變價分割換現金該怎麼做？持分不動產一定只能走變價分割的程序才能取得資金嗎？如果共有人對於如何處置持分房屋土地一直沒辦法達到共識該怎麼辦？
想要申辦持分貸款一定要全部持分人同意嗎？難道沒有共有人的簽名、共有人沒有良好的信用，持分房屋土地就沒辦法變現套利了嗎？想要運用自己持有的那一份產權取得週轉金，難道非得透過變價分割來取得真正完整的產權嗎才可以嗎？
我是康代書，擁有超過20年以上的不動產貸款經驗，旗下事務承作多年的持分房屋土地、變價分割案件，案量也是國內數一數二的。今天這篇文章我們將從「變價分割換現金」為出發點，帶大家一起了解如何成功申辦持分房屋貸款，以及成功變價分割換現金，相信看完這篇文章的讀者，都能夠知道如何運用自己的持分房屋，在必要持貸款到相對應的資金，解決問題、渡過難關。那如果真的還有不懂的地方，，也歡迎利用下方填寫表單，或是撥打0985-932-743康代書，更可以加LINE免費諮詢免費諮詢，我們都有提供24小時專人服務！
變價分割是什麼意思？
在正式講解所謂的變價分割之前，首先我們必須要先有一個觀念，法律上物的所有權，有時候會以「共有」的方式存在，而這件事就是在說我們很常聽到的「持分」，最常見的例子就是持分房屋土地，這些透過繼承後取得的共有財產，共有人就會是兄弟姐妹，那假設之後子女的子女越來越多，就會再次繼承下去，屆時持分共有人也會越來越多。
也因為有這個狀況產生，為了解決這樣複雜的共有關係，共有人會選擇將自己的持分產權賣掉，或者是希望能分割共有物。
而所謂的變價分割，就是在這樣持分房屋或土地共有的情況下，來執行分割共有物的一種方式，當持分不動產難以分配的時候，就得變賣共有物，以價金分配於各共有人，就是所謂的「變價分割」。
變價分割法源依據
《民法第823條》
- 各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。
- 前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。
- 前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。
《民法第824條 》
- 共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
- 分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
- 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
- 二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
- 以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
- 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。
- 共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。
- 共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。
- 變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。
變價分割哪些情況會出現？
從上述民法823條與民法824條來看，我們可以看出分割的順序會先以「原物分割」為優先，變價分割是最後的手段，而在共有的狀態下，如果沒有不分割的約定，任何共有人隨時都可以要求來分割共有物，並與其他持分人一同達成分割協議，那假設沒辦法達成分割協議，就可以訴請法院來裁判分割共有物。
分割的方式就包含了原物分配、變價分割、原物分配兼金錢補償等等，甚至有時候還可以維持一部的產權持有，不過如果是一般的共有房屋的話，通常法院會採取變價分割，將房屋拍賣掉，再將拍賣的價金按應有比例分配給所有共有人，盡可能做最有效且公平的分割方案。
分割共有物有哪些方式？
原物分配
原物分割是指將共有物之全部依現狀，按共有人之應有部分比例，分配給各共有人。
變價分割
所謂變價分割，指的就是法院將共有物全部變賣後，將賣得價金按各共有人應有部分比例分配予各共有人。
原物分配兼金錢補償
原物分配兼金錢補償乃原物分配之補充規範，意思是指當法院以原物分配予各共有人時，其中有部分共有人未按其應有部分受完足之分配，而命其他共有人以金錢補償。
變價分割條件與程序為何？
不動產如果是持分共有，想分割的話必須先去調解委員會調解，那如果調解沒有結果，就會認定共有人未達成分割協議，此時就會取得調解不成立證明書，這時候才可以向法院提起訴訟裁判分割。
法院會審酌此持分不動產，是否為共有人所持有，而共有人之間是否已經不分割協議？是否已經有無法定不能分割之事由？那如果原物分配對於全體或是多數共有人更有利的話，就會保持原物分配。
那假設原物分配後，會因為產權複雜、細分太多而不利規劃運用，又或者是房屋只有一條出入口難以原物分割時，才會使出最後手段「變價分割」。
不過無論是採取哪一種分割方式，都需要兼顧所有共有人的現況與利益，讓共有物能在分割之後發揮最大的效益，法院會針對房地型態、使用狀況、經濟效益、兩造利益等一切情況做一個充分了解，一旦變價分割判決確定後，任何一個共有人都可以確定判決書向執行法院聲請變價程序，法院再以鑑價、詢價、拍賣、減價拍賣等流程出售持分不動產，變現後的價金法院也會按照比例來進行分配。
變價分割拍賣流程為何？
變價拍賣的流程，共有物全部或一部分將會被強制執行拍賣不動產的程序，在變賣共有物分配價金時，共有人還是可以繼續投資規劃，維持共有物原本帶來的經濟效益，但在共有物變價拍賣後，如果得標人非其他共有人，而是外人的話，任何一個共有人都享有優先購買權，可以依照標出的成交價再買回。
也就是說，如果你剛好是持分共有人之一，而其他共有人因為債務問題而被拍賣時，你是有優先承購權的，一定要多加留意法院通知。另外，如果拍賣的持分是其中一個共有人得標，那其他共有人就不會有優先購買權。
變價分割要注意哪些事情？
變價分割拍賣次數為何？
如果變價分割判決確定，共有人就有權利強制執行，通常變價分割拍賣最多到第四拍，如果四拍之後還是流標就不會再繼續拍賣。
變價分割價格誰來訂？
如果要變價分割，法院會指派不動產鑑價公司來估價，鑑價完後會詢問共有人的意見，最後再由銀行給出鑑定報告，才是第一拍的底價，共有人可以主張優先承買權，那如果說提起訴訟的話，共有人必須要提出主張之分割方案，向法官說明採此分案之理由，而法官也會斟酌共有物之狀況，給予適當的裁判，不會受到提起訴訟當事人之聲明拘束。
如果名下持有持分不動產該如何變現？
法院變價分割
法院將共有物全部變賣後，將賣得價金按各共有人應有部分比例分配予各共有人，經由這樣的程序就可以變現。
持分不動產貸款
如果想將持分不動產變現，就可以考慮向民間，如康代書事務所申辦持分房屋貸款，將自己名下的那一份貸款出來，過程當中不需要經過其他持分人的同意，僅用自己持分的那一份產權就可以申辦。
持分不動產買賣
民間會有許多間公司與土地開發公司在辦理持分不動產收購或買賣，康代書事務所在這個部分也有承作，想要了解詳情歡迎向康代書諮詢。
持分不動產貸款額度成數線上試算
以康代書事務所為例，持分不動產貸款成數最高可以到110%以上，即便是持分房屋土地依然可以申辦，不需要經過其他共有人同意，我們會以你持分的那一份之價值來作為評估，絲毫不浪費任何客戶名下的資產，至於大家最關心的貸款額度，在康代書事務所也是沒有上限的，我們會盡可能替大家爭取到最理想的額度，歡迎向康代書事務所諮詢！
持分不動產貸款利率為何？
以康代書事務所為例，持分不動產貸款利率每月0.8%起，只要條件符合，都有機會可以爭取最低的利率，大幅減輕日後每個月的還款壓力。
持分不動產貸款年限及還款方式為何？
康代書事務所提供「只繳利息」與「本利攤還」兩種還款方式，申請人可以依照自己能夠負擔的方式來還款，即便需要提前解約，也同樣不會有違約金產生的問題。
持分不動產貸款申辦條件為何？
- 年滿18歲
- 名下擁有房產
- 收入證明（加分用）
- 房屋土地持分價值足夠
持分不動產貸款需要準備那些資料？
- 雙證件正本影本
- 房屋土地所有權狀
- 印鑑證明（戶政事務所申請）
- 存款封面影本（撥款用）
持分不動產貸款申辦流程為何？
- 準備文件：撥打0985-932-743康代書，或加LINE免費諮詢、填寫表單，並備妥所需文件，向銀行或者是民間融資機構（如康代書）提出貸款的申請書。
- 資產鑑價：提交資料之後，銀行或者民間融資貸款機構，會透過你所提供的資料，如權狀、謄本等文件，初步衡量其價值，預估出一個貸款額度。
- 送審審核：針對現況進行殘值評估，核貸出相對的貸款費用、利率、期數、還款金額等等。
- 簽約對保：貸款核准後，貸款人需到貸款機構確認貸款額度、貸款利率、貸款年限等等，之後開始簽約程序。
- 設定抵押：到地政機關設定抵押權給貸款機構。
- 快速撥款：當上述的流程都完成了以後，就會將貸款額度撥款至申辦人的指定帳戶中。
康代書事務所持分不動產貸款方案
| 項目 | 康代書事務所持分不動產貸款方案 |
| 貸款費用 | 只要資產還有殘值，就可以貸款。 |
| 貸款利率 | 符合條件者，每月0.8起，依照擔保品價值而定。 |
| 貸款年限 | 無貸款年限、不用綁約。 |
| 貸款年齡 | 沒有限制（銀行通常會限制在20-65歲）。 |
| 貸款門檻 | 無需聯徵、信用瑕疵、信用小白、欠款都能辦理。 |
| 貸款優勢 |
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變價分割ptt Dcard常見問題Q&A
康代書幫您整理以下變價分割的常見問題，如有更多疑問也歡迎聯絡康代書。
變賣共有物誰有優先購買權？
依民法第824條第2項第2 款規定：「原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」
又依民法第824條條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」
分割前要進行調解委員會調解嗎 ？
是的，分割前需要到調解委員會調解，調解未果需要取得不成立證明書，就可以認定共有人無法達成分割協議，這時候就可以訴請法院裁判分割。
農地變價分割可以申辦嗎？
可以，如果土地屬於農地而非耕地的話，就不受農業發展條例當中耕地分割的限制，原則上是可以分割的，但如果共有人已經在上面耕種，則必須要提出可以維持農地的利用效能的方案。
什麼是假扣押變價分割？
假扣押之禁止處分，其目的在禁止債務人將假扣押之財產移轉於他人或設定負擔，以保全將來之執行。
分割共有物並非將自己所有財產移轉於他人或設定負擔之行為，分割後各共有人之財產並不因而減少價值或難於執行，故共有物縱經法院實施假扣押，亦非不得分割。
土地分割有哪些限制？
- 特定使用目的不能分割。
- 契約書上訂有不分割期限。
- 法令禁止分割之規定。
依法規定每塊土地分割後，每人所得面積應必須於0.25公頃，否則就不可以進行土地分割。
如何不變價分割一樣可以將持分不動產變現？
持分不動產貸款
如果想將持分不動產變現，就可以考慮向民間，如康代書事務所申辦持分房屋貸款，將自己名下的那一份貸款出來，過程當中不需要經過其他持分人的同意，僅用自己持分的那一份產權就可以申辦。
持分不動產買賣
民間會有許多間公司與土地開發公司在辦理持分不動產收購或買賣，康代書事務所在這個部分也有承作，想要了解詳情歡迎向康代書諮詢。
房屋變價分割是什麼？
「變價分割」是一種分割共有物的方式，當土地或不動產直接分配有困難或難以公平分配時，「得變賣共有物，以價金分配於各共有人」，就是「變價分割」，房屋變價分割也是不動產的一種。
如何阻止變價分割？
- 主張原物分割，未受分配者以金錢補償。
- 運用變價分割，共有人優先購買權。
變價分割總結
想取得資金週轉，不一定要走向變價分割一途，也可以透過持分不動產貸款、持分不動產買賣來取得所需要的資金，辦理持分不動產貸款是不需要經過其他持分人同意的，僅使用自己持分的那一份產權就可以申辦，過程當中也不會告知其他共有人，
假設你有持分房屋需要貸款，歡迎向康代書諮詢，我們不看信用、只看價值，貸款金額沒有上限，快速撥款，不事前收費或寄出資料，未過件絕不收費，最快當日設定、當日撥款！
如果看完這篇文章之後真的還有不懂的地方，都可以利用下方填寫表單，或撥打撥0985-932-743康代書，也可以加LINE免費諮詢免費諮詢，我們都有提供24小時專人服務，想諮詢或想聊聊都非常歡迎。
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