房屋二胎/二胎房貸額度整理、房貸利率比較(2021最新版)

2020房屋二胎/二胎房貸額度整理、房貸利率比較
2021房屋二胎/二胎房貸額度整理、房貸利率比較

銀行評估房屋二胎的條件有哪些?

我是康代書,擁有20年不動產貸款經驗,旗下事務所是目前國內承作二胎貸款案件量數一數二的品牌。

這篇文章是專門寫給想要辦理二胎貸款或是打算利用名下不動產做抵押貸款的讀者,所以請放心,本篇文章不會有艱澀的專有名詞,如果真的仍有不懂的地方或需要貸款服務,歡迎利用下方表單做免費線上諮詢。

二胎貸款是名下有房屋民眾的貸款管道之一。銀行在評估房屋二胎申請時,除了申貸人的信用條件外,還會納入房屋地點、一胎剩餘貸款、屋齡、坪數大小作為核貸依據。

目前承作房屋二胎的銀行只有少數幾間,二胎額度最高為300萬,年利率從2.49%~12.99%不等。

房屋二胎(二胎房貸)是什麼?

房屋二胎又稱為二胎房貸二順位貸款,意指房屋已經設定過第一次貸款,再用同一間房屋向另外一家銀行申請房屋二胎

銀行二胎貸款過件率低落的原因

何謂二胎貸款?二胎一種抵押不動產的貸款管道,即屋主將房子再次抵押給第三方取得貸款,第三方可為銀行或民間私人借貸,抵押設定完成後,第三方的債權為第二順位,故又稱二順位貸款、二胎房貸、二次抵押貸款。

二胎貸款的風險極高,二順位債權人非常有可能拿不回資金,所以利率也會比一胎貸款來得高。基於上述理由,銀行在辦理二胎貸款時一定會嚴格檢驗申貸人的信用條件、房屋剩餘價值、聯徵紀錄、收入證明…等,只要銀行有些許疑慮就會婉拒貸款申請。

銀行除了內部規定嚴格外,還要受金融監督管理委員會(金管會)的監督,有違反規定之情形小則被罰款大則撤照,以上種種原因都導致銀行辦理二胎貸款過件率極低

各家銀行房屋二胎比較表

銀行額度利率年限費用
日盛300萬3.58%~12.99%10年  15000元
遠東300萬6%~12% 7年5000元
王道鑑價9成3.75%起 15年  6000元
國泰150萬 2.5%~6% 10年  15000元
兆豐200萬2.75%(浮) 10年  3000元
台新300萬3.5%~18% 10年 12000元
凱基300萬3.8%~5.69% 10年 10000元
永豐50萬 2.49%~4.69% 7年 12000元
玉山50萬 2.79~10.20%7年5000元

日盛銀行二胎房貸

 對象 20~65歲之本國國民
 額度 最高300萬
 年利率 3.58%~12.99%
 開辦費 8000~15000元
 期限 最長10年
 限制 原房屋貸款須繳滿一年

遠東商銀二順位房貸

 對象 20~65歲之本國國民
 額度 25萬~最高300萬
 年利率 3%起(浮動利率)
 開辦費 5000元
 期限 最長7年
 限制 房屋持有滿一年
房貸繳款記錄達半年

王道銀行二順位房貸

 對象 原房貸繳滿1年
 額度 鑑價金額90%
 年利率 3.75%起
 開辦費 6000元
 期限 最長15年

國泰世華二順位房貸

 對象 20~64歲
 額度 20萬~150萬
 年利率 2.5%~6%
 開辦費 貸款金額1%
 期限 最長10年

兆豐銀行次順位房貸

 對象 20~60歲
 據完全行為能力之國民
 額度 最高200萬
 年利率 2.75%起
 開辦費 3000~15000元
 期限

 2~10年

期限加年齡不超過70歲

 限制 既有房貸戶
 已繳息3個月以上

凱基銀行次順位房貸

 對象 20~60歲之本國國民
 額度 最高300萬
 年利率 3%~5%,激動利息
 開辦費 10000元
 期限 最長10年
 限制 房屋持有2年以上
 房貸已繳交1年以上
 近一年無民間二胎或信託

永豐銀行二順位房貸

 對象 20~65歲之本國國民
 額度 50萬
 年利率 2.78%~5.42%(浮動)
 開辦費 5000~12000元
 期限 最長7年
 限制 銀行往來信用正常者

玉山銀行二順位房貸

 對象 不動產可再次抵押之顧客
 額度 50萬
 年利率 2.79~10.20%
 開辦費 貸款金額的1%起
 期限 7年

房屋土地行情大不同 成數利率都有差

房屋與土地雖然都歸類為不動產,但兩者的貸款成數及利率可是天差地遠。

  • 房屋一般為自住使用居多,借款人再怎麼樣還是會想辦法把貸款還完,所以銀行所要承擔的風險比較低,故利率低、成數高(7)
  • 土地取得的方式可能是買賣、繼承,有時借款人不想還了,或是覺得貸款的金額有達到他心目中的價格,便任由銀行處置(法拍),反正借款人不住在這,如此一來使得土地貸款銀行所要承受的風險提高,故利率高、成數低(5)

房屋二胎可能還會有少數銀行承作,但土地二胎就幾乎沒有金融機構願意貸款,民眾只能選擇向民間貸款。

房屋折舊 殘餘價值每年越來越少

金融聯徵中心2019年房貸統計,銀行平均房屋貸款額度為6794000核貸成數約69%

由此可見台灣人民的房屋還有約2成的空間(90%-69%)可以貸款,如果用9成扣除銀行餘額來計算的話,可以貸款的額度又更多了。

但是銀行當然不會把所有的額度都給你,因為房屋會折舊,房子使用越久,銀行貸款的額度就越低。

土地貸款成數更低,平均銀行放款額度不到5成。

延伸閱讀:中古屋貸款如何拉高成數?老屋/舊公寓/老房子也能順利貸款!

銀行不愛風險 民間房屋二胎貸款金額粗估千億

二胎貸款民間承作案件高達10萬件
二胎貸款民間承作案件高達10萬件

這是東森財經新聞的節目《夢想街之全能事務所》的數據。

  • 台灣地區非金融機構(民間)之不動產設定約10萬件
  • 台北市12648件,新北市20202件,雙北地區合計32850件
  • 民間不動產抵押利率為年利率24%以上
  • 估計雙北地區借款金額大於1000億台幣

上述數字可得知,民間房屋貸款已經是非常普遍的融資管道。其中民間二胎貸款粗估就佔超過7成的比例,因為承辦二胎的銀行是少之又少,且過件率極低。許多銀行銀行不願意承作或是被銀行刻意刁難的客戶都會選擇民間借貸管道,如康代書事務所

延伸閱讀:民間房屋貸款額度為什麼比銀行高那麼多?

二胎貸款與房屋增貸的差別

二胎貸款是指「房子已經貸款過一次了,屋主可以再次貸款」房屋增貸則是「將已還的貸款再貸出來使用」

二胎貸款的額度會比房屋增貸多出約1成,舉例來說,陳先生買新房1000萬,貸款700萬(7成),過了十年已經還了一半約350萬。這時他申請房屋增貸可以將這350萬再貸出來,如果350萬不用使用的話,他可以選擇二胎貸款多貸約100萬(8成)。

不過辦理房屋增貸的前提是要還款金額超過一半,且貸款期間不能有遲繳紀錄。

延伸閱讀:「房屋增貸」是什麼?房屋增貸利率、試算、額度總整理(2021最新版)

二胎貸款與房屋增貸比較表
方式 房屋增貸 二胎貸款
內容 將已繳清的貸款再貸出來使用 再次抵押作為擔保品
優點 利率較低 額度比增貸高1~2成
缺點 增貸空間少,額度有限 利率較高且無寬限期
適合民眾

– 信用良好,沒有遲繳紀錄

– 房屋土地價值高

– 急需資金

– 額度不夠用的民眾

– 增貸被原銀行拒絕

資料來源:康代書二胎貸款專家

申請房屋二胎把握3大重點

  1. 銀行房屋二胎的利率低,但是審核嚴格,只有信用優良的人才有機會。通常申請二胎貸款沒過的民眾,連「房屋增貸」及「房貸轉增貸」也不會通過,因為銀行不願意承擔任何的風險,只要銀行嗅到有一點風險的味道就會拒絕放款。
  2. 在申請房屋二胎前,一定要先做好功課!第一優先一定是詢問常常往來的銀行,如該銀行沒有承作二胎,或是拒絕貸款,再依照個人條件、需要的額度去選擇銀行。千萬不要同時向好幾家銀行申請,這樣會被認定為短期密集借貸,如果短期內聯徵超過3次會被註記,如此一來不但借不到錢,還會導致信用分數降低
  3. 如果銀行借不到二胎,只能選擇民間貸款時,一定要切記要謹慎挑選。第一要有實體店面、合法立案的公司如康代書事務所,第二千萬不要事先寄送文件和費用,如果您有房屋二胎的需求,請立刻來電0985-932743康代書線上免費諮詢,我們會在第一時間給您最專業、完整的建議及評估!

房屋二胎貸款管道比較

管道康代書房屋二胎銀行二胎房貸租賃公司
難度
成數110%7成7~8成
額度無上限各家不同各家不同
年齡無限制20~60歲20~60歲
年限無限制7~10年7~10年

房屋

條件

有房屋土地即可貸偏好市中心房屋偏好市中心房屋

信用

條件

無限制信用優良信用優良
還款

本息攤還 / 只繳息

2選1

本息攤還本息攤還
撥款1~2天2週以上 1週以上
違約

免綁約無違約金

可隨借隨還

綁約1~2年

提前還款有違約金 

綁約1~2年

提前還款有違約金

推薦指數五顆星三顆星一顆星 

銀行二胎雖然利率低,但是審核條件嚴苛,且至少要綁約1到2年,對於許多只要短期周轉的民眾不是一個很方便的管道。如果您向銀行申貸被退件、額度不夠使用,或只需要短期周轉,請優先考慮康代書房屋二胎貸款

本事務所擁有專業律師及代書團隊,24小時免費諮詢,全省皆派駐專員,只要一通電話馬上到場為您服務。線上申請30分鐘內告知額度,當日設定可當日撥款,貸款未過件前絕不事先收費,只單純評估不動產價值,所有貸款皆是康代書親自辦理,為您省去高額的代辦費用。

第一次辦理二胎貸款,如何選擇?民間或銀行?

  1. 銀行or民間?先檢視自我需求。
  2. 如何挑選民間二胎貸款公司?
  3. 費用要問仔細!
  4. 個人文件:哪些該給?哪些不該給?
  5. 確認合約內容
  6. 簽約及設定流程
  7. 後續還款方式及塗銷抵押權

銀行or民間?先檢視自我需求。

辦理貸款前,首先先評估自身條件、不動產條件及個人需求。

  1. 資金需求有多緊急?3天?1週?1個月?3個月?
    • 銀行撥款最快也要14個工作天以上
    • 康代書當日設定完即可撥款
  2. 貸款下來要使用多久?短期還是長期?
    • 銀行至少綁約2年,提前還款有違約金
    • 康代書最短三個月免綁約,隨借隨還,沒有違約的問題
  3. 名下不動產的價值有多少?地點在哪?偏鄉還是市區?扣掉一胎貸款還有多少價值?
    • 銀行偏好市區內房屋,成數最高7成
    • 康代書不限定區域、屋齡、屋況,條件好可全額貸款
  4. 職業收入是否穩定?有無薪轉紀錄?工作就職多久了?收入能夠負擔利息嗎?
    • 銀行審核嚴格,最少要有薪轉半年以上,如收入與支出比例過高會拒貸
    • 康代書只單純看房屋條件,有剩餘價值即可貸,不用檢附任何文件證明
  5. 銀行信用條件好嗎?有無債務協商?貸款遲繳?問過幾家銀行了?
    • 如果有這些問題基本上可以不用問銀行了,只有康代書可以幫您解決

檢視完自身的問題後,基本上就可以大致了解自己適合銀行還是民間管道。接著我們要來選擇正派及合法的二胎公司。

如何挑選民間二胎貸款公司?

  1. 店面
    • 一定要找有實體店面的貸款公司,至少未來如果發生糾紛還找得到人。有實體店面的公司比較不會做違法的,可以過濾掉多數借貸風險。
  2. 利率
    • 民間利率上限為每月3%,基本上2.5%就算可接受的範圍。本事務所提供每月最低0.8%的優惠利率,符合條件者即可申請,歡迎線上諮詢
  3. 費用
    • 合法正派經營的公司絕對不會事先收費。
    • 在諮詢階段會將費用詳細說明清楚,遇到不合理的收費最好直接換一家辦理。
  4. 審核
    • 市面上有許多廣告手法來吸引民眾,像保證過件、免審核、來就借、身分證借款…等等,這些標語只是吸引您目光的手段,若受騙上當恐怕是噩夢的開始。在急用錢的時候,一定要更加謹慎選擇貸款公司。
  5. 感受
    • 基本上這個是很主觀的問題,如果在諮詢或辦理過程中,有感受到壓力或是不舒服的情況,可以停下來想想是否要找他辦理。

費用要問仔細!

承作二胎貸款主要為民間公司,許多費用不像銀行一樣公開透明,民眾在申貸前要先詢問清楚,以免被敲詐。還有一點,千千萬萬不要找代辦辦理,不僅會被收取高額代辦費用,還有資料外流的風險。

以我們事務所來說,因為我們是直接金主,在辦理的過程中不用透過仲介,您可省去高額仲介費,只收取基本代書費用和地政規費。正派經營的貸款公司絕對不會還沒過件就先收取費用,所有費用絕對是在事前就先說明清楚。本事務所有成功過件才會收取費用,所有費用一切公開透明,讓您貸得安心。

個人文件:哪些該給?哪些不該給?

在線上諮詢階段,只需要提供土地建物權狀或謄本的影本,如果借款額度較高,可能會請您提供銀行貸款餘額證明影本。

確認完合約內容後,要準備以下資料一起至地政事務所辦理抵押權設定,在現場會做簽約對保的流程,過程中有專業代書在旁協助處理,有任何問題都可當面提出。

  1. 身分證
  2. 戶籍謄本(全戶戶籍)
  3. 土地及建物所有權狀正本
  4. 印章
  5. 印鑑證明(不限定用途)
  6. 存摺封面影本(撥款用)

以上就是辦理二胎貸款要準備的資料,如果被要求提供其他資料就要提高警覺,千萬記得不要事先寄送文件,所有文件正本、印鑑章都不要經手他人,最好是自己交給地政人員。

確認合約內容

辦理二胎貸款時,都會要求簽署合約,以下幾項是缺一不可:

  • 借款日:千萬不要留白,一定要寫當天日期。
  • 借款人:本人親筆簽名。
  • 借款金額:幾個零要看清楚,多一個少一個都不行。
  • 利率:年利率還是月利率?
  • 違約:提前清償是否會產生違約金?如有綁約,應註明期限。
  • 還款方式:現金支付或是匯款,匯款帳戶要寫清楚,以免發生糾紛。

後續還款方式及塗銷抵押權

還款最好採用銀行帳戶匯款,每月固定日期前匯入指定金額即可,如此一來可保障雙方權益,未來有任何糾紛都可以向銀行申請帳戶明細。

如果未來要清償時,記得要約對方至地政事務所塗銷抵押權設定,才算清償完成

延伸閱讀:貸款清償證明不等於塗銷抵押設定 繳清房貸後該做的事

線上免費諮詢流程 30分鐘內即可得知額度!

二胎貸款四步驟快速申貸
二胎貸款四步驟快速申貸
  1. 填寫下方表單或加0985932743康代書的LINE,線上諮詢
  2. 說明需求後,康代書會幫您規劃方案內容並詳細說明費用及流程
  3. 確認需求與合約內容後,雙方至您所在地的地政事務所辦理設定與對保
  4. 設定完成後就會撥款至您指定的帳戶

房屋二胎貸款案例分享

周先生是傳統產業的老闆,臨時接到一筆大訂單,但礙於廠內產能不足,需要一筆約300萬資金來添購設備。

周先生問了好幾家銀行都被婉拒,中X銀行說沒有104報表拒貸、X山銀行說房屋額度不夠、X信銀行說短期聯徵次數過多拒貸就這樣浪費了兩個多禮拜。

眼看訂購的機器要付款了,他上網搜尋二胎貸款找到了康代書,心一橫想說問看看。

代書評估後發現周先生名下不動產其實還有價值,就開出條件「額度300萬、1%、免綁約」,每月只需負擔3萬元,禮拜四早上簽約設定,下午就撥款了。

後來周先生3個月後拿到貨款後,就約康代書到地政事務所清償,也不用任何違約金。

這個客戶是今年6月詢問的,如同多數民眾,周先生在貸款前有許多疑問,甚至害怕。

但其實二胎貸款是非常簡單的,只要找到合法正派經營的公司,就可以解決資金問題。

二胎貸款專家康代書

二胎貸款專家事務所
二胎貸款專家事務所

康代書事務所創於2009年,秉持著「專業、負責、積極、正面」的經營理念,在這短短10多年之間幫助上千位客戶度過資金困難的時期。

我們事務所總部位於新竹市區,各縣市皆有專員服務,線上申請30分鐘內即可提供額度,當日即可簽約對保,簽約對保一律至您鄰近地政事務所辦理,完全沒有區域限制!。

實體店面、合法立案,審核過程中不會要求事先收費,確定款項匯入您的帳戶後才會收取相關地政規費。

若您需要康代書為您服務,只要一通電話,馬上會有專員到現場為您詳細解說。我們對待每一位客人就如同家人一樣,您的問題就是康代書的問題。

二胎貸款免費鑑價服務
二胎貸款免費鑑價服務

康代書最後重點提示

  1. 銀行二胎貸款利率低、成數低,且審核嚴格,只有極少數民眾可以成功辦理。如果有代辦跟您說銀行二胎可以過件,千萬要小心謹慎。
  2. 辦理二胎貸款前先詢問常往來的銀行,如果該銀行沒有辦理二胎或是拒絕貸款,再依照個人條件去選擇銀行。千萬不要同時詢問好幾家銀行,如短期內聯徵次數超過3次就會被銀行認定短期借貸,不僅拿不到錢,還會導致信用分數降低。
  3. 二胎貸款選擇民間管道是非常正常的,並非所有民間貸款都是高利貸。要選擇合法利率、有實體店面、正派經營的公司如康代書事務所。如果您有二胎貸款的需求,請立刻來電0985-932743康代書做免費線上諮詢,我們會在最短的時間內給您最完整、專業的評估報告!
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房屋二胎常見問題Q&A

房屋二胎與房屋增貸差在哪?

房屋二胎與房屋增貸差別在於,「增貸」是向原貸款銀行將已繳的房貸再次貸款出來,通常要還款超過一半才有機會辦理;而二胎是額外的額度,所以要再次做抵押設定。

房屋二胎是最好的資金管道嗎?

以利率來說,房屋增貸>房屋二胎>信用貸款。

以額度來說,房屋二胎>房屋增貸≥信用貸款。

每個管道各有優缺點,好壞要取決於自身信用狀況及房屋條件。

房屋二胎每月要繳交多少利息?

二胎每月還款金額試算可以用下列兩個工具做計算,填入額度及利率就可以知道每月大概要還多少利息了。

房貸要繳幾年才能申請房屋二胎?

A:銀行房屋二胎至少要繳超過一年,且沒有遲繳紀錄,才能申請。
B:康代書二胎則無限制,只單純評估房屋價值,有價即可貸款。

向銀行申請房屋二胎被拒絕怎麼辦?

千萬別灰心,近年來銀行審核過於嚴苛,只要信用有一點瑕疵就會拒絕貸款,康代書事務所完全不會調閱聯徵分數,只單純評估房屋價值,有額度即可辦理房屋二胎。

無收入證明、信用條件不好、近期增貸、負債比過高、信用卡循環,我們都能夠協助申貸。

申請房屋二胎要準備哪些文件?

提供房屋門牌號及地號進行線上估價。
辦理設定時,需準備身分證、印鑑證明(不限定用途)及房屋土地權狀正本方便地政事務所進行身份查驗作業,地政人員確定為本人後即會歸還。

申請房屋二胎有無地區限制?

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申請房屋二胎需要多久時間?

康代書辦過最快的是早上申請,下午簽約對保,地政事務所下班前完成設定,當日即可撥款。

平均撥款為1至2個工作天,取決於地政人員作業量。

房屋有被私人設定還可以辦理嗎?

可以,只要房屋還有價值都能夠辦理房屋二胎三胎。

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