當你的房屋土地是公同共有或分別共有的狀態時，該如何申辦持分房屋土地貸款？為什麼有些人可以申辦成功，而有些人申請持分房屋土地貸款卻遭到拒絕呢？申貸成功的人都是在哪些管道承作的？究竟該怎麼做才可以真正讓持分房屋土地活化成資金呢？
我是康代書，擁有超過20年以上的不動產貸款經驗，旗下事務承作多年的房屋土地公同共有與分別共有持分貸款案件，案量也是國內數一數二的。今天這篇文章正是要帶大家了解申辦「房屋土地公同共有與分別共有持分貸款」所必須要知道的完整資訊，如果真的還有不懂的地方，也歡迎撥打0985-932-743康代書，或加LINE免費諮詢、填寫表單免費諮詢。
房屋土地共同持有共分為哪些？
房屋土地共同持有共分「公同共有」與「分別共有」，以下就讓康代書告訴大家兩者的差別為何：
公同共有：所謂的公同共有，其意義為持有人「一起擁有」全部的產權，也就是持分比例沒有明確的標示出來。
舉例來說：莊家3姊弟一起繼承了2000坪的土地，3人都擁有2000坪的土地產權。
分別共有：所謂的分別共有，其意義為持有人「分別」擁有產權的「特定」比例，會明確的標示出每個人所持分的比例。
舉例來說：陳家3姐妹一起繼承了1500坪的土地，每個人「分別」持有500坪的土地產權。
我們可以從這些案例跟「公同共有」與「分別共有」的定義來知道，「公同共有」與「分別共有」最大的差異就是「持分比例是否標示清楚」，而這件事情往往也是爭議的開端，過往我們的祖先很多時候會為了方便省事，會以公同共有為主要的繼承方式，但也因此造成各式產權不明的問題產生，導致後續繼承持分土地與房屋的持分人未必能和平共存，想要把自己擁有的那份貸款出來也是難上加難。
公同共有 vs 分別共有差異比較表
房屋土地公同共有與分別共有會遇到哪些問題？
- 房屋土地公同共有問題案例：從上面的定義與個別權利分析，我們可以看到房屋土地公同共有最大的問題就是「產權不明」，因此經常會出現財產上的糾紛，比方說陳大哥認為他是大兒子，房屋土地應該由他繼承最多，但陳二哥卻認為他對家裡貢獻最多，應該得到最大塊的持分比例，不過陳小弟的太太就不樂意了，他認為陳小弟雖然是最小的兒子，但受到父母最多的疼愛，公公婆婆一定也會想留最多給小兒子，諸如此類等問題都是房屋土地公同共有經常遇到的。
- 房屋土地分別共有問題案例：很多人以為房屋土地分別共有有將比例標示清楚就不會有問題，但實話是，就算把持分比例標清楚了，房屋土地分別共有對於銀行來說依然是產權不完整，你如果剛好是房屋土地分別共有人，想要向銀行申辦持分房屋貸款，這時候你就必須取得全體持分人同意才有機會可以申請，往往其他人都不希望自己的土地有哪個部分是被拿去申請貸款的，因此光是協調親友這一關就很難了，何況是真正的向銀行貸款成功，這都是房屋土地分別共有的常見問題。
房屋土地公同共有與分別共有法源依據
房屋土地公同共有法源依據
- 民法第827條：依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。前項依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。
- 民法第828條：公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。
- 土地法第34-1條：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
房屋土地分別共有法源依據
- 民法第817條：數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。
- 民法第818條：各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。
- 民法第819條：各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。
- 民法第823條：各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。
房屋土地共同持有可向只能向民間持分貸款嗎？
基本上房屋土地共同持有，無論是分別共有還是公同共有，都只能向民間貸款（如康代書事務所），原因不外乎是銀行的審核標準嚴格、對於每一個持分人的信用要求很高，再來沒取得所有持分人同意就會視為產權不完整而直接婉拒等等，都是銀行對於房屋土地共同持貸款相對比較不友善的地方，這時候就可以到康代書事務所申辦，不限持分、不限分別共有、不限公同共有、不用其他持分人同意，用你自己名下的那份就可以申辦。
房屋土地公同共有與分別共有優缺點為何？
房屋土地公同共有優缺點
- 公同共有優點：產權不明確，如果你的家人沒有很計較財產，你有可能可以獨佔土地或房屋，只是不見得可以申請貸款。
- 公同共有缺點：沒有標示持分比例，假設將來要申辦貸款要取得全體持分人同意。
房屋土地分別共有優缺點
- 分別共有優點：產權明確，你可以知道你持分的比例為何，要分割的時候可以馬上判別出土地面積大小足不足夠。
- 分別共有缺點：就算已經明確標示比例為何，申辦持分貸款依然要經由其他持分人共同同意，且大家的信用條件也要好。
房屋土地持分貸款有哪些解套方式？
- 取得全體土地持分人同意：如果你想爭取那微薄的機會跟銀行申辦持分土地房屋貸款，那麼你就可以「嘗試」取得全體土地持分人同意，但康代書憑多年的經驗必須告訴大家，即便你已經取得全部的持分人同意，也無論你的狀態是分別共有、公同共有，銀行都不見得會讓你申辦，除了會評估你的信用條件與土地房屋價值外，更會細看每一個持分人的信用條件，這時候你就有可能會面臨白忙一場的狀況。
- 分割土地：分割土地是取得獨立產權的好辦法，但必須要留意法規上的最小土地面積限制，只是分割流程直到向銀行申辦持分房屋土地貸款，這個時間上少說都要兩個月，如果你沒有急需用錢，土地面積足夠，這個方法是挺不錯的，只要你願意等待。
- 康代書事務所：如果上述兩個解套方法對你來說都有難度，那麼你就可以直接向康代書事務所申辦，康代書事務所限持分、不限分別共有、不限公同共有、不用其他持分人同意，也不需要先分割，用你擁有的那一份就可以申辦，未過件絕對不收費，取得資金快速又有效。
房屋土地共同持有貸款的限制資格為何？
- 年滿18歲
- 名下擁有土地
- 收入證明（加分用）
- 土地持分價值足夠
房屋土地持分貸款需準備哪些資料？
- 雙證件正本影本（確認是本人）
- 土地所有權狀（戶政事務所用）
- 印鑑證明（戶政事務所申請）
- 存款封面影本（撥款用）
房屋土地持分貸貸款申請流程為何？
申辦房屋土地持分貸貸款根據康代書為您統整出的具體流程，可以分為以下這6點：
- 準備文件：撥打0985-932-743康代書，或加LINE免費諮詢、填寫表單，並備妥所需文件，向銀行或者是民間融資機構（如康代書）提出持分土地貸款的申請書。
- 土地鑑價：提交資料之後，銀行或者民間融資貸款機構，會透過你所提供的資料，如權狀、謄本等文件，初步衡量其價值，預估出一個持分土地貸款額度。
- 送審審核：針對現況進行殘值評估，核貸出相對的持分土地貸款費用、利率、期數、還款金額等等。
- 簽約對保：持分土地貸款核准後，貸款人需到貸款機構確認持分土地貸款額度、貸款利率、貸款年限等等，之後開始簽約程序。
- 設定抵押：到地政機關設定抵押權給持分土地貸款機構。
- 快速撥款：當上述的流程都完成了以後，就會將持分土地貸款額度撥款至申辦人的指定帳戶中。
康代書事務所土地共同持有貸款方案
| 項目 | 康代書事務所土地共同持有貸款方案 |
| 貸款額度 | 只要還有殘值，就可以貸款。 |
| 貸款利率 | 符合條件者，每月0.8起，依照擔保品價值而定。 |
| 貸款年限 | 無貸款年限、不用綁約、可以短期週轉。 |
| 貸款年齡 | 沒有限制。 |
| 貸款門檻 | 無需聯徵、信用瑕疵、信用小白、欠款都能辦理。 |
| 貸款優勢 | 貸款成數高、額度高。 可本息攤還或是只繳利息。 容易過件，任何信用狀況都可辦理。 不用綁約，提前還款無需違約金，隨借隨還。 貸款未過件絕對不收費。 直接金主，省下繁雜的手續費。 實體店面，全台有24小時專員服務。 撥款快速，最快可當日撥款。 專業代書、律師提供最專業的免費諮詢。 利率0.8起，為市面上最低利率。 |
房屋土地共同持有ptt常見問題Q&A
康代書幫您整理以下房屋土地共同持有常見問題，如有更多疑問也歡迎聯絡康代書。
持分貸款可以透過銀行申辦嗎？
基本上持分貸款要能透過銀行申辦的過件率極低，可以說是微乎其微，除了產權不明確的問題外，全體持分人的信用、申辦人個人的信用都是銀行會婉拒的原因。
如果無法分割土地也能申辦房屋土地共同持有貸款嗎？
可以的，假設如果無法分割土地，可以向康代書事務所申辦房屋土地共同持有貸款，就不會有要不要分割土地、是公同共有或分別共有的差別了，康代書事務所一視同仁，無論任何狀況與條件通常到我們這邊都可以申辦成功，未過件也絕對不收費。
持分房屋土地可以買賣與過戶嗎？
可以的，持分土地可以單獨過戶、買賣，依照個人持有的部分來買賣過戶，通常會意販賣給其他持分人為主。
持分房屋土地貸款多久會撥款？
如果向康代書申請持分房屋貸款的話，當天設定當天撥款，最快1-3個工作天內快速就取得所需的資金。
持分房屋土地貸款可以收購嗎？
是的，康代代書也有在收購持分房屋，但必須提醒大家持分受夠價值不高，如果出售持分不動產，通常會詢問其他共有人是否有意購買，如果價格太低或無意購買才會選擇賣給其他外人。
持分房屋土地貸款過件率100%是怎麼做到的？
如果想知道持分房屋土地貸款過件率100%是怎麼做到，請直接向康代書諮詢，以康代書多年的經驗能幫助許多被判定難過件的例子順利過件，詳情請洽康代書事務所。
房屋土地共同持有總結
以上是康代書對於房屋土地共同持的詳細解說，相信大家看完這篇文章之後都能充分瞭解，如果你有持分土地房屋貸款的需求，
歡迎立刻來電0985-932-743康代書，或加LINE免費諮詢、填寫表單做免費線上諮詢，我們會在最短的時間內給您最完整、最專業的評估報告。
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