「房屋增貸」是什麼?房屋增貸利率、試算、額度總整理(2022最新版)

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「房屋增貸」是什麼?房屋增貸利率、試算、額度總整理(2020最新版)
「房屋增貸」是什麼?房屋增貸利率、試算、額度總整理(2022最新版)

房屋增貸就是運用房屋再次取得貸款,可以在同一間銀行辦理增貸,或是透過另外一間銀行辦理。增貸一定是眼前有資金需求,也許是公司融資周轉、投資、結婚、留學、家中需要資金等等,若是處理得當的話,還能夠降低利率、延長房貸期限,達到房屋貸款最佳化的目標。

房屋增貸往往伴隨著房屋轉貸,兩者有些微不同。

  • 房屋增貸:償還貸款一段時間後,可以再次向銀行申請貸款,也就是「增貸」。通常增貸的額度就是已經償還的金額。房市好的時機點也許可以提高貸款額度,要取決於每間銀行的規定而有所不同。第二種是可以用信用貸款(利率較高)增貸。
  • 房屋轉貸:透過B銀行對房屋重新鑑價,將現有貸款移轉到B銀行。房市好的時機點可以提高貸款空間,達到降息跟延長繳款期限的目標。

房屋增貸有很多種方法與管道,每種管道的利率及額度都不甚相同,到底該如何選擇呢?

房屋增貸是什麼意思?額度與利率多少?

房屋增貸的意思是,將已經還清的房貸再次貸款出來使用,最少要先還清當初貸款金額的一半以上才有機會辦理

房屋會隨市場行情、總體經濟環境、銀行鑑價方式而有所不同。普遍來說,房屋價值都會緩慢增值。所以申請增貸時,銀行會為房屋重新鑑價。

不動產是一項進可攻退可守的財產,這件事情再「房屋增貸」上可說是體現了這句話的真理,這句話怎麼說呢?首先,當你需要資金週轉,或者是想要創業基金,又或是想大改造家裡一番時,就可以運用「房屋增貸」,不用把你的房子賣掉也可以取得所需的資金,將辛辛苦苦買下來、每個月按月繳房貸的不動產活化,變成可以使用的現金。

房貸增貸5個好處:

  • 利率低:拿房屋作抵押貸款是所有貸款項目中利率最低的。
  • 期限長:房貸最長可達30年,甚至40年。
  • 變現快:不需等待買賣房屋的時間,可以直接拿房屋向銀行貸款,工作流程約714個工作天。
  • 成本低:銀行房貸的年利率約1.6%2.5%之間,綁約2年後可以提前清償。
  • 房屋增值:拿房屋貸款,房屋依然還在你的名下,所以未來如果房屋增值,還可以賣出獲利。

房屋增貸」與「二胎房貸」的差別在於,二胎貸款需要另外設定抵押權,額度是依據當初貸款成數來做計算;而房屋增貸不需要另外做設定,額度要看借款人已經還掉多少的金額來計算。

舉例來說,劉小姐當初買新房800萬,貸款600萬(7.5成),過了10年還了300萬,如果說她想申請房屋增貸可以將這300萬用房屋增貸的方式貸出來;假設300萬不夠的話,劉小姐可以用二胎房貸的方式貸款約80萬的額度(8.5成),由此可知二胎房貸的額度會比房屋增貸多出約1成。

康代書幫您整理這兩者的差別如下:

方式 房屋增貸 二胎房貸
內容 將已繳清的貸款再貸出來使用 再次抵押作為擔保品
優點 利率較低 額度比增貸高12
缺點 增貸空間少,額度有限 利率較高且無寬限期
適合民眾
  • 信用良好,沒有遲繳紀錄 
  • 房屋土地價值高
  • 急需資金 
  • 額度不夠用的民眾 
  • 增貸被原銀行拒絕
資料來源:康代書事務所

房屋增貸的優缺點總整理

不動產是一項進可攻退可守的財產,這件事情再「房屋增貸」上可說是體現了這句話的真理,這句話怎麼說呢?首先,當你需要資金週轉,或者是想要創業基金,又或是想大改造家裡一番時,就可以運用「房屋增貸」,不用把你的房子賣掉也可以取得所需的資金,將辛辛苦苦買下來、每個月按月繳房貸的不動產活化,變成可以使用的現金,以下就讓康代書為大家整理出房屋增貸的優缺點:

房屋增貸有哪些優點?

房屋增貸有哪些優點?
房屋增貸有哪些優點?
  1. 不受DBR22倍所約束:所謂的DBR22倍,指的就是貸款額度的上限,在申請人收入的22倍,但房屋增貸是將已經還清的房貸再貸出來使用,所以不會受到DBR22倍所限制,而二胎貸款也同樣有這項優點,雖然房屋增貸相較二胎房貸,利率上會比較低一點,但額度也是有限的,假設銀行沒辦法讓你辦房屋二胎,或者是房屋增貸,可以依據自己的還款能力,是時候考慮民間房屋貸款。
  2. 貸款利率較低:誠如上面所提到的,相較於二胎貸款、信用貸款、汽車貸款,甚至是保單借款,房屋增貸利率算是挺低的,以康代書事務所房屋增貸方案來說,最低8%起至2.5%,依照個人條件而定。
  3. 無貸款年限:如果向康代書辦理房屋增貸,沒有貸款年限、不用綁約,可以隨借隨還,提前解約也不用負擔違約金,銀行的話則是綁約2年可提前清償。
  4. 申辦流程簡單:房屋增貸申辦流程簡單,擔保品不變,以銀行來說大約需要7-14個工作天,康代書則是當天設定當天撥款,大約1-3個工作天可完成。
  5. 代辦費用低:相關費用包含代書費、地政規費等等,不會有額外的費用產生,即便有其他費用也會在簽約前就告知,並以白紙黑字寫清楚。

房屋增貸有哪些缺點?

  1. 金融機構(銀行)申請時間較長:銀行辦理房屋增貸需要至少7-14個工作天才能完成,如果你是急需資金需要運用,就需要冒著未必能夠過件的機率,久候這14天的審核時間。
  2. 金融機構(銀行)審核條件嚴格:雖然說不動產是一個非常好取得資金的方式,但也需要滿足一些既定的挑件,以銀行來說,銀行端對於房屋增貸的要求可以說是非常的嚴格也限制眾多,凡舉申請人有信用瑕疵、負債比過高、信用評分低、沒有收入證明、沒有勞健保、有私人設定過、呆帳、欠款等等情況,到銀行辦理房屋增貸就很難過件,這時候我們就會建議你直接到民間機構辦理,屆時把帳面做好,將來還可以辦理民間轉銀行。
  3. 金融機構(銀行)放款額度較低:通常如果你向原本的銀行辦理房屋增貸,在房屋鑑價這一關時,也會相對保守,如果鑑價過後銀行端判定房屋增值空間低,那麼基本上房屋增貸的過件率就很低了,但即便你順利申貸成功好了,核貸金額下來也是非常低,通常這樣的額度是不足以滿足資金缺口與協助週轉的。

房屋增貸、轉貸、二胎房貸的優劣勢分析及適用對象為何?

房屋增貸、轉貸、二胎房貸的優劣勢分析及適用對象為何?
房屋增貸、轉貸、二胎房貸的優劣勢分析及適用對象為何?

房屋增貸、轉貸、二胎房貸選擇順序為何?

通常如果你名下有房地產,又剛好急需要資金的話,會建議你優先考量房屋增貸,再來是轉貸,最後才是房屋二胎,但前期是你的「信用條件要好」、「房屋貸款還款本金金額要高」,否則過件率也是不高的,再來轉增貸也會需要付出相對的手續成本。

如果你沒有信心能滿足這些條件,那麼選擇的順序則會是二胎房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、雖然二順位貸款利率通常會高一點,但幾乎名下有房屋就可以貸款成功,貸款額度無上限,利率0.8%起、提前還款不要會需要賠償違約金,只要慎選管道就有機會以相對優惠的利率。

為什麼銀行對於房屋增貸的審核非常嚴格?

為什麼銀行對於房屋增貸的審核非常嚴格?
為什麼銀行對於房屋增貸的審核非常嚴格?

如果你向原本貸款的銀行提出房屋增貸申請,再把已經償還一部分本金的房地產來做為擔保品,希望藉此增貸取得另一筆貸款的話,雖然利率低,但審核是非常嚴格的,除了對於信用條件的要求以外,房屋的價值房貸目前還款的金額多寡負債的狀況等等,只要稍有一點不完美,銀行都會直接婉拒,這也就是為什麼我們會說銀行對於房屋增貸的審核非常嚴格的緣故,如果沒有信心能符合資格,我們會建議大家直接向民間申辦。

申請房屋增貸前有哪些方式能幫助自身條件加分?

  1. 目前的房貸餘額:以銀行來說,除了你繳掉多少以外,銀行也會依照你一開始辦理房屋貸款時,已經繳納的本金比例,來去核貸房屋增貸時的額度。
  2. 維持良好房屋狀況:把你的房地產維持好的狀態,將屋內整理與擺放乾淨,就有機會可以提高鑑價後的金額,至少在分析屋況時,不會因為評價屋況不佳而使房屋鑑價這關就直接扣分處理。
  3. 了解房屋的市價為何:目前房屋的市價高低也是會建議大家事前了解的,除了該間房屋的市價以外,周邊建設如果可以連帶增值,也會讓房屋增貸的房屋鑑價這關大大加分,建議大家可以事先了解周邊行情,必要時適時提出。
  4. 養好自身信用條件:維持好的信用條件可說是貸款的不二法門,請維持你的財力良好,房屋貸款也需要按時繳款,不要讓信用卡產生循環,在申請房屋增貸的期間不要申請其他的貸款。
  5. 維持良好的繳款紀錄:如同第四點所提及到的,你必須按時繳納房屋貸款,銀行也會依照你繳款準不準時的紀錄來審核過不過件與額度高低。

康代書事務所建議大家,假設以上條件都無法滿足,或者是有部分沒辦法完全做到的話,可以考慮向民間(如康代書)申辦,只有名下有房即可申辦,不看信用、免聯徵、免保人,僅用房屋本身的價值就可以貸款,最低利率0.8%起,未過件絕對不收費,額度無上限、還款無期限,可隨借隨還、免違約金!

房屋增貸審核沒通過的原因是什麼?

通常銀行房屋增貸審核沒通過的原因,可以分成以下這幾種,這邊康代書為大家統整主要沒過件的原因,有意想申請銀行房屋增貸者,不妨自我檢視一下自己是不是有以下狀況:

  1. 鑑價過後無增貸空間。
  2. 房屋貸款沒有按時繳款、曾經出現過遲繳情形。
  3. 收入不穩定、沒有薪資轉帳證明。
  4. 信用條件差、信用評分低。
  5. 信用卡循環、信用卡預借現金、負債比過高。
  6. 多家銀行送件查詢、申辦前已經申辦其他貸款,如信用貸款、汽車貸款等等。

各大銀行房屋增貸利率比較表(2022更新版)

各大銀行房屋增貸利率比較表
各大銀行房屋增貸利率比較表

房屋增貸條件有哪些?增貸流程與文件須知

房屋增貸有這5種方法,借款人可以依據自己的條件來選擇,方法沒有絕對的好與壞,只有合不合適:

  • 同間銀行辦理房屋增貸:向原本貸款的銀行申請增加房屋貸款,銀行會對房屋重新鑑價。若房屋貸款額度與市價有空間可以增貸,就可以成功增貸。銀行貸款通常為市價的78成。
  • 另間銀行辦理轉貸增貸:請B銀行評估,並將貸款轉移至B銀行。這個方法可以增加額度及降低利率。不過還是要取決於房屋的價值。
  • 銀行房屋二胎貸款增貸:在A銀行有貸款,可是A銀行拒絕增貸的要求。這時可以找有做房屋二胎的銀行如玉山銀行、台新銀行。銀行二胎貸款的額度較低、利率較高。
  • 民間房屋二胎貸款增貸:若銀行房屋二胎貸款的額度不夠,可以向民間貸款公司如康代書申請房屋二胎貸款。條件好的話,額度可以達到房屋的市價,利率每月最低也只要0.8%起。
  • 房屋信用貸款:向銀行申請房屋信用貸款,並提供房屋作為擔保品。一方面可以提高額度,利率也會比個人信貸來得低。

房屋增貸條件2種:「借款人」與「不動產」,需同時符合銀行的條件才有機會辦理。

房屋增貸條件
借款人
  • 年滿20歲之國民
  • 有穩定收入超過半年以上
  • 銀行往來信用紀錄良好
不動產
  • 房屋有增值空間
  • 房屋座落地點佳
  • 地區發展有前景
資料來源:康代書事務所

房屋增貸流程

  1. 準備資料:向同一家銀行辦理房貸增貸要準備的資料比較少,如果有更多財力證明才需要提供,如果是不同間銀行需要多準備身分證影本、土地建物權狀、近半年房貸繳款證明、財力證明(薪轉存摺、扣繳憑單)。
  2. 送件審核:銀行會對房屋土地重新鑑價,如果房價有上漲那過件的機率就會高出許多,相反的房價下跌過件機率就會不高。銀行還會對申貸人的信用狀況做評估。
  3. 簽約對保:銀行審核通過後,就會提出貸款方案,包含利率、金額、還款方案等,雙方沒問題後就會簽約對保。
  4. 撥款:以上流程都完成後,款項就會撥入指定的帳戶。

房屋增貸應準備資料有:

  1. 身分證正反影本
  2. 建物及土地權狀正本
  3. 6個月房貸繳款證明
  4. 6個月薪轉存摺內頁
  5. 扣繳憑單

房屋增貸利率總整理 線上試算增貸利率額度

將貸款轉移至另一間銀行辦理房屋轉貸增貸,市面上銀行轉貸利率最低約在1.6%左右,貸款年限可延長至30年。康代書提醒您,轉貸必須先支付12萬的帳管塗銷費用,若有綁約還有違約金的費用,轉貸前要算清楚是否划算。

銀行 王道銀行 上海商銀 渣打銀行 國泰世華 遠東商銀 中國信託
利率 1.65% 1.75% 1.58% 1.61% 浮動利率 1.75%
額度 均市價78成不等
年限 40 30 30 30 30 30
費用 6000 6000 洽分行 洽分行 5000 8500
特色 線上申辦 地政規費補助8000 寬限期3

每月還款金額試算可以用下列兩個工具做計算,依照上方的表格填入額度及利率就可以知道每月大概要還多少利息了。

房屋增貸被銀行拒絕怎麼辦?

如果向銀行房屋增貸後結果沒有通過,或者是核貸下來的金額不夠使用的話,通常不是原本貸款的本金還太高,就是貸款成數太高,或者是房貸繳款紀錄不好,以及房屋增值的空間小這幾種因素,這時候就可以考慮兩種方式來解套,第一、「房屋轉增貸(房屋轉貸)」、第二、「二胎房貸二順位房貸)」,有這兩種方式可以選擇,以下讓康代書仔細為大家解說:

房屋增貸替代方案|2種方式能幫你解套!

  • 房屋轉增貸(房屋轉貸):所謂的房屋轉增貸,也可以簡稱為房屋轉貸,也就是向其他間銀行提出申請,將你原本的房屋貸款轉移到他家銀行上,並且在這個時候再多貸款一筆資金出來,就是我們有點陌生,但略有耳聞的「房屋轉增貸」。那麼房屋轉增貸後利率跟金額會由轉增貸的銀行單位來評估核貸,但房屋轉增貸有一個缺點,那就是「耗時耗錢」,等於你當初申請的全部流程都要重新跑一次,等於花了兩次的費用,從銀行的開辦費、手續費、代書費、地政規費、火險保費、地震險保費等等,而且要先清償原本銀行的債務後塗銷的手續費用也會算在內,所以通常我們也不太會建議直接房屋增貸替,需要用謹慎評估自己的還款能力。
  • 二胎房貸(二順位房貸):除了房屋轉增貸這項產品外,二胎房貸(二順位房貸)也是一個很好的方式,所謂的二胎房貸,就是保留原本的第一順位貸款,再以同一間房屋向第二家銀行,或是融資公司、專業代書等再次申請第二次抵押設定,也就是我們經常聽到的二胎貸款,貸款人本身會有兩筆債權抵押設定,貸款成數則是以一胎房貸貸款剩餘金額來訂,以康代書事務所為例,計算方式如下:
二胎房貸額度計算方式
二胎房貸額度計算方式

二胎房貸額度計算方式:

二胎房貸可貸額度 =(預估市價 X 可貸成數)- 第一順位房貸額度。

如果問過所有的銀行都無法辦理房屋增貸,可以向我們事務所詢問,我們可以幫您做免費的評估。

若您有短期資金需求,我們提供您輕鬆申請,快速撥款的服務。只要資料準備齊全,就能夠當天申請、當日撥款,不像銀行需要等待7-14天的申貸流程。民間貸款對於急用資金的人來說非常的好用,只要善加利用就不怕無法取得資金。

康代書事務所可承作貸款達9成,若是條件良好甚至可以全額貸款,比起銀行多出約23成的額度可以使用。

民間房屋增貸適合銀行無法貸款的民眾,如SOHO族、個人工作室、中小企業老闆、自僱者,因為這些族群在銀行貸款方面非常吃虧,沒有穩定收入、財力證明、薪轉證明等資料。

其他像是信用卡遲繳、信用瑕疵、增貸空間不足、負債比過高、聯徵次數超過4等情況,銀行可能就會拒絕你的貸款申請。此時你可以考慮先透過民間貸款取得一筆資金,短期內把信用分數拉高,待36個月後再向銀行申請貸款。民間貸款不會看信用狀況、聯徵分數,而且最快可以當日撥款,是解決燃眉之急的好方法。

項目 康代書房屋增貸方案
貸款金額 沒有金額上限,只要房屋還有價值
利率 月息0.8%至2.5%,依個人條件決定
貸款年限 沒有貸款年限,不用綁約
貸款年齡 沒有限制
優點
  • 貸款成數高、額度高
  • 適合短期週轉
  • 本息攤還或是只繳利息都可以
  • 審核是所有管道最寬鬆的
  • 信用協商或是信用瑕疵都可以辦理
  • 不綁約,提前還款不用違約金
適合
  • 需要短期週轉的民眾
  • 房屋貸款空間不足的民眾
  • 銀行信用狀況不夠好的民眾

房屋增貸ptt常見問題Q&A

康代書幫您整理以下房屋增貸的常見問題,如有更多疑問也歡迎聯絡康代書。

房貸增貸申貸前要注意什麼?

目前貸款的餘額為何、目前房屋的市價為何、目前繳款的紀錄為何,都是需要留意的,以免貸款不過關或是金額太低。

申請房貸增貸的優點?

申辦房屋增貸有5大優點,分別是:不受DBR22倍所約束、貸款利率較低、無貸款年限、申辦流程簡單、代辦費用低。

房屋增貸條件有哪些?

只要房屋有殘值可以增貸、信用條件好,就有機會可以申請房屋增貸。

房屋增貸有寬限期嗎?

房屋增貸有寬限期嗎?依據個人條件而定,通常會有寬限期的都是首購族。

房屋增貸、信用增貸、汽車增貸哪一種比較好?

基本上房屋增貸的利率會比其他增貸方式還要划算,比起信用貸款與汽車貸款,更適合作為長期週轉金來使用,但額度有上限,所以每月繳款金額也低。

房屋增貸的利率會很高嗎?

以銀行來說通常年利率大約在1.4%-2.5%之間,還要依據個人條件還有房屋殘值來計算,康代書事務所則是月息0.8%起。

房屋增貸快速總結

  1. 房屋增貸就是將已還清的房貸再貸出來使用。
  2. 房屋增貸的利率比二胎貸款低,但是額度有限。
  3. 如果銀行無法辦理二胎房貸或是房屋增貸,可以考慮民間房屋貸款,但是要先衡量自身負擔能力。

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