未保存登記建物是什麼意思？只有房屋稅籍可以申辦貸款嗎？未保存登記建物是一種相當特殊的建物情況，這類型的房屋沒有產權，因此對於多數銀行來說，經常是被拒絕申辦的項目，但實際上，未保存登記房屋雖然沒有權狀，不過在法律上來看還是具備建物所有權人的姓名，也應該擁有相關的財產保障，因此在法院實務上，認定未保存建物即便所有權即便不能移轉，但依然可以擁有處分轉移的效力，可以讓買受人自由使用、處分、收益，並排除其他人的干涉。

我是康代書，擁有超過20年以上的不動產貸款經驗，旗下事務承作多年的房屋稅籍貸款案件，案量也是國內數一數二的。本篇文章就讓我們來為大家詳細解析未保存登記是什麼？是否可以使用房屋稅籍來貸款？以及稅籍貸款申辦流程、利率額度、條件，相信大家看完本篇文章之後，都能對於房屋稅籍貸款更加了解，如果真的還有不懂的地方，也歡迎撥打0985-932-743康代書，或加LINE免費諮詢、填寫表單免費諮詢。

什麼是未保存登記（房屋稅籍）？

未保存登記是什麼？白話來說就是地上物沒有申請「建物所有權第一次登記」，也就是該間房屋是沒有「建物所有權狀」的，僅有「土地權狀」，通常未保存登記這樣的情況，大多數會發生在高齡屋上，舉例來說，日治時期保存到現在的房屋、鐵皮屋、三合院、磚塊屋等等，在當時興建完畢以後，為了節稅或者是其他的原因，就沒有到地政機關來辦理相關登記。

目前法律對於土地、房屋的產權取得、喪失、變更、設定，除了因為繼承、徵收、強致執行、法院判決或其他非法律因素的行為外，都是採取「登記生效主義」的，也就是說如果想要買賣該筆不動產，如果未登記也不會發生產權移轉效力，相關法律可以參照：

1. 民法第758條：不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。
2. 民法第759條：因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。

提到未保存登記建物，雖然說會因為不符合建築法規而不能辦理登記，但依然是受到法律保障的財產權，誠如前言所提及的，法律實務上依然會認定該建物的所有權即便不能移轉，但依然可以擁有處分轉移的效力，可以讓買受人自由使用、處分、收益，並排除其他人的干涉。

未辦保存登記建物可以分成哪些？

未辦保存登記建物主要可以分成兩大類，分別是：違建未保存登記、程序違建未保存登記，以下就讓康代書仔細為大家講解：

1. 違建未保存登記：因為是「確實」的違章建築，因此就算申請，也無法向地政機關辦理房屋登記。
2. 程序違建未保存登記：程序違建未保存登記，屬於合法但未登記的建物，因此只要依照《地籍測量實施規則》與《土地登記規則》之規定來辦理補登記，並補辦好程序就可以取得房屋權狀。

未保存房屋稅籍登記可進行過戶與買賣嗎？

可以的，未保存房屋稅籍登記可進行過戶與買賣，而且並不會影響不動產宜轉，比方說過戶、買賣、贈與、繼承等等，都不會有影響。

未保存房屋稅籍登記可以申辦房屋貸款嗎？有哪些管道？

可以的！未保存登記可以申辦房屋貸款，主要申辦的方式可以透過「銀行」與「民間」來申辦，以下為大家介紹：

申請保存登記（銀行）：如果你的建築物是合法多，那麼你就可以透過補辦登記、程序來取得房屋權狀，這樣你就可以向銀行申請貸款，但在申請上會需要等待兩段時間，第一段是測量到拿到權狀的時間，至少就需要2個月起跳，再來跑銀行貸款程序至少要14個工作天，加總起來保守估計需要3個月的時間才能申辦與取得資金，如果你短期內沒有資金需求，就可以考慮這個做法。

康代書提醒大家，雖然說合法建物申請保存登記後就有資格向銀行申辦房屋貸款，但銀行對於貸款的要求條件眾多，也會去衡量風險性與個人信用件，如果你補登記的建物本身座落地點不佳，外加建築結構年數少，即便申辦成功額度也不會太高，且有很大的機率是無法申辦成功的。

向康代書申辦房屋稅籍貸款（民間）：如果建物未保存登記，僅透過房屋稅籍可以貸款嗎？可以的，康代書就有在承作房屋稅籍貸款，符合條件者，每月最低利率只要0.8%起，無須跑申請保存登記的繁瑣流程，就可以透過康代書來辦理房屋稅籍貸款。

如果有未保存登記的狀況欲申請貸款的情況時，歡迎來向康代書諮詢，雖然有時候民間辦理貸款上利率會比銀行還要高出一些，但流程快速、撥款迅速，不看信用評分、免保人、免聯徵，康代書有許多客戶都是先透過申辦房屋稅籍貸款來取得所需資金後，再慢慢向地政機關來申請補發保存登記，接著在找我們幫忙申請民間轉銀行，多年至今已經累積相當多的貸款成功案例，如果想要了解詳細資訊的人，歡迎填寫表單詢問！

房屋稅籍貸款有哪些限制條件？

• 年滿20歲
• 名下擁有房產
• 收入證明
• 房屋價值足夠

未保存登記要辦房屋貸款需準備哪些資料？

• 土地所有權狀正本
• 房屋稅籍證明（稅務機關可申請，須帶土地權狀與身分證件）
• 身分證正本

房屋稅籍證明要如何申請？

如果想申請房屋稅籍證明，可以到地方稅務機關來申辦，而房屋稅籍證明也會依照身份的不同，而需要準備的文件也不同，再來關於房屋稅籍證明內容的部分，則會標出：持有人、持有比例、所在位置、建造方式等資訊，以下為大家整理出各身份所需準備的資料：

納稅義務人

1. 身分證正本
2. 申請書（須蓋章與簽名）

代理人

1. 代理人身份證正本
2. 納稅義務人身分證影本
3. 授權書正本
4. 申請書（須蓋章與簽名）

繼承人

1. 繼承人身分證正本
2. 與被繼承人關係證明文件影本
3. 申請書（須蓋章與簽名）

未保存登記房屋貸款申辦流程為何？

申辦房屋稅籍貸款根據康代書為您統整出的具體流程，可以分為以下這6點：

1. 準備文件：撥打0985-932-743康代書，或加LINE免費諮詢、填寫表單，並備妥所需文件，向銀行或者是民間融資機構（如康代書）提出房屋稅籍貸款的申請書。
2. 房屋鑑價：提交資料之後，銀行或者民間融資貸款機構，會透過你所提供的資料，如權狀、謄本等文件，初步衡量其價值，預估出一個房屋稅籍貸款額度。
3. 送審審核：針對現況進行殘值評估，核貸出相對的貸款費用、利率、期數、還款金額等等。
4. 簽約對保：房屋稅籍貸款核准後，貸款人需到貸款機構確認房屋稅籍貸款額度、貸款利率、貸款年限等等，之後開始簽約程序。
5. 設定抵押：到地政機關設定抵押權給房屋稅籍貸款機構。
6. 快速撥款：當上述的流程都完成了以後，就會將房屋稅籍貸款款項撥款至申辦人的指定帳戶中。

房屋保存登記的要件為何？

1. 房屋建物必須合法。
2. 建物所在的基地須完成登記後才可以申請建物所有權第一次登記。
3. 須有基地使用權、使用基地之權利，比方說：地上權、租賃權。
4. 須先勘測建物。

辦理保存登記的申請流程為何？

申請保存登記主要有兩個流程，分別是：建物第一次測量、建物第一次登記，詳細介紹如下：

建物第一次測量準備資料

1. 該建物戶籍謄本
2. 門編訂證明
3. 稅籍證明或房屋稅憑證
4. 水電費收據
5. 未實施箭鏃管理地區建物完工證明
6. 都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、地形圖、航照圖、測繪圖
7. 其他證明文件

建物第一次測量流程

1. 測量申請：到地政事務所拿建物測量及標示變更申請書，並將上述資料準備給地政機關人員。
2. 繳納費用：填寫完申請書之後，要一起繳納規費，如果你的建築物是在其他縣市，就需要到管轄機關的地政事務所來申請，地政機關審核後就會排好量測日期時間與會同地點。
3. 錯誤補件：假設你的申請書填寫有誤，或者是相關證明文件不足，或是沒有同時一起繳納規費，地政機關就會通知你在期限內要補齊，假設期限內沒有補齊，就會駁回。
4. 第一次測量：申請人順應排定好的日期到場指界，當測量完畢後，假設確認無誤，就可以在測量成果圖上簽名蓋章。
5. 領取登記：測量完成以後，地政機關就會核發建物測量成果圖影本。

建物第一次登記準備資料

1. 登記申請書
2. 申請人身分證明文件
3. 登記原因證明文件（門牌編訂證明、使用執照、完工證明、稅籍證明、水地費收據、戶籍謄本）
4. 建物測量成果圖
5. 起造人分配協議書及印鑑證明
6. 其他增檢附文件

建物第一次登記申請時間

• 處理期限2個工作天
• 核定公告：核定4個工作天/公告15個工作天
• 公告期滿登記：2個工作天

保存登記相關法律條文

土地登記規則第48條：申請建物所有權第一次登記，於計收登記規費時，其權利價值，依下列規定認定之：

1. 建物在依法實施建築管理地區者，應以使用執照所列工程造價為準。
2. 建物在未實施建築管理地區者，應以當地稅捐稽徵機關所核定之房屋現值為準。

土地登記規則第79條：申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件：

1. 區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。
2. 區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件。
3. 區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證明。
4. 申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。

前項第三款之圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。

實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：

1. 曾於該建物設籍之戶籍證明文件。
2. 門牌編釘證明。
3. 繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
4. 繳納水費憑證。
5. 繳納電費憑證。
6. 未實施建築管理地區建物完工證明書。
7. 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。
8. 其他足資證明之文件。

前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。

第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。

民法第832條：稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。

看完以上的流程後，有些民眾會向康代書反應流程很繁瑣與複雜，這個時候就可以洽詢康代書，康代書事務所可以代為辦理建物第一次登記，讓你省去不必要的煩惱與時間。

申請房屋測量登記需繳交哪些費用？

1. 建物位置圖測量費：每單位以4000元計收。其中建物位置圖，以整棟建物為一測量單位。同棟其他區分所有權人申請建物位置圖勘測時，可調原勘測位置圖，並參酌使用執照竣工平面圖或建造執照設計圖轉繪之，每區分所有建築改良物應加繳建物位置圖轉繪費200元。
2. 建物平面圖測量費：每單位800元計收，如係樓房，應分層計算。建物平面圖測量費以每建號50平方公尺為一單位，未滿50平方公尺以50平方公尺計。
3. 建物平面圖轉繪費：每建號200元計收。

康代書事務所房屋稅籍貸款方案

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貸款額度	只要還有殘值，就可以貸款。
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房屋稅籍貸款ptt常見問題Q&A

康代書幫您整理以下房屋稅籍貸款的常見問題，如有更多疑問也歡迎聯絡康代書。

未保存登記房屋可以買賣或是過戶嗎？

可以的，即便是未保存登記房屋依然可以買賣與過戶，也可以繼承、贈與等不同的不動產移轉都可以。

未保存登記建物有哪些銀行可以申辦呢？

目前很少銀行願意承作未保存登記建物貸款，通常只能找民間（如康代書事務所）來申辦，因為銀行會考慮到房屋折舊的部分，所以要順利通過的要求條件相當嚴格。

老舊的房屋還能夠補辦保存登記嗎？

可以的，但違章建築就不能申辦，要注意的是老屋辦理補存登記的房價是有助於提升的，如果真的後續有需求，康代書也能協助辦理保存登記。

建物只有稅籍無權狀的意思是什麼？

其實這樣的意思也是等於「未保存登記」，當建物只有房屋稅籍而沒有保存登記時，就相當於沒有完整的權狀。

未保存登記的建物如何判定所有人權是誰？

如果未保存登記的建物想判定所有人權是誰，可以到稅捐機關申請房屋稅籍證明即可知道，上面會註明房屋是屬於誰的名字。

房屋稅籍貸款總結

房屋稅籍貸款雖人銀行不樂貸，但卻是康代書事務所的常客，看完以上文章之後，假設你覺得補辦稅籍後再向銀行貸款的過程很麻煩，就可以考慮康代書事務所的方案，讓我們協助你取得資金，之後再幫你跑補辦流程，將帳面美化，幾個月後申請民間轉銀行，降低負擔，讓不動產活化更容易！

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