房貸成數不足怎麼辦？貸款成數如何計算？

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房貸成數不足是許多民眾辦理房屋貸款遇到的問題，到底房貸成數是怎麼計算的？遇到成數不足的問題要如何解決？

銀行決定房屋貸款成數是「銀行鑑價結果」與「買賣價格」兩個取其低，假設銀行鑑價為850萬，我用900萬去買，那麼貸款成數會以850萬的8成去計算，也就是可以貸款680萬，自備款170萬（還沒算契稅、代書費…等費用）。

基本上8成是現在銀行業界最高的貸款成數，少於8成可能是房屋座落地點不佳、屋況不佳、屋齡偏高、申貸人條件不夠…等等。

房貸成數不足會有兩種情況：「房屋買賣」及「原屋貸款」。

本文目錄

貸款成數不足情況1：房屋買賣

房屋買賣是指購買房屋時，無論是新成屋或中古屋，最少都需要自備款兩成，如果本身貸款條件不夠，可能會需要再抓多一點自備款。

假設買房子遇到銀行貸款成數不足，解決的方法是：先向銀行申請房屋鑑價，先確認這間房屋的價值與銀行鑑價結果是否差距不大。

康代書碰過好幾個客人，先跟建商簽約後，才發現銀行鑑價結果偏低，導致貸款成數只有6成。

舉例來說，假設A先生看上了一間透天開價1000萬，實際成交價格可能落在900萬左右，A先生以為撿到便宜就馬上付訂金了，後來向銀行申請貸款時，銀行鑑價這棟房子只有800萬的行情，800萬的8成為640萬，等於說要準備260萬的自備款。A先生當初抓900萬的2成自備款=180萬，這來回就差距了80萬自備款，但是訂金已經付了20萬，最後結果就是訂金拿不回來。如果硬著頭皮用900萬去買，也比市價行情高出100萬。

所以康代書建議民眾在貸款前，可以先請銀行鑑價，以鑑價結果去推算出自備款與貸款成數。以上面例子來說，如果Ａ先生不急著先付訂金，而是先跟銀行申請鑑價，他就可以拿銀行鑑價結果去跟屋主談價格，代表說屋主開價太高，是否可以降價，多數屋主聽到銀行鑑價結果都會願意降低一點。

自備款2成夠不夠用要看情況，如果不需要購買傢俱，也不用裝潢、粉刷…等等，自備款兩成是夠用的。但是如果說連傢俱都沒有、房子要裝潢粉刷，2成當然不夠。康代書建議民眾最少也要額外準備50萬來整理房子，買傢俱、買冷氣…等等。契稅、代書費、仲介費抓個20萬，這樣子才不會太過於吃力。

貸款成數不足情況2：原屋貸款

原屋貸款的意思是，本身房屋沒有貸款，想要拿房屋去向銀行申請貸款。

基本上原屋貸款的屋齡都偏高，多數是繼承上一輩留下來的房子，或是年輕時買的房子，貸款已經還完了，臨時需要用到資金，才會再拿來貸款。

20年、30年以上的房子要向銀行貸款，想當然的鑑價結果都不會太高，通常是土地比房子還要值錢。如果屋況不佳，有漏水、壁癌、牆裂、經歷過921大地震後的房子，基本上都只剩下土地的價值。

假設以公告地價25000/平方公尺來計算30坪的土地，有將近250萬的價值，再抓個6成，大約可以貸款150萬。

貸款成數不足該怎麼辦？

銀行成數不足，可以向貸款公司貸款，康代書就是一種管道。

我們事務所的平均貸款成數為9成，比銀行多出至少2成的額度。

利息以月計息，每月最低只要0.8%，符合條件者即可申請。隨借隨還，不用綁約，只借3天也可，未過件不收費，過件後才會收取合理費用，費用都會事先報給您。

項目	康代書房屋土地貸款
貸款額度	比銀行貸款額度多出至少2成
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貸款年限	沒有貸款年限，不用綁約，沒違約金
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房屋貸款成數不足的解決辦法

如果貸款額度不足，有幾個方式來增加額度：

個人信用貸款
房屋修繕貸款
增加保人或是其他財力收入證明
提供保單、定存、其他收入作為加分用
民間貸款

民間房屋貸款的利率比銀行高，所以在辦理前要先衡量自身的負擔能力。

房屋貸款5大流程

無論是購買房屋或是原屋貸款，都要先了解貸款流程，才能提高貸款的成功率。

貸款申請：向銀行申請中古屋貸款時，必須提供房屋或土地權狀及薪轉存摺近6個月的內頁，或是其他財力證明，以方便銀行人員了解申貸人的財務狀況。
房屋鑑價：銀行收到申請後，會對房屋鑑價，除了銀行內部鑑價之外，也會參考實價登錄上的成交價格，同時就屋況、屋齡、地點等估價要素進行估價。
銀行照會：當銀行取得申貸人及連帶保證人的基本資料時，就會對案件進行照會審核。一般來說，會調閱聯徵紀錄查詢你在所有銀行的貸款金額，及過去6個月的還款紀錄（含信用卡），通通都調查完之後，就會核定放款額度、利率，並與貸款人和保人用電話來照會。
簽約對保：銀行會與借款人聯絡，並約定對保時間至銀行對保。對保流程必須由本人親自出面，過程中要提供房屋及土地權狀正本，好讓銀行設定抵押權。抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，假設貸款1000萬，那麼設定的金額就是1200萬。現在銀行貸款都必須要強制投保火險與地震險，保費由債務人支付，1年1期直到清償貸款為止。
撥款交易：抵押權設定完成後，就會進入最後一個流程：撥款。如果是買賣中古屋的話，貸款會直接撥入買賣雙方的「履約保證帳戶」中；如果是原屋貸款的話，會在抵押權設定完成後取得貸款。