以房養老是什麼？過往我們總是會覺得要「留房養老」，但近年來隨著台灣的人口高齡化，以及少子化的銀行，興起了一波以房養老的熱潮，不僅是金管會很積極倡導，又或者是以房養老這樣的觀念興起，無論如何都讓有房的年長者，可以將房屋抵押，讓每個月都有穩定的生活費來源，來享受將來的退休生活，政府也期望能夠過這樣的方式來減緩社會福利的負擔，但在這樣看似很完善的制度下，其實也包含了許多隱藏在其中的缺點，你發現了嗎？
我是康代書，擁有超過20年以上的不動產貸款經驗，旗下事務承作多年的以房養老貸款案件，案量也是國內數一數二的。今天這篇文章我們將從「以房養老貸款」為出發點，帶大家一起了解究竟什麼是「以房養老貸款」，相信看完這篇文章的讀者，都能夠知道如何透過以房養老貸款，在必要時貸款到相對應的資金，解決問題、關關難過關關過、未來退休生活靠自己，也不用擔心會造成子女負擔。那如果真的還有不懂的地方，也歡迎利用下方填寫表單，或是撥打0985-932-743康代書，更可以加LINE免費諮詢免費諮詢，我們都有提供24小時專人服務！
以房養老是什麼？什麼是逆向貸款？
以房養老就是將房屋抵押給銀行，再經由銀行鑑價、估算可以放款的額度後，在設定一定的年限內，每個月都會發放一筆資金讓申貸人可以當作養老金，像這樣的模式與一般的房屋貸款的資金流剛好是相反的，所以以房養老貸款，也可以稱為「不動產逆向抵押貸款」。
房屋所有權人跟銀行貸款期間，每個月僅需要支付利息，但假設房屋所有權人身故、貸款年限屆滿後，如果有法定繼承人，且繼承人也願意繼承擔債務的話，就需要先清償銀行貸款的本金與利息，那如果繼承人沒有要繼承債務，銀行也可以依法進行處分，像是出租或者是出售等等。
以房養老貸款與一般房貸的差異為何？
不動產逆向貸款與一般房屋貸款最大的差別在於，一般的房貸都是申請人每個月繳交月付金給銀行，但以房養老貸款是逆向貸款，是銀行每個月給申請人一筆資金，詳細比較表如下圖：
一般的房屋貸款是一次性取得資金，之後再按月本利攤還，時間越長、債務越少，清償後再去地政事務所辦理抵押權塗銷，房屋就會完全歸所有權人名下。
但以房養老貸款是按月取得資金，時間越長、債務越長，所以當申請人身故後，如果繼承人選擇要繼承，就必須先清償債務，那如果無意繼承，可以放棄，並由法院拍賣房屋。
以房養老貸款適用族群
獨居老人
以房養老貸款比較適合單身的獨居老人，畢生的心血運用在自己的晚年，依靠自己的房屋來養老，也不用擔心有子女之間繼承的問題。
多屋擁有者
如果你名下有超過一間以上房屋也有子女的老人家，就很適合申辦以房養老，一方面可以使用逆向抵押貸款養老，一方面也不用擔心後備會有微詞。
以房養老貸款有哪些方案？
以房養老貸款主要分為兩大類，分別是「公益型」與「商業型」，以下為大家仔細說明：
公益型以房養老方案
逆向房屋抵押貸款
公益型以房養老貸款，是由政府做擔保的社會福利措施，所以申辦門檻會很高，只提供年滿65歲的弱勢族群，且房屋沒有法定繼承人的獨居者申請，雖然說沒有固定的年限，但條件非常嚴格，並非所有人都符合資格，光是有法定繼承人這件事就不能申辦了，即便法定繼承人並不會照顧老人家。
商業型以房養老方案
傳統型以房養老貸款
目前市面上最常見的就是傳統型以房養老貸款，也就是採取按月定額給付的方式，每個月給付固定的生活費，當申請人身故以後，償還方式有將房產售出償還，但如果有法定繼承人的話，也可以選擇清償債務後繼承，如果繼承人無意繼承，銀行則會向法院聲請拍賣房產來償還貸款，那假設貸款清償漚還有餘額，就會返還給繼承人。
循環型/累積型以房養老貸款
與傳統型同樣是採按月定額給付的方式，那還沒有使用的額度則是不可以累積到下個月，貸款期間沒有動用到的額度也不會計算利息，假設申請人身故，循環型/累積型以房養老貸款，還款方式就會跟傳統型以房養老方案相同，如果有法定繼承人的話，也可以選擇清償債務後繼承，如果繼承人無意繼承，銀行則會向法院聲請拍賣房產來償還貸款，那假設貸款清償還有餘額，就會返還給繼承人。
年金保險型以房養老貸款
年金保險型以房養老貸款是採取一次給付的方式，不過還需要結合信託和即期年金保險，貸款款項會撥入銀行的信託專戶，再經由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶，也就是專款專用的意思。
即使被保險人身故，受益者還是可以繼續領，那如果房屋因為都更、重建等原因滅失時，年金保險仍會繼續給付保險金。
以房養老貸款要向哪個管道申辦？
金融機構（銀行）
目前全台灣共有13家金融機構有提供以房養老貸款服務，但審核條件只比政府公益型以房養老貸款還寬鬆一點，實際上還是很要求的，不妨仔細問問你打算申辦的銀行機構。
代書事務所
目前代書貸款，如康代書事務所都有以房養老貸款方案，不同於銀行貸款，我們不會看年紀，不一定年滿60-65歲才可以申辦，只要你年滿18歲以後，即便是你想在55歲提前申辦來退休使用也沒問題，我們僅會用房屋殘值來評估核貸金額，不會向銀行貸款與政府方案那樣的嚴苛。
以房養老貸款有哪些困境與問題？
目前以房養老貸款所面臨的困境主要是以下4點：
- 公益型以房養老貸款難以通過
- 商業型以房養老貸款只有都市能申辦
- 以房養老貸款通常銀行貸款成數低
- 如申請人年紀大貸款存在潛在風險
但如果你今天是向康代書事務所申辦的話，以上困境都可以免除，以貸款通過率來說，康代書事務所以房養老貸款通過率業界最高，而且不用都市的房屋才能申辦，貸款成數最高可達110%，符合條件者都可以申辦。
以房養老優缺點
以房養老優點
- 穩定的現金流
- 房屋可繼續居住
- 可以減輕子女經濟壓力
以房養老缺點
- 銀行通常不太願意承作
- 貸款額度很低
- 長壽風險可能會付不起
- 養老金會越來越少
- 如果有子女會有繼承問題
以房養老、賣房養老、收租養老、留房養老該如何選擇？
賣房養老
如果選擇賣房養老，有機會一次取得比較高的資金，但也需要評估交易成本。
收租養老
如果選擇收租養老，同樣需要考量到那老年後要住哪裡的問題，也必須評估自己是否年邁後還可以管理房客與修繕房屋
留房養老
留房養老、收租養老都是把房屋租出去，差別在委託給銀行，由銀行代管，在定期撥款生活費。
以房養老
如果選擇以房養老可以自給自足，房屋也能繼續住，年邁後不用擔心造成子女負擔。
以房養老貸款額度貸款成數線上試算
以康代書事務所來說，以房養老貸款成數最高可達110%，且貸款額度沒有上限，可以真的取得相對房屋價值的資金。
以房養老貸款利率/利息為何？
以康代書事務所來說，以房養老貸款利率/利息最低每月0.8%起，符合條件者都可以申辦。
以房養老貸款年限及還款方式為何？
以康代書事務所來說，以房養老貸款年限沒有限制，可以隨借隨還，提前解約也不用負擔違約金，還款方式可以自由選擇「本利攤還」與「只繳利息」。
以房養老貸款申請條件
- 年滿18歲
- 名下擁有房產
- 收入證明（加分用）
- 房屋土地持分價值足夠
以房養老貸款準備資料
- 雙證件正本影本
- 房屋土地所有權狀
- 印鑑證明（戶政事務所申請）
- 存款封面影本（撥款用）
以房養老貸款申辦流程
- 準備文件：撥打0985-932-743康代書，或加LINE免費諮詢、填寫表單，並備妥所需文件，向銀行或者是民間融資機構（如康代書）提出貸款的申請書。
- 資產鑑價：提交資料之後，銀行或者民間融資貸款機構，會透過你所提供的資料，如權狀、謄本等文件，初步衡量其價值，預估出一個貸款額度。
- 送審審核：針對現況進行殘值評估，核貸出相對的貸款費用、利率、期數、還款金額等等。
- 簽約對保：貸款核准後，貸款人需到貸款機構確認貸款額度、貸款利率、貸款年限等等，之後開始簽約程序。
- 設定抵押：到地政機關設定抵押權給貸款機構。
- 快速撥款：當上述的流程都完成了以後，就會將貸款額度撥款至申辦人的指定帳戶中。
康代書事務所以房養老貸款方案
| 項目 | 康代書事務所以房養老貸款方案 |
| 貸款費用 | 只要資產還有殘值，就可以貸款。 |
| 貸款利率 | 符合條件者，每月0.8起，依照擔保品價值而定。 |
| 貸款年限 | 無貸款年限、不用綁約。 |
| 貸款年齡 | 沒有限制（銀行通常會限制在20-65歲）。 |
| 貸款門檻 | 無需聯徵、信用瑕疵、信用小白、欠款都能辦理。 |
| 貸款優勢 |
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以房養老實例說明
康代書有一位客戶是住在台南的王先生，目前60歲，本來想跟政府申辦以房來養貸款，但年紀不夠老，且名下還有其他子女，送件到銀行卻因為多年的信用小白而不予核貸，這時候就轉向康代書這邊申辦以房養老貸款，康代書只論房屋的殘值，不論年紀與信用條件，於是王先生就成功在康代書這邊取得一筆錢，日後能夠自給自足，不至於造成子女的負擔。
以房養老ptt Dcard常見問題Q&A
康代書幫您整理以下以房養的常見問題，如有更多疑問也歡迎聯絡康代書。
申請以房養老須要提供保證人嗎？
以康代書事務所來說，申請以房養老不需要提供保證人。
借款人生病住院貸款會繼續撥款嗎？
以康代書事務所來說，我們是一次性給付一筆款項，因此即便過程當中住院了，還是不影響撥款，那如果是銀行貸款也會繼續撥款，除非借款人事先於契約另有約定不同意撥款。
以房養老貸款什麼情況下會停止撥款？
以銀行與政府機構來說，如果借款人身故，或是貸款到期、已撥付本金加計累計掛帳利息已經超過申貸時銀行核定擔保品之放款值的時候，如果還是聯絡不到借款人，發生不履行合約之事實，就會停止撥款。
以房養老貸款期間如借款人身故怎麼辦？
如果借款人身故就等同於合約到期，繼承人清償貸款，但假設沒有繼承人，或是繼承人無意繼承，銀行就會向法院聲請拍賣。
以房養老貸款的擔保品有哪些限制？
基本上，以房養老貸款最低本的限制就是必須為貸款人單獨持有，共同持有不具備申請資格。
以房養老貸款期間還可以賣房子嗎？
可以，但售屋所得必須優先清償以房養老貸款。
以房養老安心貸是什麼？
以房養老安心貸是第一銀行推出的以房養老貸款。
以房養老可以提前解約嗎？
以康代書事務所來說，可以，但如果是年金保險型以房養老貸款，就不能中途中止契約。
以房養老需要經過子女同意嗎？
申辦以房養老貸款時，銀行會要求法定繼承人擔任通知義務人、甚至要求出具同意書才可辦理，此一要求固然可減少後續繼承的糾紛，卻也成為這項業務推展的最大障礙，因此不少承辦業者都表示，年長者想要以房養老，除了屋況外，子女「是否同意」往往是銀行能否完成核貸的關鍵。
但如果是康代書事務所則不用擔心這個問題，子女是否同意，都不會影響貸款結果。
以房養老總結
以上就是今天康代書事務所對於以房養老貸款的詳細介紹，相信大家在看完本篇文章之後，都能清楚了解究竟以房養老貸款貸款該如何申辦，可以透過哪些貸款方式來取得資金，運用自己名下的房屋活化為資金，成為自給自足的絕佳利器！
如果看完這篇文章之後真的還有不懂的地方，都可以利用下方填寫表單，或撥打撥0985-932-743康代書，也可以加LINE免費諮詢免費諮詢，我們都有提供24小時專人服務，想諮詢或想聊聊都非常歡迎。
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