小坪數套房貸款不易 6大原則幫你提高成數

小坪數套房貸款不易 6大原則幫你提高成數
小坪數套房貸款不易 6大原則幫你提高成數

套房貸款因為過去幾年被投資客炒作,且脫手不易,造成民眾在辦理套房貸款時常被拒絕。但是,也因為房價高漲,套房產品也成了民眾最喜歡的房屋類型之一,總價低、好脫手,如果出租還能有固定的現金流可以運用。

然而,當民眾想用套房來辦理貸款時,卻發現幾乎每間銀行都不受理的套房貸款,這是許多來諮詢康貸書的民眾面臨的狀況。

其實並非所有套房產品都不能辦理,只要信用好、地段好、物件好,還是有機率順利辦理銀行套房貸款。本篇文章康貸書會逐一解說。

套房貸款坪數規定,幾坪以下算套房?

銀行所認定的套房為坪數15坪以下,且貸款成數只有六成。換句話說,只要超過15坪,他們就能夠認定為「一般住宅」,貸款成數可提高到七成。

多數銀行要求權狀坪數至少要大於15坪(含公設),有些則規定「室內坪數」要大於15坪(不含公設)。

銀行套房貸款條件有哪些?

銀行套房貸款成數近年來逐漸走低比較低,通常只有六成左右。

套房貸款成數仍然受地段因素的影響。學區附近或是捷運附近的套房,銀行則有機率比較願意承做。

套房貸款申貸人的信用紀錄與財力狀況也是銀行審視的條件,如果有穩定薪轉紀錄且能夠出示足夠的財力證明,才有機會和銀行討論出較理想的利率與成數。

銀行套房貸款成數如何提高?

  • 打通兩房:只要把兩間套房打通,把坪數增加到15坪以上,銀行就能夠認定這間為「一般住宅」,銀行核貸意願和貸款成數也會相對提高。
  • 鄰近商圈:小套房銀行套房貸款是否能過件,關鍵在於「地點」。鄰近捷運站周邊1000公尺,銀行都還能核貸到七成。
  • 財力證明:有個人財力證明的優質申貸戶,銀行會比較願意放款。聯徵信用正常、有正當職業、財力證明充足,都是銀行套房貸款筆被條件。
  • 傢俱裝潢:如果房屋整理得好,裝潢也很漂亮,傢俱家電完善,能夠大幅提高銀行放款的意願。
  • 門牌號碼:如果門牌為XX路(街)XX號,而沒有「巷」「弄」,也多少代表說臨路大小,簡單來說就是門牌越短越好。
  • 穩定出租:如果套房目前有出租,銀行會視為有穩定財務來源,提供租約及存摺租金匯款證明,也能提高銀行套房貸款過件率。

套房貸款利率

套房貸款利率大多數地區都在2%以下,其中又以台北市的利率最低。除了距離捷運站周邊 1000 公尺的套房多數銀行會比較願意承作套房貸款之外,在熱門商圈的套房銀行套房貸款過件率也較高。而雙北的貸款利率,比其他縣市來得低,這代表地段對於套房貸款的成數與利率是影響很大的。

民間套房貸款過件率遠高於銀行套房貸款,條件與成數也比銀行寬鬆許多,但是利率略高於銀行。有融資或是資轉需求的民眾,歡迎來找康代書諮詢套房貸款的方案。

都市 套房貸款成數 套房貸款利率
台北市 67% 1.8%
新北市 66% 1.9%
桃園市 67% 2.4%
台中市 69% 2.5%
台南市 68% 2.7%
高雄 66% 2.6%

銀行評估套房的原則就是該套房的保值性與市場接受度,也就是說套房貸款的貸款成數與利率,和房屋本身的條件是有直接關係的。

如果套房本身條件比較不好,申辦銀行套房貸款的過件機率會較低,就算通過,一般也難以到達理想的成數與利率。如果民眾有類似的情況或困擾,歡迎諮詢康貸書來幫您提高套房貸款的額度與設計更符合您需求的套房貸款方案。

套房貸款坪數換算,公設比多少才算合理?

房屋權狀上的總面積就是室內坪數,有些銀行也會將「陽台」、「雨遮」、「露臺」算進室內坪數裡,每個銀行規定不同。

「共有部分」就是所謂的「公設」,公設比越低代表室內可使用坪數越大。

個人認為低於30%就算低公設比,高於35%以上就屬高公設比,30%至35%之間還算可接受的範圍。

公設比公式:公設坪數 / 總面積(室內+公設)× 100%

接著我們來計算套房坪數及公設比,請準備好計算機與權狀:

先算公設坪數:

  1. 公設坪數為1989.62平方米 x 0.3025 = 601.86坪(大樓總公設坪數)
  2. 601.86坪 x (580/100000)  = 3.49坪(個人公設權力範圍)

再來計算室內坪數:

  1. 15.81(總面積)+4.76(陽台)+1.23(雨遮)=21.8平方米
  2. 21.8平方米 x 0.3025 = 6.5945坪(室內坪數)

最後將室內坪數與公設坪數相加:

  1. 6.5945(室內坪數)+3.49坪(公設)約等於10坪

公設比為(3.49/10) x 100% = 34.9%

  • 備註1:平方米 x 0.3025 就可以換算成坪數
  • 備註2:計算時要注意單位「平方米」與「坪」的區別

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  • 貸款成數:平均成數為八成,條件好可達九成。
  • 審核寬鬆:不看聯徵分數,信用瑕疵或聯徵紀錄不良一樣可申貸,主要看房屋貸款空間。
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  • 戶籍謄本
  • 目前的房貸餘額(一年的繳款明細)
  • 銀行存褶封面影本(撥款用)
相關事項
  • 以上核發金額與利率依個人條件有所不同歡迎洽詢
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套房貸款該如何申請呢?

套房貸款流程如下:

  1. 申請:撥打0985-932-743康代書,或加LINE免費諮詢
  2. 審核:幫您規劃貸款方案、金額、利率
  3. 設定:簽訂後,雙方至地政機關進行設定
  4. 撥款:順利撥款

套房貸款流程看似簡單,在實際操作上,卻有許多眉眉角角需要注意。康代書提醒您,借貸過程中所有的細節都要注意,避免有心人士動手腳。

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套房貸款總結

  • 銀行套房貸款額度不超過房價六成
  • 銀行套房貸款多限定市中心或捷運站旁
  • 銀行套房貸款必須為容易脫手的套房
  • 銀行套房貸款利率比透天、電梯大樓來得高
  • 民間套房貸款只要名下有套房皆可辦理
雖然套房貸款申請流程看似簡單,在實際操作上,卻有許多眉眉角角需要注意。康代書提醒您,借貸過程中所有的細節都要注意,避免有心人士動手腳。
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