…等情況，可以向康代書尋求協助。
康代書事務所提供每月最低0.8%的利率，名下持有建地即可申請。我們事務所平均成數可達9成，免聯徵、財力證明，只單純評估房屋及土地價值，有價值就能辦理。且未過件不收費，過件後才會收取合理費用，費用一切透明公開，歡迎詢問不用收費。
影響銀行核貸的4大原因
大家都知道銀行核貸需要很多條件，光是自己的信用條件、房屋土地的價值、是否持分與否都會考量進去，康代書為大家詳細整理了影響銀行核貸的4大原因，如下：
還款能力
銀行會依照你的薪轉帳戶、資產證明等資訊，評估出你大約的還款能力
鑑價成數
鑑價成數通常是以實價登錄地坪數來計算，有時會與實際成交價有出入，因為銀行並不會將裝潢、家具等等因素考慮進去
信用狀態
信用狀態是銀行最在意的，如果你的信用分數不好看，通常銀行就不會讓你核貸，至於有那些因素會影響信用分數，可以看上一節建地貸款限制中的信用不良，就可以知道詳細影響信用問題的因素
保證人或抵押品
一般狀態下銀行不會特別要求保證人或是抵押品，但如果你主動提供的話，不僅可以增加核貸機率，還可以爭取高成數與低利率的機會
建地自地自建的貸款成數公式
假設土地建蔽率60%、容積率220%；100坪土地銀行鑑價為2000萬，最高成數為7成5=1500萬。100坪土地的一樓面積不得超過60坪，總樓地板面積不得超過220坪。
房屋建造費用以每坪10萬元計算，完工總計需要2200萬，扣除銀行貸款1500萬，等於需要約700萬的自備款。銀行貸款等房屋完工後，且辦理保存登記即可轉為一般房貸。
建地自地自建要先了解本身名下土地的建蔽率及容積率，再來要先請銀行先鑑價，鑑價完成後才能知道需要準備多少的自備款，及房屋建築預算。
容積率與建蔽率會影響建地貸款成數額度嗎？
會，容積率因建地種類有所不同。
- 甲種建地在一般農業區，人口密度較高，使用價值中等。
- 乙建在鄉村區，人口密度較低，使用價值較低。
- 丙種在山坡地保育區，人口最少，同時建蔽率跟容積率都是最少的。因為使用價值最低，銀行多不願意承辦。
影響建地抵押貸款成數的因素有哪些？
- 道路：建地是否鄰近道路與道路面積大小
- 土地：建地形狀、格局是否方正、建地大小坪數
- 位置：建地坐落位置是否為市區中心、建地周邊地區的生活機能及開發情形
- 建築線：建地與道路的連接狀況
- 建地種類：建地屬於甲乙丙丁哪種建築用地
- 容積率與建蔽率
建地貸款成數取決於建地本身的條件好壞。想申請建地貸款的土地本身須具備一定條件，才有可能與銀行申請到比較良好的建地貸款成數。
持分建地可以向銀行貸款嗎？
可以，但是要全部持有人出面簽面蓋章，然後調查全部持有人的信用狀況、財力證明、薪轉證明，以上都通過銀行徵信後，即可貸款。
如果不想被其他持分人知道拿土地來貸款，可以向康代書辦理「持分建地貸款」。
我們只單純評估建地價值，不需要調查銀行信用狀況，也不會通知其他持分人，有價值即可貸款。
建地二胎貸款要找誰辦理？
銀行不會承做建地二胎貸款，如康代書這樣的民間貸款公司才有辦法幫您解決建地二胎貸款。銀行受限於金管會的監督，所以向銀行申請建地二胎貸貸款是完全不可能的。
建地二胎貸款是許多地主取得融資的一種管道，所謂的二胎貸款也稱為「二順位貸款」或「二次貸款」。為什麼要辦理二胎貸款？因為通常第一次貸款時，銀行或是其他金融機構不會將額度直接貸好貸滿；第一次貸款的額度通常為市價的6成至7成不等，那麼剩下的3成至4成呢？這時就可以透過其他管道將土地的剩餘價值發揮最大的效益。
土地二胎貸款目前銀行都不受理，因為風險太高，且銀行認為土地比房屋價值低落，所以銀行都不受理。如果是房屋二胎貸款也只有少數銀行有承作，額度也不高，過件率極低。
綜合上述因素，建地二胎貸款只能向民間貸款。
民間貸款公司會願意承做建地二胎貸款，康代書可以替民眾辦理建地二胎貸款，成數高、手續簡便、單純評估土地價值、不看借款人條件、有額度即可辦理、額度無上限。
建地二胎貸款的條件有哪些？
只要你的名下有房屋土地即可辦理，持分也可以辦理貸款，額度無上限。
民間建地貸款不需要調查銀行信用狀況，有信用瑕疵、信用不良、負債比過高、貸款遲繳紀錄、信用卡強制停卡、銀行協商都可辦理，也不受22倍限制，流程只需1至2天即可完成。
建地二胎貸款的額度有多少？利率很高嗎？
如前文所述，建地在第一次向銀行貸款時最多只能取得市價7成的額度，而二胎貸款就可以取得剩餘的3成價值。
舉例來說，王先生的建地市價1000萬，土地已經抵押給銀行做設定借了700萬；他需要一筆資金做投資的用途，這時他就可以用同一筆土地再次向民間借款最多300萬。
民間土地貸款的利率是以月計息，利率為1.5%至3%之間。康代書事務所目前推出利率最低優惠0.8%，只要符合條件就能辦理，而且不需綁約，隨時借款隨時還款，沒有違約金的問題，歡迎利用下方表單洽詢，或洽0985-932743。
銀行建地貸款沒過怎麼辦？還有其他管道嗎？
銀行建地貸款沒過可以向貸款公司辦理，但是貸款公司的利率會比銀行高，適合短期周轉，建議在申辦前要先衡量自身的負擔能力，如果可以負擔再辦理。民間建地貸款是以月計息，每月不得超過3%，康代書提供最低0.8%優惠，只要符合條件者即可申請。
向我們辦理建地貸款的民眾也並不一定是銀行辦不下來，有些是覺得銀行貸款流程太複雜了，要準備一堆資料，再加上銀行貸款成數有限（我們事務所平均貸款9成），所以為了節省時間（我們事務所可當日撥款）而向我們辦理建地貸款。
康代書建地貸款方案
| 項目 | 建地貸款方案 |
| 貸款額度 | 房屋土地皆為9成，條件好可全額貸款 |
| 貸款利率 | 月息0.8％至2.5％，依個人條件決定 |
| 貸款年限 | 沒有貸款年限，不用綁約 |
| 貸款年齡 | 沒有限制 |
| 特點 |
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建地貸款資格條件為何？
- 年滿18歲證明文件
- 收入證明文件
- 名下持有房產之證明文件
- 房屋的增貸空間之證明文件
建地貸款要準備哪些資料？
- 雙證件影本（確認是本人）
- 房屋所有權狀（地政用）
- 印鑑證明（地政用）
- 存款封面影本（撥款用）
建地貸款流程
- 準備文件：撥打0985-932-743康代書，或加LINE免費諮詢、填寫表單免費諮詢，並備妥所需文件，向想要辦理的貸款機構提出申請書。
- 資產鑑價：提交資料之後，該貸款機構會透過你所提供的資料，如權狀、謄本等文件，初步衡量其價值，預估出一個建地貸款額度。
- 送審審核：針對現況進行殘值評估，核貸出相對的費用、利率、期數、還款金額等等。
- 簽約對保：貸款核准後，貸款人需到該貸款機構確認額度、貸款利率、貸款年限等等，之後開始簽約程序。
- 設定抵押：到地政機關設定抵押權給該貸款機構。
- 快速撥款：當上述的流程都完成了以後，就會將貸款額度撥款至申辦人的指定帳戶中。
過程中會有專業代書在旁協助，有問題隨時可提出。
建地貸款ptt常見問題Q&A
康代書幫您整理以下建地貸款常見問題，如有更多疑問也歡迎聯絡康代書。
買地自建也可以自己申請建地貸款嗎？
可以的，但是一定要先行做好功課，了解土地融資與建地貸款等等資訊，才可以為自己爭取較高的額度與較低的利率。
建地可以做為住宅使用嗎？
主要還是要看你的建地是甲、乙、丙或丁種建築用地，若是丁種建築用地就不能作為住宅使用。
信用不良辦不了銀行建地貸款怎麼辦？
信用不良也可以找民間貸款管道辦理，比如康代書事務所就不看聯徵紀錄，只看你的資產殘值，只要你需要都可辦理貸款。
有什麼條件可以提高貸款成數？
只要你可以證明自己的貸款能力，就可以提高你的貸款成數，這邊提供一些可以提高貸款成數的條件：
- 提供保證人
- 提供擔保品
- 提供財力證明
- 提早培養信用，與想辦理貸款之銀行管道密切互動（定存、基金）
買土地貸款可以貸幾成？
通常土地貸款可以貸到5至8成，但是準確的貸款成數還是要依個人狀態，與銀行評估狀況來決定。
建地貸款總結
向銀行辦理建地貸款真的不容易，更別說建地二胎貸款，如果還有他人持分，只能找民間辦理。
康代書提醒您，辦理民間貸款時一定要小心謹慎，挑選貸款顧問公司一定要選有實體店面和口碑良好的公司；房屋土地權狀、印鑑、個人證件等資料正本一定不能交給他人，最多就是影本或是拍照給人估價，若是對方要求要正本就要提高警覺了
康代書事務所有提供您免費的貸款諮詢，未過件不收費，過件後才會收取合理費用，費用都公開透明。旗下有專業代書及律師團隊提供免費諮詢服務，可以省去您寶貴的時間。
如果您有建地貸款的需求歡迎利用下方表單與康代書聯繫，我們提供免費房屋土地估價、法律地政諮詢，貸款未過件前絕對不收取一分一毫，歡迎詢問。
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