房屋土地行情大不同 成數利率都有差

房屋與土地雖然都歸類為不動產，但兩者的貸款成數及利率可是天差地遠。

• 房屋一般為自住使用居多，借款人再怎麼樣還是會想辦法把貸款還完，所以銀行所要承擔的風險比較低，故利率低、成數高(7成)。
• 土地取得的方式可能是買賣、繼承，有時借款人不想還了，或是覺得貸款的金額有達到他心目中的價格，便任由銀行處置（法拍），反正借款人不住在這，如此一來使得土地貸款銀行所要承受的風險提高，故利率高、成數低(5成)。

房屋二胎可能還會有少數銀行承作，但土地二胎就幾乎沒有金融機構願意貸款，民眾只能選擇向民間貸款。

房屋折舊 殘餘價值每年越來越少

據金融聯徵中心2019年房貸統計，銀行平均房屋貸款額度為679萬4000元，核貸成數約69%。

由此可見台灣人民的房屋還有約2成的空間(90%-69%)可以貸款，如果用9成扣除銀行餘額來計算的話，可以貸款的額度又更多了。

但是銀行當然不會把所有的額度都給你，因為房屋會折舊，房子使用越久，銀行貸款的額度就越低。

土地貸款成數更低，平均銀行放款額度不到5成。

延伸閱讀：中古屋貸款如何拉高成數？老屋/舊公寓/老房子也能順利貸款！

銀行不愛風險 民間房屋二胎貸款金額粗估千億

這是東森財經新聞的節目《夢想街之全能事務所》的數據。

• 台灣地區非金融機構(民間)之不動產設定約10萬件
• 台北市12648件，新北市20202件，雙北地區合計32850件
• 民間不動產抵押利率為年利率24%以上
• 估計雙北地區借款金額大於1000億台幣

上述數字可得知，民間房屋貸款已經是非常普遍的融資管道。其中民間二胎貸款粗估就佔超過7成的比例，因為承辦二胎的銀行是少之又少，且過件率極低。許多銀行銀行不願意承作或是被銀行刻意刁難的客戶都會選擇民間借貸管道，如康代書事務所。

延伸閱讀：民間房屋貸款額度為什麼比銀行高那麼多？

二胎貸款與房屋增貸的差別

二胎貸款是指「房子已經貸款過一次了，屋主可以再次貸款」；房屋增貸則是「將已還的貸款再貸出來使用」。

二胎貸款的額度會比房屋增貸多出約1成，舉例來說，陳先生買新房1000萬，貸款700萬（7成），過了十年已經還了一半約350萬。這時他申請房屋增貸可以將這350萬再貸出來，如果350萬不用使用的話，他可以選擇二胎貸款多貸約100萬（8成）。

不過辦理房屋增貸的前提是要還款金額超過一半，且貸款期間不能有遲繳紀錄。

延伸閱讀：「房屋增貸」是什麼？房屋增貸利率、試算、額度總整理(2022最新版)

申請房屋二胎把握3大重點

1. 銀行房屋二胎的利率低，但是審核嚴格，只有信用優良的人才有機會。通常申請二胎貸款沒過的民眾，連「房屋增貸」及「房貸轉增貸」也不會通過，因為銀行不願意承擔任何的風險，只要銀行嗅到有一點風險的味道就會拒絕放款。
2. 在申請房屋二胎前，一定要先做好功課！第一優先一定是詢問常常往來的銀行，如該銀行沒有承作二胎，或是拒絕貸款，再依照個人條件、需要的額度去選擇銀行。千萬不要同時向好幾家銀行申請，這樣會被認定為短期密集借貸，如果短期內聯徵超過3次會被註記，如此一來不但借不到錢，還會導致信用分數降低。
3. 如果銀行借不到二胎，只能選擇民間貸款時，一定要切記要謹慎挑選。第一要有實體店面、合法立案的公司如康代書事務所，第二千萬不要事先寄送文件和費用，如果您有房屋二胎的需求，請立刻來電0985-932743康代書或線上免費諮詢，我們會在第一時間給您最專業、完整的建議及評估！

房屋二胎貸款管道比較

銀行二胎雖然利率低，但是審核條件嚴苛，且至少要綁約1到2年，對於許多只要短期周轉的民眾不是一個很方便的管道。如果您向銀行申貸被退件、額度不夠使用，或只需要短期周轉，請優先考慮康代書房屋二胎貸款。

本事務所擁有專業律師及代書團隊，24小時免費諮詢，全省皆派駐專員，只要一通電話馬上到場為您服務。線上申請30分鐘內告知額度，當日設定可當日撥款，貸款未過件前絕不事先收費，只單純評估不動產價值，所有貸款皆是康代書親自辦理，為您省去高額的代辦費用。

第一次辦理二胎貸款，如何選擇？民間或銀行？

銀行or民間？先檢視自我需求。

辦理貸款前，首先先評估自身條件、不動產條件及個人需求。

1. 資金需求有多緊急？3天？1週？1個月？3個月？
   
   • 銀行撥款最快也要14個工作天以上
   • 康代書當日設定完即可撥款
2. 貸款下來要使用多久？短期還是長期？
   
   • 銀行至少綁約2年，提前還款有違約金
   • 康代書最短三個月免綁約，隨借隨還，沒有違約的問題
3. 名下不動產的價值有多少？地點在哪？偏鄉還是市區？扣掉一胎貸款還有多少價值？
   
   • 銀行偏好市區內房屋，成數最高7成
   • 康代書不限定區域、屋齡、屋況，條件好可全額貸款
4. 職業收入是否穩定？有無薪轉紀錄？工作就職多久了？收入能夠負擔利息嗎？
   
   • 銀行審核嚴格，最少要有薪轉半年以上，如收入與支出比例過高會拒貸
   • 康代書只單純看房屋條件，有剩餘價值即可貸，不用檢附任何文件證明
5. 銀行信用條件好嗎？有無債務協商？貸款遲繳？問過幾家銀行了？
   
   • 如果有這些問題基本上可以不用問銀行了，只有康代書可以幫您解決

檢視完自身的問題後，基本上就可以大致了解自己適合銀行還是民間管道。接著我們要來選擇正派及合法的二胎公司。

如何挑選民間二胎貸款公司？

1. 店面
   
   • 一定要找有實體店面的貸款公司，至少未來如果發生糾紛還找得到人。有實體店面的公司比較不會做違法的，可以過濾掉多數借貸風險。
2. 利率
   
   • 民間利率上限為每月3%，基本上2.5%就算可接受的範圍。本事務所提供每月最低0.8%的優惠利率，符合條件者即可申請，歡迎線上諮詢。
3. 費用
   
   • 合法正派經營的公司絕對不會事先收費。
   • 在諮詢階段會將費用詳細說明清楚，遇到不合理的收費最好直接換一家辦理。
4. 審核
   
   • 市面上有許多廣告手法來吸引民眾，像保證過件、免審核、來就借、身分證借款…等等，這些標語只是吸引您目光的手段，若受騙上當恐怕是噩夢的開始。在急用錢的時候，一定要更加謹慎選擇貸款公司。
5. 感受
   
   • 基本上這個是很主觀的問題，如果在諮詢或辦理過程中，有感受到壓力或是不舒服的情況，可以停下來想想是否要找他辦理。

費用要問仔細！

承作二胎貸款主要為民間公司，許多費用不像銀行一樣公開透明，民眾在申貸前要先詢問清楚，以免被敲詐。還有一點，千千萬萬不要找代辦辦理，不僅會被收取高額代辦費用，還有資料外流的風險。

以我們事務所來說，因為我們是直接金主，在辦理的過程中不用透過仲介，您可省去高額仲介費，只收取基本代書費用和地政規費。正派經營的貸款公司絕對不會還沒過件就先收取費用，所有費用絕對是在事前就先說明清楚。本事務所有成功過件才會收取費用，所有費用一切公開透明，讓您貸得安心。

個人文件：哪些該給？哪些不該給？

在線上諮詢階段，只需要提供土地建物權狀或謄本的影本，如果借款額度較高，可能會請您提供銀行貸款餘額證明影本。

確認完合約內容後，要準備以下資料一起至地政事務所辦理抵押權設定，在現場會做簽約對保的流程，過程中有專業代書在旁協助處理，有任何問題都可當面提出。

1. 身分證
2. 戶籍謄本（全戶戶籍）
3. 土地及建物所有權狀正本
4. 印章
5. 印鑑證明（不限定用途）
6. 存摺封面影本（撥款用）

以上就是辦理二胎貸款要準備的資料，如果被要求提供其他資料就要提高警覺，千萬記得不要事先寄送文件，所有文件正本、印鑑章都不要經手他人，最好是自己交給地政人員。

確認合約內容

辦理二胎貸款時，都會要求簽署合約，以下幾項是缺一不可：

• 借款日：千萬不要留白，一定要寫當天日期。
• 借款人：本人親筆簽名。
• 借款金額：幾個零要看清楚，多一個少一個都不行。
• 利率：年利率還是月利率？
• 違約：提前清償是否會產生違約金？如有綁約，應註明期限。
• 還款方式：現金支付或是匯款，匯款帳戶要寫清楚，以免發生糾紛。

後續還款方式及塗銷抵押權

還款最好採用銀行帳戶匯款，每月固定日期前匯入指定金額即可，如此一來可保障雙方權益，未來有任何糾紛都可以向銀行申請帳戶明細。

如果未來要清償時，記得要約對方至地政事務所塗銷抵押權設定，才算清償完成！

延伸閱讀：貸款清償證明不等於塗銷抵押設定 繳清房貸後該做的事

線上免費諮詢流程 30分鐘內即可得知額度！

1. 填寫表單、撥打0985-932-743康代書，或加LINE免費諮詢
2. 說明需求後，康代書會幫您規劃方案內容並詳細說明費用及流程
3. 確認需求與合約內容後，雙方至您所在地的地政事務所辦理設定與對保
4. 設定完成後就會撥款至您指定的帳戶

房屋二胎貸款案例分享

周先生是傳統產業的老闆，臨時接到一筆大訂單，但礙於廠內產能不足，需要一筆約300萬資金來添購設備。

周先生問了好幾家銀行都被婉拒，中X銀行說沒有104報表拒貸、X山銀行說房屋額度不夠、X信銀行說短期聯徵次數過多拒貸…就這樣浪費了兩個多禮拜。

眼看訂購的機器要付款了，他上網搜尋二胎貸款找到了康代書，心一橫想說問看看。

代書評估後發現周先生名下不動產其實還有價值，就開出條件「額度300萬、1%、免綁約」，每月只需負擔3萬元，禮拜四早上簽約設定，下午就撥款了。

後來周先生3個月後拿到貨款後，就約康代書到地政事務所清償，也不用任何違約金。

這個客戶是今年6月詢問的，如同多數民眾，周先生在貸款前有許多疑問，甚至害怕。

但其實二胎貸款是非常簡單的，只要找到合法正派經營的公司，就可以解決資金問題。

二胎貸款專家康代書

康代書事務所創於2009年，秉持著「專業、負責、積極、正面」的經營理念，在這短短10多年之間幫助上千位客戶度過資金困難的時期。

我們事務所總部位於新竹市區，各縣市皆有專員服務，線上申請30分鐘內即可提供額度，當日即可簽約對保，簽約對保一律至您鄰近地政事務所辦理，完全沒有區域限制！。

實體店面、合法立案，審核過程中不會要求事先收費，確定款項匯入您的帳戶後才會收取相關地政規費。

若您需要康代書為您服務，只要一通電話，馬上會有專員到現場為您詳細解說。我們對待每一位客人就如同家人一樣，您的問題就是康代書的問題。