法拍屋是許多民眾想碰卻不敢輕易嘗試的買房管道，除了對法拍市場不甚瞭解之外，要在7日內付清尾款也是個障礙。

法院要拍賣房屋前14天會公告拍賣資訊（內文有連結），對標的物有意投標者，須在投標當日連同底標2成的保證金投入標箱內，即完成投標。若未得標，保證金會全額退還；如得標，須在7日內將剩餘尾款繳清。

以下文章分為三大部分：

1. 什麼是法拍屋？
2. 購買法拍屋要注意什麼？
3. 法拍屋代墊管道有哪些？

法拍屋是什麼？房子為什麼會被法拍？

房子會被法院拍賣主要有兩個原因：

1. 積欠債務
2. 欠稅

這兩大原因會使得房屋被債權人強制執行，由債權人向法院聲請拍賣，也就是「法拍屋」。

也就是說，各種形式的房屋都有可能被法拍，從鄉下的三合院到都市裡的電梯大樓、透天，甚至有建商剛蓋好的新成屋，連住都沒住過就被法拍了。

法拍屋怎麼買？有哪些條件限制？

法拍屋有以下4個因素，所以價格上通常為市價5～7折：

1. 不能入內看屋，只能從查封筆錄或自行前往查看房屋外觀。
2. 保證金基本為底標的2～3成，必須事先準備好。
3. 得標後7日內要付清尾款，必須要找到願意先代墊尾款的銀行或金主。
4. 最好具備法律常識，得標後有可能會遇到一些問題（前屋主）。

購買法拍屋要注意哪些問題？

想知道自己是否適合購買法拍屋，可從這四點自行判斷：

1. 法律常識：除了法拍屋投標外，可能還要另外簽訂一些合約，如果沒有基本法律常識比較難處理。
2. 信用良好：銀行往來紀錄良好，要貸款沒什麼太大的問題。
3. 資金充足：自備款至少有3成以上，如果屋況不佳或是有其他要修繕的情況，可能需要更多。
4. 膽量足夠：購買前可能需要拜訪屋主或是鄰居以了解房屋情況，也可能需要與屋主協商搬遷事宜，如果膽量不夠處理起來可能會心力交瘁。

法拍流程資訊如何取得？基本法拍常識釐清

取得法拍屋資訊有3個管道：

1. 臉書社團
2. 各縣市地方法院網站
3. 司法院網站

法拍流程：五折買法拍屋是真的嗎？

一拍價格通常接近市價，如果流標會打8折進入下一拍；第三標流標的話會有一個「應買」的機會，可以用第三拍的價格直接購買，應買的招標時間有三個月，如果沒人投標即進入第四拍。拍賣過程會有四拍，如果四次拍賣都流標，則會重啟一輪拍賣。

以一拍1000萬的房子來說，

1. 一拍：1000萬
2. 二拍：800萬
3. 三拍：640萬
4. 四拍：512萬

「點交」與「不點交」差很多

如果是法拍新手，建議不要碰「不點交」的案件，後續要處理的問題很多。

• 點交：得標後，法院會將此房屋的所有權交付給你，有任何困難都可訴請法院以公權力排除之。
• 不點交：得標後由得標人自行與前屋主協商交屋，有可能會遇到前屋主不願交屋或其他無法預期之情事。
• 部份點交：房屋本身是可點交，但是房屋公設不點交，公寓及電梯大樓比較常會遇到此種情況。

買法拍屋有哪些法拍代墊款的管道？

法拍屋得標後要在7天內至法院民事執行處將拍賣價金尾款付清，付清後法院會給你一張「不動產權力移轉證明書」。

對於多數民眾來說，要在七天內籌措上百萬的金額有點困難，這時就會尋求銀行或是民間金主來代墊法拍尾款。

銀行法拍代墊屬於「無擔保借款」，因此利率較高（6%上下），與個人信貸差不多。部份個案條件較差的法拍案件，如凶宅、海砂屋、不點交等案件，銀行是拒絕受理代墊款申請的。

民間法拍代墊是以月計息，每月為2%左右，要看房屋條件及借款人條件來評估。民間代墊雖然利率較高，但是額度高、流程簡便，也是許多法拍投資人籌措資金的好管道。

取得「不動產權力移轉證明書」後，需至國稅局繳清契稅，再持稅單、收據、權力移轉證明書、身分證及印章至地政事務所辦理「房屋所有權移轉登記」，領到權狀後才算正式完成購買法拍屋。

領到權狀後就可以向原銀行辦理一般房貸，利率為1.5%上下(2022年)。

整個程序最快1個月就能辦完，基本上抓2個月比較保險，也就是說代墊的利息大概要付兩個月。

要注意的是，為了避免代墊款不足的窘境，最好在投標前先詢問銀行代墊成數。所以購買前應該向常往來的銀行詢問，或是像法拍屋的債權銀行申請代墊，成功過件機率比較高。

以上資訊僅供參考，以各家銀行網站內容為準。

法拍屋代墊款最後重點整理

• 新手建議從「點交」的物件開始學習
• 最好準備3成自備款比較保險
• 投標前先詢問常往來的銀行或債權銀行
• 銀行代墊利率為6%左右，民間代墊為每月2分左右
• 代墊期間約為兩個月，直到房子過戶完成，可轉為一般房貸

本事務所有承作各式款項代墊服務，如果您有任何需求歡迎撥打0985-932-743康代書，或加LINE免費諮詢、填寫表單免費諮詢。本所提供律師團隊及專業代書供民眾免費諮詢，歡迎多加利用。

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