餘屋貸款是指：「依法取得執照，且興建完成，可隨時入住，但仍未售出的新成屋，又稱為建商保留戶貸款。」建商在辦理餘屋貸款時，必須符合特定條件，並檢附資金用途報告、銷售狀況、銷售率欠佳原因、建案數量…等資料，並說明還款來源及銷售率不佳的原因。
近年政府積極打房，金管會已經盯上銀行餘屋貸款的業務，未來要辦理餘屋貸款只會難上加難。有些建商為了要取得銀行貸款，也會操作分戶貸款，將房屋過戶至人頭名下，再向銀行貸款，未來這些都將會受到嚴格的監督。
金管會為了杜絕建商以房養房，房子越蓋越多的情況，餘屋貸款成數已經嚴格規定為6至7成以內（以銀行鑑價為基準），且研議從目前2年半縮短為半年。
房市上漲時，手上空屋越多代表未來賣出價格越好；景氣不好時，手上空屋越多利息就繳越多，且未來賣出的房價會越來越低。
我是康代書，擁有超過20年以上的不動產貸款經驗，旗下事務承作多年的房屋貸款案件，案量也是國內數一數二的。今天這篇文章我們將從「餘屋貸款」為出發點，帶大家一起了解如何運用房屋抵押貸款來以小博大，相信看完這篇文章的讀者，都能夠知道如何運用自己的資金，在必要貸款到相對應的資金，解決問題、渡過難關。
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建商餘屋是什麼？餘屋貸款成數多少？
餘屋廣義泛指建設公司尚未售出的新成屋，還可細分為：
- 已興建完成，可隨時入住使用。
- 建設公司公開銷售後還沒賣出的新房，包含興建前、興建中、興建後的建案。
餘屋貸款被歸類在企業金融的「週轉金」，而非「房屋貸款」及「土建融」。建案銷售到一定數量，剩餘的土建融沒還清時，建商可以將尚未售出的新成屋作為抵押擔保，以延長貸款期限。
餘屋貸款利率比土建融利率高1至2碼，其實不算太高，重點應該放在貸款年限及成數，成數越高代表有更多資金可以運用，年限越長後續房屋增值空間越多，可以從成交價格補貼銀行利息。
餘屋貸款成數這兩年受到金管會的嚴格規範，目前為5至7成，以銀行鑑定價格為準。
備註：1碼為0.25%。
餘屋貸款適用對象有哪些？
餘屋貸款適用對象可以包括以下類別的人：
- 個人購房者： 有些人可能對購買未完成的新建房屋或待售的餘屋感興趣，以便在購房過程中參與設計或以較低的價格購買。
- 投資者： 投資者可能會看到購買未完成的建築物或餘屋作為投資機會，他們可以等待物業增值後出售，或者租賃以獲取租金收入。
- 建築商或開發商： 建築商和開發商可能需要餘屋貸款來資助新建房屋或建築項目的完成。他們可以使用這種貸款來支持多個房地產開發項目。
- 小型企業主： 小型企業主可能需要購買或資助商業物業，餘屋貸款可以幫助他們實現這一目標。
- 自住房屋建造者： 有些人可能計劃自行建造自己的住宅，他們可以尋找餘屋貸款以資助建築和裝修成本。
- 土地投資者： 土地投資者可能尋找機會購買待售的餘屋或未完成的建築物，以擴大其土地投資組合。
- 還款能力強的個人或機構： 由於餘屋貸款可能涉及較高的風險，貸款人通常會要求借款人具有較強的還款能力和較高的信用評分。
請注意，餘屋貸款的資格要求和可用性可能因地區、貸款機構和市場條件而異。個別情況將根據您的財務狀況、投資目標和所在地區而定，建議在考慮餘屋貸款時諮詢金融顧問或房地產專家，以確保您符合貸款要求並理解條款和條件。
餘屋貸款優缺點有哪些？
餘屋貸款是一種貸款形式，旨在購買或資助尚未完工的建築物或待售的已建成住宅單元。這種貸款有其優點和缺點，讓我們來看看：
優點：
- 購買未完成的物業機會： 餘屋貸款允許您購買未完成的建築物或新建房屋。這為您提供了機會選擇設計和設施，以滿足您的需求和喜好。
- 可能的價格優勢： 未完成的房地產通常以比完工後的價格更低的價格出售，這意味著您可能能夠以更有吸引力的價格購買物業。
- 自訂設計選項： 如果您購買未完成的建築物，您可以參與設計過程，以確保建築物符合您的特定需求和喜好。
- 潛在的投資回報： 如果您投資於待售的餘屋，一旦建成並獲得增值，您可能會實現投資回報。
缺點：
- 風險： 餘屋貸款涉及風險，因為建築工程可能會面臨延遲、成本超支或其他問題，這可能會影響您的投資。
- 資金需求： 完成建築物可能需要大量的資金，包括建築和裝修成本。您需要確保有足夠的財力來應對這些支出。
- 潛在的不確定性： 在購買未完成的建築物時，有可能無法準確預測最終成品的外觀和品質。
- 貸款條件： 餘屋貸款可能具有較高的貸款利率和更嚴格的資格要求，因為貸款人認為這種貸款風險較高。
總之，餘屋貸款可以為您提供購買未完成建築物或待售餘屋的機會，但同時也伴隨著一定的風險和財務挑戰。在考慮此類貸款時，建議謹慎評估您的財務狀況、風險承受能力和投資目標，並與專業金融顧問合作，以確保您做出明智的決策。
餘屋貸款如何提高貸款成數？
要提高餘屋貸款的貸款成數（也稱為貸款比例），您可以考慮以下策略：
- 增加自有資金: 提高貸款成數的一種方法是增加您自己的自有資金或付款款項。您可以儲蓄更多的錢，以支付更高的頭期款，從而減少需要借款的金額。這將降低貸款比例，提高貸款成數。
- 改善信用評分: 改善您的信用評分可以增加您在獲得餘屋貸款時的談判籌碼。較高的信用評分通常意味著更有利的貸款條件，包括更高的貸款成數。
- 增加收入: 如果您能夠增加您的收入，您可能會獲得更多的貸款。這可以通過升職、副業、提高收入的投資等方式實現。
- 降低其他債務: 如果您能夠減少其他債務，如信用卡債務或其他貸款，您將有更多的可用收入用於餘屋貸款。這可以增加您的貸款成數。
- 增加共同借款人: 如果您有家人或朋友願意作為共同借款人，他們的收入和信用評分也可能有助於提高貸款成數。請注意，共同借款人也將共同承擔責任，並對貸款負有法律責任。
- 探索不同的貸款方案: 不同的貸款機構和貸款計劃可能具有不同的貸款要求和貸款成數限制。諮詢多家貸款機構，尋找最適合您需求的選項。
- 提前支付貸款: 如果您有能力在貸款期間提前支付本金，這將有助於降低未來的貸款餘額，從而提高貸款成數。
申請餘屋貸款應檢附之文件資料
建商餘屋貸款只限定公司法人辦理，應檢附資料有：
- 營利事業登記證
- 公司設立核准函
- 公司登記事項卡（登記表）
- 401報表
- 資產負債表
- 損益表
- 公司存摺近半年出入明細
- 公司甲存（支票存款）近半年出入明細
- 土地建物謄本及權狀
- 其他（資金用途報告、銷售報告..等），每間銀行規定不同。
申請餘屋貸款沒過怎麼辦？
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利率為以月計息，每月0.8%～2.5%之間，視個人或企業條件決定，且沒有其他費用，也沒有違約金。
| 項目 | 康代書建商融資貸款方案 |
| 貸款額度 | 比銀行貸款額度多出至少2成 |
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| 貸款年限 | 沒有貸款年限，不用綁約 |
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| 優點 |
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餘屋貸款ptt Dcard常見問題Q&A
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餘屋貸款是什麼？
餘屋貸款是一種貸款形式，旨在購買或資助尚未完工的建築物或待售的已建成住宅單元。這種貸款通常用於支持買家購買未完成的房屋或投資者購買待售的餘屋。
餘屋貸款有哪些優勢？
餘屋貸款的優勢包括機會以較低價格購買房地產、自訂設計選項、可能的投資回報以及增加的資產增值潛力。
餘屋貸款的缺點是什麼？
餘屋貸款可能伴隨著風險，如建築工程的不確定性、資金需求、信用要求以及可能的資本損失。
餘屋貸款的貸款成數是多少？
餘屋貸款的貸款成數通常取決於貸款機構、財務狀況和項目的特點。通常，貸款成數可以高達物業價值的一定百分比，但一般來說，買方需要支付至少一定比例的頭期款。
如何提高餘屋貸款的貸款成數？
要提高貸款成數，可以考慮增加自有資金、改善信用評分、增加收入、降低其他債務、增加共同借款人、探索不同的貸款方案和提前支付貸款等策略。
餘屋貸款的利率是多少？
餘屋貸款的利率通常取決於貸款機構、市場利率和借款人的信用評分。它們可以是固定利率或可調整利率。
餘屋貸款有哪些貸款條件？
餘屋貸款的貸款條件會因貸款機構而異，但通常包括有關貸款金額、貸款成數、還款期限、利率、頭期款、信用要求和貸款文件的條款。借款人應詳細閱讀並了解這些條款。
餘屋貸款總結
餘屋貸款是一個吸引人的選擇，可以為購房者和投資者提供獨特的機會。它允許您參與未完成建築物的設計，或以較低的價格購買待售的餘屋，同時也提供了潛在的投資回報機會。然而，餘屋貸款也伴隨著風險和財務挑戰，包括建築工程的不確定性和資金需求。在進行餘屋貸款時，建議謹慎評估自己的財務狀況和風險承受能力，與專業財務顧問合作，以確保您做出符合您目標的明智決策。無論您是在尋找新住所還是投資機會，餘屋貸款都提供了一種獨特的方式來實現您的房地產目標。
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