持分房屋土地貸款是什麼？為什麼不能向銀行申辦？如果其他持分人不同意貸款，就無法申辦持分房屋土地貸款了嗎？如何才能使產權完整？如果只用自己持有的那一份資產來申辦持分貸款是可行的嗎？有哪些貸款管道適用持分房屋土地呢？持分房屋土地貸款是本事務所最大宗的案件項目之一，每天都會接到許多詢問持分貸款的電話，所以特地寫一篇文章來說明一下。

持分貸款就是「房屋或是土地所有權同時擁有多位所有權人」，可能是1/2、1/3、1/5、1/10。如果其中一位所有權人想要拿這塊土地向銀行辦理貸款，會因為產權不完整而被退件。持分房屋或持分土地會被銀行認定為「產權不完整」，除非大家都願意出來簽名蓋章，否則只能先辦理分割，銀行才會願意承作貸款。但是民間就不需要先分割，也不必全部人出面蓋章，只要其中一個人出面設定即可辦理持分貸款。

最常問到的問題就是：「持分土地辦理貸款需要分割嗎」？

答案1：向銀行貸款就要分割。

答案2：向康代書貸款就不用分割。

「那麼如果我真的很急用錢，名下只有持分房屋或持分土地怎麼辦？」

放心，這個問題找康代書就沒錯！康代書是專門辦理持分貸款的專家，過程透明，撥款快速，沒有黑箱作業，貸款過件後才會收取合理費用。我們全省北中南都有派駐專員，有任何問題24小時隨時可以協助處理；簽約過程中有專業地政士在旁協助，還有執業律師免費諮詢。

我是康代書，擁有超過20年以上的不動產貸款經驗，旗下事務承作多年的持分房屋土地貸款案件，案量也是國內數一數二的。今天這篇文章我們將從「持分房屋土地」為出發點，為大家介紹如何不用經過銀行、不用拜託親朋好友，一樣可以透過自身的持分房屋土地貸款成功，相信看完這篇文章的讀者，都能夠知道如何運用自己的資產，在必要時貸款到相對應的資金，解決問題、渡過過難關。那如果真的還有不懂的地方，也歡迎利用填寫表單、撥打0985-932-743康代書，或加LINE免費諮詢，我們都有提供24小時專人服務！

持分是什麼意思？為何會發生房屋土地持分的情況？

持分的意思是：房屋或土地有2位以上的所有權人共同持有，如要房屋買賣、銀行房屋貸款、處分、房子出租…等等，都需要全部人同意才可以進行。

多人共同持有的常見原因有：

• 夫妻產權各半：夫妻兩人協議財產各半，就會變成共同持有。
• 繼承長輩財產：長輩留房屋給下一代，會造成土地共同持有的狀況。
• 贈與部分土地：也有人會將部分產權分給兒女或是父母，造成多人共同持有的情況。

台灣民眾喜歡把土地留給下一代，認為土地不應該任意買賣，應該要世世代代傳承下去，所以在繼承土地時，常常會將房屋與土地繼承給不同人；或是將土地平均分配給下一代。

雖然這樣做是比較公平的做法，但是常常會導致土地利用效益低落，多人共有變成「大家都看得到卻吃不到」。

試想每一代都生3個小孩，100坪的土地每人拿1/3(33.3坪)，到了下一代變成1/9(11.1坪)，再到下一代1/27(3.7坪)….

不要認為不可能會發生這種事，康代書幾乎每天都遇到這種案件，上千坪精華區土地因為持分的關係，變成一塊長滿雜草的廢地，沒有好好解決真的是非常可惜。

持分分2種：「共同共有」與「公同共有」

持分可分為共同共有和公同共有。

「分別共有」與「公同共有」最大的差別在於有無持分比例。

共同共有：共有人”分別“持有共有產權的特定比例

共同共有：共同持分人持有特定比例產權，可以單獨使用、處分。

例：兩兄弟一起繼承1000坪土地，兩人分別持有500坪的土地所有權。

• 第 819 條 各共有人，得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

公同共有：共有人“共同”擁有全部產權，沒有持分比例

例：兩兄弟一起繼承1000坪土地，兩人都擁有甲地1000坪的所有權。

公同共有：共同持有人同時持有全部財產，尚未繼承分割，必須完成繼承分割程序後，才能正常使用分割。

• 第 828 條 公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣 定之。 第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有 人全體之同意。

「共同共有」與「公同共有」的法源依據為何？

分別共有法律依據

民法第817條：數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。

民法第818條：各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。

民法第819條：各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

民法第823條：各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

公同共有法律依據

民法第827條：依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。前項依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。

民法第828條：公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。

土地法第34-1條：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

公同共有vs 分別共有差異為何？

持分房屋可以申請貸款嗎？

是的，持分房屋也可以申辦貸款，但僅限民間，如康代書事務所，因為銀行對於房屋產權是很重視的，持分房屋對於金融機構來說，屬於產權不完整，也就是說，必須要取的所有的持分人同意，且每個持分人的信用條件也必須要好，才有機會向銀行申辦持分貸款，反之，如果是向康代書事務所申辦，則可以使用自己的所持有的那一份來申辦，不僅不用經過其他持分人同意，即便信用有瑕疵、呆帳、欠款、信用卡循環，或者是超過負債比22倍依然可以成功申辦。

「公同共有」與「分別共有」都可以申請貸款嗎？

是的，我們可以很肯定的回答，是能夠申請貸款的，但如何「選擇管道」就是一個很重要的課題，基本上銀行是不承作持分房屋土地貸款的，對於銀行端來說，持分房屋土地的產權不完整，在銀行看來是極具風險的一項貸款，因此即便全體的持分人都同意了，也不一定能申請成功，連同全體持分人的信用狀況都會作為銀行評估的範圍，過件率可說是極低，也讓持分人望之卻步。

對於持分房屋土地貸款來說，「民間」（如康代書）是唯一的貸款管道，民間土地持分房屋貸款僅需要拿自己持分的那一份即可申請，不需要經由全體持分人同意，全程保密，也不會讓其他持分人知道，更不看信用條件、信用評分，每月利率最低0.8%起，按月繳款不綁約，即便提前解約也不用負擔解約金，隨借隨還，資金運用更彈性、高額度低負擔。

那麼接下來，就讓康代書繼續為大家說明關於持分房屋貸款，你必須知道的相關事項。

持分房屋土地貸款利率與費用行情為何？

通常民間辦理持分貸款利率大約在2.5%左右，但以康代書事務所來說，我們提供優於同業的優質利率，最低每月只要0.8%起，如果你符合條件就可以申辦，另外，如果是向康代書事務所來申辦持分土地房屋貸款，我們是不會跟你收取額外的費用的，像是代辦費、規費、開辦費、車馬費、行政費等等，我們都不會額外跟你收，在簽約到對保的過程當中，不會收取任何費用，且未過件絕對不收費，在確定撥款之後才會收取合理的地政規費。

銀行持分房屋土地貸款 vs 民間持分房屋貸款

可針對持分1/2、1/3、1/4辦理持分房屋土地貸款嗎？

是的，康代書就曾經承作過持分1/8產權的持分房屋貸款，基本上只要房屋還有殘值，就算是持分的狀態下，依然可以透過自己所持有的那一份成功貸款，不見得一定要跟銀行申辦，也不一定要取得所有持分人的同意，唯獨要注意的就是選擇合適的貸款管道，唯有專門承作持分房屋土地貸款的相關貸款單位，才可以幫助你如願透過持分房屋土地貸款取得所需要的週轉金。

名下持分土地或持分房屋該如何處理？

持分貸款

持分房屋土地雖然說在銀行不能申辦，但依然可以想康代書提出貸款申請，而在銀行申辦持分貸款，會因為「產權不完整」而遭到銀行退件，但即便是全部的持分人都來簽約同意，也不見得銀行就會過件。但近年銀行限縮貸款的政策，就算是全部人都出面，仍有可能被退件，畢竟持分的問題比較複雜，銀行寧願不賺利息錢，也不願冒一丁點風險，而所有持分人的信用條件也會納入放款的考量點，這時候如果想透過持分房屋土地取得資金，就必須向民間，如康代書事務所來申辦。

閒置

閒置房屋或土地可以說是最差的結果，每年都需要繳納地價稅和房屋稅，而且還是不能收租與收益的，但其實以目前台灣現行的持分問題來說，造成閒置房屋土地的情況非常的多，只要到舊城區就隨處可見，閒置的原因不外乎是移居外地生活，或者是共有人太多人多嘴雜，亦或者是親戚間相處不融洽等等，諸多原因都會導致閒置的狀況產生。

分割

通常會辦理分割，是因為辦理繼承或土地移轉買賣時，假設想要自地自建就會申辦土地分割，另外如果想在持分土地上蓋房子，就必須要先跟地政事務所申請土地分割，以避免後續產生爭議的可能，以免到時候房屋真的蓋好的時候，才發現已經佔用到別人的持分土地，這時候就有可能被法院要求要拆屋還地或是每年繳交地租，就會得不償失的結果。

變價分割

變價分割屬於持分房屋土地比較常見的情況，當房屋無法分割的時候，就必須經由法院拍賣，由持分人以持分比例來分配變價分割後的價金，就是所謂的變價分割，持分土地要變價分割通常是土地分割協議不成，最後才藉由法院拍賣來解決，而拍賣後其他的土地共有人有「優先購買權」，可以以拍賣價格優先購買該地。

出租

有些持分房屋土地會出租給其他人，而此租金就會由全部的持分人共同協議要如何分配，可能是依照持分比例，也有可能是另行約定，

持分收購、持分買賣

民間有些建設公司或土地開發公司有在專門辦理持分土地收購，康代書也有辦理持分收購，可以填寫下方表單諮詢，我們將第一時間回應你該如何進行持分收購與持分買賣。

分割分成哪些種類？
分割可以分成3大種類：協議分割、裁判分割、調解分割，以下詳細說明：

1. 協議分割：依照共有人協議方法為之，協議分割不需要以書面來表示，只要有明示或默示表示同意，並事前同意分割的方式，或是事後追認者，都可以當作分割的協議。協議分割以原物分割、價金分配，或是原物分割與價金分配補償交互來運用，也可以以抽籤的方式來分割。
2. 裁判分割：依照共有人的協議而為之，但要經過全體共有人同意才可以成立，就是所謂的裁判分割。裁判分割方式以原物分配、變價分配、原物分配與金錢補償等三種分割方式為限。
3. 調解分割：當協議分割與裁判分割兩種方式都無法協議成功時，共有人就可以向法院申請判決調解分割，聲請該地政機關進行調解分割。

不能分割的項目有哪些？

1. 因使用目的不能分割者
2. 契約訂不分割期限者
3. 法令禁止分割規定者

持分土地或持分房屋的管理方式為何？

分管契約

分管契約指的是所有土地共同持有人一同訂定契約，來決定土地管理的方式，其內容無限制。

分管決定

分管決定指的是土地共誘人採取多數決方式管理，並且少數需服從多數，無論少數者是否不同意或不表示意見，都會受到多數決的約束。

分管裁定

分管裁定指的是，架設有共有人不服分管決定結果，則可以向法院提出申請，重新裁定。而若土地共有人不服分管決定之結果，或認為決議有失公平，則可向法院提出申請，以重新裁定。

持分房屋土地的貸款管道為何？

銀行持分房屋土地貸款

持分土地是可以向銀行貸款的，但是有2個條件，只要滿足一個即可辦理。

1. 必須分割土地
2. 請全部的持分人出面簽名蓋章，並且審核全部持分人的信用條件，審核通過後即可貸款。

若是只有其中一位持有人想貸款，但不想被其他持有人知道，只能選擇「康代書持分貸款」，不用調閱聯徵紀錄，只要本人即可辦理。

共同持分房屋要向銀行貸款，需要兩人同時出面蓋章簽名，且所有持有人的聯徵紀錄都要調查，只要有一個人有瑕疵就無法辦理。建議在辦理前就先調查清楚，才不會浪費聯徵次數。

年利率為3%～5%之間，貸款年限為5～15年。貸款成數5～7成，依屋齡、借款人條件、地區、坪數大小來決定。

共同持有房屋要向銀行貸款，需要兩人同時出面蓋章簽名，且所有持有人的聯徵紀錄都要調查，只要有一個人有瑕疵就無法辦理。建議在辦理前就先調查清楚，才不會浪費聯徵次數。

民間房屋土地持分貸款

只要一個持有人就能夠辦理，而且不會被其他持有人知道，過程完全保密。利率較銀行稍微高一些，每月為0.8至2.5%之間，依個人條件而有所不同（1萬元每月800~250元）。按月還款不用綁約，隨時借款隨時還款。沒有貸款年限，不用綁約隨借隨還。貸款成數可達9成，不限屋齡、坪數、地區、借款人條件，只單純評估房屋土地價值，有價值即可貸款。

持分貸款的公司該如何選擇？

看到這邊，相信讀者應該都能了解持分房屋或是持分土地要向銀行貸款難度很高。

要辦理持分貸款90%以上都是只能向民間貸款，這時候就要小心選擇。

康代書提醒您，民間貸款的陷阱非常多，尤其是廣告越誇大，風險就越高。有許多保證過件的、利率超低那種，最好連問都不要去問，有些是專門在騙客戶資料，甚至是收費後人就消失。

民間持分貸款公司最好有以下幾點：

1. 實體店面
2. 過件後才收費
3. 口碑良好
4. 專業代書
5. 態度友善

康代書經營房屋土地二胎已經長達十年之久，在這十年間我們幫助了上千位的客戶擺脫資金困境，我們堅持不做違法的事，您想跟我們借高利貸我們也不借你，我們今天能有這種成績就是因為堅持「正派經營、合法利息、過程透明、資料保密」。

康代書再三提醒您，市面上貸款公司百百種，粗估至少一半以上都是走在法律邊緣。若您不小心借到高利貸，我們可以提供您代償的服務，歡迎洽詢。

持分房屋土地貸款優缺點

持分房屋土地貸款優點

• 產權平均：房屋產權能夠平均分配。
• 貸款加分：所有持有人一起向銀行貸款可以增加過件的機率。
• 公平公正：若無法合理分配，就會依照民法執行共同持有分配。

持分房屋土地貸款缺點

• 缺一不可：一定要所有持有人都出面簽名蓋章，銀行才會核貸。缺一人都不行。
• 不易處理：共同持有人意見分歧時，就不容易達成買賣、使用。
• 繼承人多：房屋原本就已經1/2持分時，若沒處理而繼續持分下去的話，比例將會越來越小，且越來越難處理（1/2變1/4變1/8….）。

持分房屋土地貸款的計算方式是什麼？

持分房屋土地貸款的利率/利息為何？

以康代書事務所來說，康代書承作持分土地貸款利率每月最低0.8%起，只要符合條件者都可以申辦，無論持分與否、分數為何，或者是信用是否有瑕疵，只要土地有價值，就可以以自己持有的那一份來申辦。

持分房屋土地貸款額度及成數為何？

以康代書事務所來說，持分土地貸款額度無上限，貸款成數最高可達110%，我們提供優於銀行與同業的貸款額度，歡迎大家踴躍申辦。

持分房屋土地貸款年限及還款方式為何？

以康代書事務所來說，持分土地貸款年限無上限，可以隨借隨還，提前解約也不用擔心有違約金產生，還款方式可以彈性選擇「本利攤還」與「只繳利息」。

持分房屋土地貸款資格限制

• 年滿18歲
• 名下擁有房產
• 收入證明（加分用）
• 房屋土地持分價值足夠

持分房屋土地貸款需要準備哪些資料？

• 雙證件正本影本
• 房屋土地所有權狀
• 印鑑證明（戶政事務所申請）
• 存款封面影本（撥款用）

持分房屋土地貸款申辦流程

1. 準備文件：填寫表單、撥打0985-932-743康代書，或加LINE免費諮詢，並備妥所需文件，向銀行或者是民間融資機構（如康代書）提出貸款的申請書。
2. 資產鑑價：提交資料之後，銀行或者民間融資貸款機構，會透過你所提供的資料，如權狀、謄本等文件，初步衡量其價值，預估出一個貸款額度。
3. 送審審核：針對現況進行殘值評估，核貸出相對的貸款費用、利率、期數、還款金額等等。
4. 簽約對保：房屋貸款核准後，貸款人需到貸款機構確認貸款額度、貸款利率、貸款年限等等，之後開始簽約程序。
5. 設定抵押：到地政機關設定抵押權給持分房屋貸款機構。
6. 快速撥款：當上述的流程都完成了以後，就會將貸款額度撥款至申辦人的指定帳戶中。

雖然流程看似簡單，在實際操作上，卻有許多眉眉角角需要注意。康代書提醒您，借貸過程中所有的細節都要注意，避免有心人士動手腳。

我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢，簽約過程中在旁嚴格把關。

康代書事務所持分房屋土地貸款方案

 持分房屋土地貸款ptt Dcard常見問題Q&A

為什麼銀行不能辦理持分房屋貸款？

持分房屋對於金融機構來說，屬於產權不完整，也就是說，必須要取的所有的持分人同意，且每個持分人的信用條件也必須要好，才有機會向銀行申辦持分貸款。

辦理民間持分房屋貸款會通知所有持分人嗎？

不會，辦理民間持分房屋貸款是不需要通知其他持分人的，只要使用自己名下所持有的那一份即可申辦。

可針對持分1/2、1/3、1/4辦理持分房屋土地貸款嗎？

是的，康代書就曾經承作過持分1/8產權的持分房屋貸款，基本上只要房屋還有殘值，就算是持分的狀態下，依然可以透過自己所持有的那一份成功貸款，不見得一定要跟銀行申辦，也不一定要取得所有持分人的同意，唯獨要注意的就是選擇合適的貸款管道，唯有專門承作持分房屋土地貸款的相關貸款單位，才可以幫助你如願透過持分房屋土地貸款取得所需要的週轉金。

辦理民間持分房屋貸款會需要所有持分人同意嗎？

不需要，辦理民間持分房屋貸款是不需經過其他持分的，或者是全體持分人的同意，只要使用自己名下所持有的那一份即可申辦。

申請持分房屋貸款會影響其他持有人嗎？

不會的，申辦持分房屋貸款僅使用自己名下的那一份來做申貸，是不會影響到其他持分人的。

如果無法分割土地也能申辦房屋土地共同持有貸款嗎？

可以的，假設如果無法分割土地，可以向康代書事務所申辦房屋土地共同持有貸款，就不會有要不要分割土地、是公同共有或分別共有的差別了，康代書事務所一視同仁，無論任何狀況與條件通常到我們這邊都可以申辦成功，未過件也絕對不收費。

持分房屋可以申請貸款嗎？

是的，持分房屋也可以申辦貸款，但僅限民間，如康代書事務所，因為銀行對於房屋產權是很重視的，持分房屋對於金融機構來說，屬於產權不完整，也就是說，必須要取的所有的持分人同意，且每個持分人的信用條件也必須要好，才有機會向銀行申辦持分貸款，反之，如果是向康代書事務所申辦，則可以使用自己的所持有的那一份來申辦，不僅不用經過其他持分人同意，即便信用有瑕疵、呆帳、欠款、信用卡循環，或者是超過負債比22倍依然可以成功申辦。

持分土地房屋可以買賣與過戶嗎？

可以，但當你要要辦理持分土地房屋過戶時，必須簽共有人不優先購買的切結書，才能登記過戶。

持分收購有地區限制嗎？

康代書房地事務所位於新竹市，全台各縣市皆派駐專員服務，收到線上申請後，當日即可簽約對保，過程一律至您鄰近地政事務所辦理，完全沒有地區限。

持分貸款的公司該如何選擇？

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想知道持分土地/持分房屋的價值可以幫忙估價嗎？

可以，本事務所提供免費的不動產鑑價服務，線上申請只要30分鐘內即可得知額度，歡迎免費申請。

持分貸款利率多少才算合理？

持分貸款利率約為每月2.5%，康代書提供業界最低的利率，只要符合條件每月利率0.8%起，歡迎電洽0985-932743康代書或留下資料會有專人跟你聯絡。康代書也特別提醒各位，千萬不要再相信任何不實的貸款廣告了！也千萬不要找沒有實體店面的貸款公司或是金主，因為這些都是非法地下錢莊最常見的手法，只要發生任何事情人就跑了。

還有一種是貸款代辦公司，要求事先收費或收取你的個人文件資料，拿去做為人頭帳戶，遇到這種的千萬要馬上轉身離開，否則貸款不成，反而落得一身腥。

若你有任何房屋土地的問題歡迎洽詢康代書，我們有專業的團隊提供你免費的諮詢，你不一定要找我們借款，但是你或許會有更多的想法。

持分貸款快速總結

1. 持分房屋/持分土地要辦理貸款，除了銀行之外，也可選擇民間管道，雖然利息高但是審核彈性，只要利息不會造成生活壓力過高都可以納入考量。
2. 如果要向民間借款，最好選擇像康代書一樣有實體店面的貸款公司，可以免費評估，且最重要的是未過件前不收費。
3. 產權不完整是無法向銀行貸款的，除非全部的所有權人都出面簽名蓋章，且通過銀行徵信調查。
4. 持分房屋與持分土地辦理貸款的方式差不多，多數民眾都會選擇民間管道辦理持分貸款

總結一下，持分土地或是持分房屋想要拿來貸款是不需要分割的，只要找到對的管道就可以辦理貸款。銀行持分貸款比較難辦理，且流程時間拉很長；康代書持分貸款是相對比較簡單的管道，手續簡便，也不用知會其他的持分人。

如果您有持分房屋土地貸款的需求，歡迎聯絡康代書，我們事務所提供專業的代書及律師團隊，供民眾免費諮詢，詢問貸款業務時，未過件一率不收費，過件後才會收取合理費用，費用一定會事先報給您，能接受再辦理。

如果看完這篇文章之後真的還有不懂的地方，都可以利用下方填寫表單、撥打0985-932-743康代書，或加LINE免費諮詢，我們都有提供24小時專人服務，想諮詢或想聊聊都非常歡迎。

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