9種房貸種類解析:您適合哪種類型的房屋貸款?5分鐘學會運用房貸取得資金!

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房貸種類全解析:找到適合自己的房貸,運用房貸取得資金!
房貸種類全解析:找到適合自己的房貸,運用房貸取得資金!

房貸種類有哪些?通常一般人在買屋的時候,都會選擇申請房屋貸款,支付一定的頭期款,其他的款項用貸款來分期以降低自己經濟上的負擔,話雖如此,大家常聽到的「房貸」,其實還區分為很多類型,然而這些都是在沒有碰到之前不會知曉的,不同類型的房貸其功能都不同,適用的對象當然也不一樣。

你對房貸的了解有多少呢你知道房貸有多少種類嗎?這篇文章將一次讓你學會找到適合自己的房貸類型,並且運用房貸取得所需資金!

我是康代書,擁有超過20年以上的不動產貸款經驗,旗下事務承作多年各式貸款案件,案量也是國內數一數二的。本篇文章正是要寫想了解房貸種類,並且想學會如何分辨並選擇適合自己房貸的讀者,最後再分享如何運用房貸取得週轉金,相信大家在看完本篇文章之後,都能夠該如何讓你的房屋轉化為現金,那如果真的還有不懂的地方,利用下方填寫表單,也可以撥打0985-932-743康代書,或加LINE免費諮詢,我們都有提供24小時專人服務!

本文目錄

房貸種類有哪些?

提到房貸種類有哪些,數量之多可能大家在一時之間也難以吸收,因此康代書特地為大家整理了常見的10種房貸種類,分別是:指數型房貸、固定型房貸、階梯型房貸、抵利型房貸、壽險型房貸、保證保險型房貸、理債型房貸、理財型房貸、回復型房貸與自辦政府優惠房貸,接下來康代書會透過本篇文章,一個章節一個章節逐步介紹,為大家建立起房貸種類的觀念與邏輯:

指數型房貸

指數型房貸
指數型房貸

指數型房貸利率的計算方式為「定存利率+加碼利率」,定存利率指的通常會是郵局或是銀行的定存利率的平均值,而這些利率屬於變動利率,並隨著市場調整的,利率公開又透明,因此如果選擇指數型房貸的消費者,可以獲得合理並貼近市場的房貸利率,指數型房貸很適合對於利率走勢很有敏感度的消費者。

固定型房貸

固定型房貸
固定型房貸

固定型房貸指的就是用固定的利率計算方式,所以不會受到利率上漲的影響,貸款人可以很清楚的知道每個月所需要繳納的本利為何,可以讓財務規劃更加透明有效率。

另外固定型房貸也可以申請2年到3年的寬限期,如果你是屬於收入穩定,但沒有提前還款打算的購屋者,或者是會擔心通貨膨脹造成利率上漲的人,就很適合選擇固定型房貸。

不過因為房貸期限通常會超過20年,所以銀行也不會提供如此長期的固定型房貸,因此固定型房貸的利率算法為「固定利率+機動利率」,固定利率不變,但機動利率會隨之調整,當固定利率結束後,房貸利率還是會受到波動的影響,但慶幸的是固定型房貸再升息時還是會比央行利率來得低,可以說是能減緩升息衝擊很恰當的房貸種類選擇。

階梯型房貸

階梯型房貸
階梯型房貸

階梯型房貸是以「定存利率+機動利率」來計算利息,並以階梯型式分成3個階段:

  • 第1階段:寬限期(最長3年),每月僅需要支付利息。
  • 第2階段:開始依約定攤還本息,需須償還一定比例的本金。
  • 第3階段:依照本息平均方式攤還剩餘的年數。

階梯型房貸利率中的加碼利率會從低到高調整,前面會比指數型房貸低,後面則會比較高,因此階梯型房貸比較適合前期還款能力低的申請人。

抵利型房貸

抵利型房貸
抵利型房貸

抵利型房貸的意思就是讓貸款人以「存款」折抵房貸的本金,因此銀行會額外給申請人一個活儲帳戶,貸款人只要將錢存入這個帳戶裡面,銀行就會視同已開始還款並開始計算利息,貸款餘額與利息就會在這個帳戶當中直接扣除,因此貸款人可以隨時還款,假設臨時有資金需求的時候,還可以動用到帳戶中的存款,但抵利型房貸的利率也會相對更高一些,這類型的房貸比較適合已經有一定的存款,並想要快速減少房貸利息,又希望保有一定可以調度的週轉金的申請人。

壽險型房貸

壽險型房貸
壽險型房貸

壽險型房貸是一種結合了保險的貸款方式,優點是假設貸款人在還款期限內不小心發生意外身故,銀行可以獲得相當於房貸餘額保險理賠金,以避免貸款人的家屬無力償還房貸,而導致貸款人的房產遭到收回,因此壽險型房貸比較適合重視生命財產,或者是高風險職業的申請人。

保證保險型房貸

保證保險型房貸
保證保險型房貸

保證保險型房貸指的是,當貸款人自備款或信用不好,導致貸款金額不夠高的時候,就可以運用額外的投資,來增加貸款金額,這時候貸款人就可以透過保險來取得資金,銀行也可以透過保證保險,將風險轉嫁給保險公司。

理債型房貸

理債型房貸
理債型房貸

理債型房貸指的就是用房貸整合信用卡、現金卡、汽車貸款、信用貸款等利率高、還款年限短的貸款項目,用以降低月付金、降低利息、拉長還款年限的一種房貸種類,也就是「負債整合」的一種方式。

理財型房貸

理財型房貸
理財型房貸

理財型房貸,又可以稱為回復型房貸,是一種可以讓房貸活用價值的貸款方式,銀行可以依照抵押房展的市值來評估一個可循環動用的額度,也就是說你可以將你已經償還的本金出來使用,之後在歸還,而理財型房貸的利息以動用金額與時間來計算,通常是按日計息,如果沒有動用或者是當天就清償,就不需要支付利息。

理財型房貸的貸款利率通常會比一般的房貸還要高,不過不會超過信用貸款、汽車貸款,適合需要靈活資金週轉的申請人,或者是想要短期週轉者。

房貸自辦政府優惠

自辦政府優惠房貸
自辦政府優惠房貸

銀行「自辦政府優惠房貸」與政府優惠房貸,都是以郵局2年期定儲機動利率為基準,比較不同的地方在於政府優惠房貸加碼百分之0.875,而銀行推出的自辦政府優惠房貸則會落在百分之0.775~0.975間。

指數型房貸是什麼?

指數型房貸 (2)
指數型房貸 (2)

指數型房貸利率的計算方式為「定存利率+加碼利率」,定存利率指的通常會是郵局或是銀行的定存利率的平均值,而這些利率屬於變動利率,並隨著市場調整的,指數型房貸也是目前大多數人的選擇。

  • 定存利率:參考銀行,包含國泰世華、中信銀、兆豐、台北富邦、台新、永豐、臺銀、土銀、合庫等銀行之「一年期定期儲蓄存款固定利率」平均值為基準,調整頻率則是以一個月定儲利率指數與三個月定儲利率指數方式來區分。
  • 加碼利率:銀行承作的成本、風險、合理利潤,會依照客戶存款、年收入、償還能力、擔保品的差異,而有不同的加碼利率。

指數型房貸的利率還可以分為「一段式利率」和「分段式利率」,這兩者的差異就會在於加碼利率計算方式的不同,以下說明:

  • 一段式利率:以指標利率加上「固定」加碼數來計息,在還款的期間也是用相同的加碼利率,這也是目前最常見的計算方式。
  • 分段式利率:以指標利率為基準,會依照時間來分段,每一個階段會有不同的加碼數計息。

指數型房貸適用狀況

對利率走勢敏感、市場有降息趨勢的情況就很適合指數型房貸。

指數型房貸適用族群

首購族、一般上班族。

指數型房貸優缺點

  • 優點:利率公開透明,定存利率是隨市場變動調整的,所以利率也會更透明且貼近市場的現況。
  • 缺點:提前還款在部分方案當中會需要賠償違約金,因此在申辦前需要詢問清楚再辦。

固定型房貸是什麼?

固定型房貸 (2)
固定型房貸 (2)

固定型房貸指的就是用固定的利率計算方式,所以不會受到利率上漲的影響,貸款人可以很清楚的知道每個月所需要繳納的本利為何,可以讓財務規劃更加透明有效率。

固定型房貸的利率算法為「固定利率+機動利率」,固定利率不變,但機動利率會隨之調整,當固定利率結束後,房貸利率還是會受到波動的影響,不過在升息時還是會比央行利率來得低。

固定型房貸適用狀況

擔心通膨影響、擔心升息風險的狀況都很適用固定型房貸。

固定型房貸適用族群

收入穩定可以支付一定金額的上班族,或者是沒有提前還款準備的貸款人。

固定型房貸優缺點

  • 優點:利率固定,可以不用擔心升息的風險,更加容易控管每個月的支出。
  • 缺點:提前還款會需要支付違約金,如果想轉換成機動利率也會需要支付違約金。

階梯型房貸是什麼?

階梯型房貸 (2)
階梯型房貸 (2)

階梯型房貸與指數型房貸的利率計算方式很像,以「定存利率+機動利率」來計算利息,差別在於階梯型房貸的個別加碼利率會分為3個階段來做調高,每一期償還的金額都會慢慢上漲,以階梯式的方式前低後高的調升。

  • 第1階段:寬限期(最長3年),每月僅需要支付利息。
  • 第2階段:開始依約定攤還本息,需須償還一定比例的本金。
  • 第3階段:依照本息平均方式攤還剩餘的年數。

階梯型房貸適用狀況

前期還款能力比較低的情況下,就可以適用階梯型房貸。

階梯型房貸適用族群

首購族、投資客。

階梯型房貸優缺點

  • 優點:前期房貸還款壓力比較小,一開始只需要繳利息,金額會比較低,壓力也不會這麼大。
  • 缺點:因為一開始償還金額低,因此容易誤判還款能力。

抵利型房貸是什麼?

抵利型房貸(2)
抵利型房貸(2)

抵利型房貸的意思就是讓貸款人以「存款」折抵房貸的本金,因此銀行會額外給申請人一個活儲帳戶,貸款人只要將錢存入這個帳戶裡面,銀行就會視同已開始還款並開始計算利息,貸款餘額與利息就會在這個帳戶當中直接扣除,貸款人可隨時還款,而在貸款人臨時資金需求時,也可以動用帳戶中的存款。

抵利型房貸適用狀況

具有一定的資金、想要快速減少房貸利息,並且有持續存款習慣的情況下很適合抵利型房貸。

抵利型房貸適用族群

月收入高,或者是退休者。

抵利型房貸優缺點

  • 優點:房貸利息可減少,也能保有預備金來使用,存款利率跟房貸利率是相同的,變相的折抵房貸利息。
  • 缺點:免息是有上限的,如果超過可抵的金額就不會有存款利息,貸款利率也會比較高,比傳同房貸都還要高。

壽險型房貸是什麼?

壽險型房貸 (2)
壽險型房貸 (2)

壽險型房貸是一種結合了保險的貸款方式,申貸人如果在貸款期間內,發生意外或者是失去工作能力時,保險金會優先來清償房貸,以避免房免遭到銀行查封或法拍,如果清償後還有餘額,則會發放給受益人,繳費方面可以選擇月繳或者是年繳,壽險型房貸選擇多元,可以一次繳清,也可以期繳(月繳、季繳、半年繳、年繳)

而市面上的壽險產品還會再分成「平準型壽險房貸」與「遞減型壽險房貸」,以下介紹兩者的差異:

平準型壽險房貸

房貸期間每年壽險保額固定,保障維持不變。

保證保險型房貸優缺點

  • 優點:一開始就保足額的話,將來就算不姓發生了意外,也可以用保險金來支付房貸,亦會得到一筆賠償金使用,清償後如果有剩餘的金額可以當作家庭生活費。
  • 缺點:保費比遞減型壽險房貸還要高。

平準型壽險房貸適用族群

收入高的家庭、家庭成員多的家庭。

遞減型壽險房貸

房貸的期間會隨著保單每年增加、風險越來越低,壽險保額會逐年遞減,因此理賠金額需要以保額來乘以當年保額遞減比率來做計算

遞減型壽險房貸優缺點

  • 優點:保費便宜,可以減輕投保人的負擔
  • 缺點:如果真的不幸發生意外,賠償金會隨期數減少。

遞減型壽險房貸適用族群

首次購屋者、收入較少者、小資族。

保證保險型房貸是什麼?

保證保險型房貸 (2)
保證保險型房貸 (2)

保證保險型房貸指的就是,當貸款人自備款少、信用不好,因此貸款金額不敷使用時,可運用其他投資增加貸款金額,透過保險取得資金,銀行也可以夠過保險轉嫁風險給保險公司。

保證保險型房貸適用狀況

當你自備款不足時,就很適合用保證保險型房貸。

保證保險型房貸適用族群

自備款不足、信用條件不好者。

保證保險型房貸優缺點

  • 優點:如果自備款不足或信用不好,可以透過額外投資增加資金。
  • 缺點:每個人的條件還是不一樣,貸款額度也會有差別。

理債型房貸是什麼?

理債型房貸 (2)
理債型房貸 (2)

理債型房貸指的就是用房貸整合信用卡、現金卡、汽車貸款、信用貸款等利率高、還款年限短的貸款項目,用以降低月付金、降低利息、拉長還款年限的一種房貸種類,也就是「負債整合」的一種方式。

理債型房貸適用狀況

擁有許多種債務需要債務整合就很適合理債型房貸。

理債型房貸適用族群

負債比較高、債務種類多種的人。

理財型房貸是什麼?

理財型房貸 (2)
理財型房貸 (2)

理財型房貸是一種讓房貸活用價值的貸款方式,銀行可依照抵押房展的市值來評估一個可循環動用的額度,你可以將你償還過的本金再拿出使用後歸還,貸款利息以動用金額與時間來計算,通常是按日計息,如果沒有動用或當天清償就不用支付利息。

理財型房貸的貸款利率通常會比一般的房貸還要高,不過不會超過信用貸款、汽車貸款,適合需要靈活資金週轉的申請人,或者是想要短期週轉者。

理財型房貸適用狀況

需要資金靈活調度、有短期週轉需求時就很適合理財型房貸。

理財型房貸適用族群

投資客、中高階主管、中小企業主、自營商。

理財型房貸優缺點

  • 優點:房貸可以轉換成額度,資金提領活用又方便,利率雖然比一般房貸高,但也比信用貸款還划算,在還款方面也很划算,需要臨時備用金時,可以隨時拿出來使用。
  • 缺點:利率比一般房貸高,可用的額度要看你還了多少錢,用途有限制,投資項目不能,還需要再收取申貸費用,同時也會面臨兩個房貸跟升息的風險。

有房貸想再申貸一筆資金,有哪些方式?

房屋增貸

當你的房屋有設定或債權貸款時,再向原銀行增貸資金,就是所謂的房屋增貸,繳出去的金額貸款出一筆資金出來。

房屋轉增貸

將房屋貸款從原本貸款的銀行轉移到另外一間銀行,再從新的銀行當中增貸出一筆資金,就是所謂的房屋轉增貸。

房屋轉貸

房屋轉貸有點類似於房屋轉增貸,兩者最大的差別在於從原貸款銀行將整筆轉到新的銀行,但「有沒有額外增貸」,因此房屋轉貸又可以稱為「平轉」,雖然沒有取得額外的資金,但是可以「降低房貸利率」減少負擔。

二胎房貸

當申請人想辦理房屋增貸,但因為房屋鑑價低、貸款成數低而沒有增貸空間時,就會申辦房屋二胎,將已經有第一順位抵押的房屋,以第二順位抵押的方式抵押貸款取得資金。

房貸還款方式有哪些?

本息平均攤還(定額攤還本息)

將貸款期間全部的本金與利息加總,每一個月都平均分攤,因此每個月的月付金額是固定的,假設利率有調整的話,月付金額就會依照剩餘貸款重新計算。

本金平均攤還(定額攤還本金)

將貸款本金平均分攤到每一期當中去做償還,利息依照貸款餘額每一期做計算,如果利率調整,只會插在每個月的利息多寡,而本金都是固定的。

本金到期一次清償

每月只須繳交房貸利息,本金是在到期時一次清償,貸款期間都不用償還本金,因此利息負擔合計下來會比較高,通常是用公司貸款,一般客戶無法申辦此還款方式。

有寬限期攤還

在貸款初期(通常是1~3年),貸款人每月只需要支付利息,寬限期後就用本息攤還的方式償還,目前寬限期最長是5年。

循環動用型(擔保透支型)

銀行是撥額度而不是現金,因此貸款人在額度內可以循環動用,利息則會依照欉用金額與天數來計算,最後再將每日的利息加總起來,繳款負擔輕,但利率比較高。

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房貸種類ptt Dcard常見問題Q&A

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房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸該如何選擇?

通常如果你名下有房地產,又剛好急需要資金的話,會建議你優先考量房屋增貸,再來是轉貸,最後才是房屋二胎,但前期是你的「信用條件要好」、「房屋貸款還款本金金額要高」,否則過件率也是不高的,再來轉增貸也會需要付出相對的手續成本。

如果你沒有信心能滿足這些條件,那麼選擇的順序則會是二胎房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、雖然二順位貸款利率通常會高一點,但幾乎名下有房屋就可以貸款成功,貸款額度無上限,利率0.8%起、提前還款不要會需要賠償違約金,只要慎選管道就有機會以相對優惠的利率。

房貸提前還款流程為何?

  1. 通知銀行:通知你申辦房貸的銀行單位,並提出提前清償房貸申請。
  2. 清算房貸:當銀行收到提前清償房貸通知後,就會結清你名下的貸款餘額。
  3. 通知繳款:當銀行清算完你名下的貸款餘額後,就會通知你需要繳納多少金額。
  4. 取得清償文件:當你繳納完房貸餘額後,就要再向銀行申請塗銷抵押權,提出申請後的3個工作天,銀行就會把塗銷抵押權同意書與其他文件歸還給你。
  5. 辦理抵押權塗銷:取得清償文件後,就可以攜帶雙證件、印章與塗銷抵押權同意書到地政機關辦理塗銷。

申辦房貸需要什麼條件?

  • 年滿18歲
  • 有收入證明
  • 貸款年限與屋齡低於50
  • 信用良好,有銀行有在往來。

房屋貸款申辦流程為何?

  1. 準備文件:準備好資料,向銀行提出房屋增貸申請,申貸人需要親自到銀行填寫。
  2. 資產鑑價:提交資料之後,該房屋貸款管道會透過你所提供的資料,如權狀、謄本等文件,初步衡量其價值,預估出一個房屋貸款額度。
  3. 送審審核:針對現況進行殘值評估,核貸出相對的費用、利率、期數、還款金額等等。
  4. 簽約對保:貸款核准後,貸款人需到該房屋貸款管道確認額度、貸款利率、貸款年限等等,之後開始簽約程序。
  5. 設定抵押:到地政機關設定抵押權給房屋貸款管道。
  6. 撥款入戶:當上述的流程都完成了以後,就會將貸款金額撥款至申辦人的指定帳戶中。

房貸種類總結

以上是康代書對於房屋種類的詳細解析,相信大家在看完本篇文章之後,對於要如何選擇適合自己的房貸方式都有一定程度的概念了,另外想要使用房貸取得資金非難事,如果有任何問題都可以與康代書聯繫,我們將第一時間為您諮詢,替您量身打造專屬的貸款方案,幫助您取得所需得資金。

如果你有貸款需求,就可以來找康代書事務所,康代書事務所有市面最低利率0.8%,並且只要你有資產並有殘值,不管你有沒有信用問題都可以貸,核貸前不收費,諮詢絕對都免費,所以不必擔心,都可以利用下方填寫表單,撥打0985-932-743康代書,或加LINE免費諮詢免費諮詢,我們都有提供24小時專人服務,想諮詢或想聊聊都非常歡迎。


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