優先購買權是什麼？共有人優先承購權以及承租人優先購買權的差異為何？優先購買權應用於買權實務上是如何運作的？行使要件是什麼？優先購買權時效有多久？流程怎麼走？有相關的判例實務可以參考嗎？

如何判斷法拍不動產有沒有優先承買權呢？買法拍時，誰有優先承買權？什麼時候可以行使優先承買權？想必以上問題，是各位讀者在搜尋「優先購買權/優先承購權」時共同的疑惑，究竟有沒有人可以破解優先購買權而購買法拍屋？又或者是說，同時碰上兩個優先購買權人主張優先購買權時該如何是好呢？

我是康代書，擁有超過20年以上的不動產貸款經驗，旗下事務承作多年的貸款案件，案量也是國內數一數二的。今天這篇文章我們將從「優先購買權」為出發點，帶大家一起了解究竟什麼是「優先購買權」，相信看完這篇文章的讀者，都能夠知道優先購買權究竟是如何運作的，另外在必要時其實不一定要購買持分土地房屋，也可以藉由自身擁有的那一份貸款到相對應的資金，解決問題、渡過難關。

那如果真的還有不懂的地方，也歡迎利用下方填寫表單，或是撥打0985-932-743康代書，更可以加LINE免費諮詢免費諮詢，我們都有提供24小時專人服務！

優先購買權是什麼？

優先購買權/優先承購權是什麼？我們經常可以在土地或者是民法法規當中，看到「優先購買權」一詞，而優先購買權也是國家考試以及應用實務當中，相當熱門的問題與考題，通常有許多民眾在購置不動產時很容易因為「優先購買權」而陷入迷思，尤其會與買賣不破租賃之規定互相搞混，首先，就讓康代書來為大家談談什麼是「優先購買權/優先承購權」吧！

所謂的優先購買權，也可以稱為優先承購權，簡單來說就是特定人依照合約，或者是法律之規定，在所有人賣出財產時，出賣人與第三人所約定之相同條件優先購買標的物之權利，也就是所謂的優先購買權。

也就是說，權利人當義務人出售共有財產時，可以依同一條件優先而買受，且於優先購買權之權利人行使權力之後，義務人與權利人就可依照售出之同一條件來成立買賣契約。

這裡聽起來或許有點饒口，我們可以用最簡單的方式來說，所謂的「優先購買權」，就是讓權利人可以擁有優先於他人的購買權利，那為什麼「優先購買權」會如此受到重視呢？因為目前當今社會，其實存在著許多共有物件以及地上權，與法拍物件等問題，因此在不動產買賣時，必須要先注意是否有優先承購權的存在。

優先購買權的法源依據為何？

優先購買權是基於「民法」、「土地法」、「文化資產保護法」等法律規定而發生的，因而在不同的關係上，也會賦予優先購買權不同的意義與時效，同時基於共有關係、基於租賃及地上權關係、基於其他關係等，皆有不同的條文規定，以下是康代書為大家整理出來的法源依據：

基於共有關係

1. 《民法第824條第7項》：變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。
2. 《土地法第34-1條第4項》：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

基於租賃及地上權關係

1. 《民法第426-2第1項》：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
2. 《土地法第104條第1項》：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
3. 《土地法第107條第1項》：出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
4. 《耕地三七五減租條例第15條第1項》：耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。
5. 《農地重劃條例第5條》：重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：
   1. 出租耕地之承租人。
   2. 共有土地現耕之他共有人。
   3. 毗連耕地之現耕所有權人。

基於其他關係

《文化資產保存法第32條》：古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；其屬私有者，除繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買之權。

優先購買權的意義為何？

優先購買權的意義，基本上就是基於一定的法律目的，因此做了「優先購買權」的規定，也就如同前面所述，第三人就出賣人賣出某物予買受人時，就可以依據「同一條件」優先於「原買受人」而先行進行買受，並享有優先購買權，而再有優先購買權的第三人行使優先購買權後，「出賣人」與「第三人」間依照優先購買權的種類，可以分為以下兩種分類：

• 約定優先購買權vs法定優先購買權：依其權利發生是因當事人之間「約定」，或者是「法律規定」而區分為約定優先購買權與法定優先購買權。「法定優先購買權」對照上述《土地法第34-1條第4項》：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
• 債權效力優先購買權vs物權效力優先購買權：依照優先購買權是否對抗「第三人」效力來區分，假設有對抗效力，即屬於「物權效力優先購買權」，如《民法第426-2條第3項》：出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。那如果對抗效力規定，則是「債權效力優先購買權」，依照《土地法第34-1條》：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

優先購買權可以分為哪幾類？

同上一個章節，我們可以看到優先購買權可以分為「約定優先購買權與法定優先購買權」，以及債「權效力優先購買權與物權效力優先購買權」，以下就讓康代書分別為大家再次以更口語化的方式解說：

約定優先購買權vs.法定優先購買權

權利發生由「當事人之間的」約定或法律而有所不同。

債權效力優先購買權vs.物權效力優先購買權

權利發生依據是否具有「對抗第三人之效力」，如果有就是前者，如果沒有就是後者。

優先購買權的行使要件

依據《土地法第104條》：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

1. 必須對於基地有「設定地上權」、「典權」或是租賃關係存在。
2. 必須有房屋建築。
3. 基地或房屋必須要出賣。
4. 出賣人必須與第三人締結買賣契約，並依照賣出給第，即可行使優先購買權。
5. 賣出通知達10天內，必須要表示是否要行使優先購買權。
6. 地上權、典權人或承租人同樣享有同樣條件優先購買權，但順序需要依照登記之先後順序來定。

優先購買權時效為何？

無論是基於共有關係、基於租賃或地上權關係，或者是基於其他，如文化資產保戶等，優先承購權人都必須要在收到出售通知後的「10天」時效內，決定是否要行使優先承購權來購買，那如果再10天候還不表示，就會視為放棄優先購買權。

另外，必須要特別留意的是，地上權人優先購買權為物權效力優先購買權，所以出賣人如果沒有事先通知優先購買權人就把房屋或基地賣出，那買賣契約就可能會失效，不動產移轉登記也會被塗銷。

如何判斷法拍不動產有沒有優先承買權？

如果擔心買法拍不動產會流標，可以在標購法拍屋之前，從「法拍公告」來了解法拍屋是否有「優先承購權」，在法拍筆錄當中就會記載案件是否有「優先購買權」，在拍賣當天出價最高的拍定人，未必會是得表者，必須要先看優先購買權人是否會先行使「優先購買權」，才可以真正確認最後的得標者是誰。

如何利用司法院法拍屋查詢系統查詢最新法拍公告？

法拍屋是經由法院去拍賣的不動產，而法院通常都會使用「司法院法拍屋查詢系統」來公告相關的法拍屋最新資訊，也就是我們經常聽到的「法拍公告」，在這個系統當中有最新且最正確的法拍資訓，以下就讓康代書教大家如何運用這個系統找到法拍屋：

步驟一：進入「司法院法拍屋查詢系統」

步驟二：選擇「執行拍賣法院」

每個地需的法院所管轄的都不同，所以法拍屋的資訊未必會跟縣市行政區一樣，因此可以先選擇「執行拍賣法院」。

步驟三：選擇「拍賣標的」

這邊可以選擇房屋、土地、房屋+土地、動產等，如果你今天不想買需要競標的法拍屋，就可以直接選取「拍賣程序及結果」後點選「應買公告」，不過如果是正常的情況來說，標一般程序的法拍屋不用調整這個欄位，直接查詢就可以了。

步驟四：輸入查詢條件

可以依據條件來做查詢，但不用每一個都填寫，通常都會選擇「縣市」就可以查詢了，不過如果希望更精準的查詢，就可以輸入多一點條件限制，越精準相對法拍比數就會越少。

步驟五：法拍屋查詢列表，點選「法拍公告」

在搜尋表中點選房屋地址就可以看到詳細的法拍公吿，公告上會陳述的重點包含：「投標時間與地點」、「詳細的土地及建物諮詢」、「使用情形與備註欄位」，這時候就可以知道是否有優先承購權了。

買法拍時，誰有優先承買權？

1. 無論房屋或土地被拍賣，共有人享有優先購買權。
2. 無論房屋或土地被拍賣，假設公同共有的權利被拍賣時，其他共有人就享有優先購買權。
3. 土地被拍賣時，地上權人、典權人、承租人享有優先購買權。
4. 房屋被拍賣時，基地所有權人享有優先購買權。
5. 租用土地蓋房屋時，當房屋被拍賣時，土地所有權人得享有優先承購權。
6. 當租用土地來蓋房或耕種時，如土地被拍賣，承租土地人可享有優先購買權。

優先購買權人及其優先順序為何？

依《地籍清理條例第12條》：依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：

1. 地上權人、典權人、永佃權人。
2. 基地或耕地承租人。
3. 共有土地之他共有人。
4. 本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。

前項第一款優先購買權之順序，以登記之先後定之。

什麼時機適合行使優先購買權？

1. 開標現場：如果你是優先購買人，就可以在開標現場直接向法院主張要行使優先購買權，就可以用最高價的拍定人用一樣的金額標回。
2. 拍定後10日內遞狀：當法拍屋拍定後，書記官會發通知給優先承購權人，後於拍定的10天內主張權利後遞狀，就可以以拍定的價格來程買不動產。

優先購買權人申請優先購買權應附文件

優先購買權流程為何？

1. 確認與義務人有共有、租賃、或地上權關係存在
2. 在出賣人發出出賣通知的10天時效內表示購買意願
3. 如出賣人願意出售則可與義務人形成買賣契約關係

優先購買權有二人以上時該如何處理？

如果有2個優先購買權人都申請優先承購權時，就需要由縣市政府通知申請人來進行協議，並於於接收到通知之日起10日內提出全體申請人購買權利範圍協議書；無法達成協議者，縣市政府就會依據以下原則計算其周先購買權利的範圍，已經應繳納的價款

1. 地上權人、典權人、永佃權人、基地或耕地承租人，共有土地(建物)之他共有人，按各申請人土地權利面積與全體申請人土地權利總面積之比例計算。
2. 占有人優先購買權人，按各申請人占有土地面積與全體申請人占有土地總面積之比例計算。

依前項第一款及第二款計算之優先購買權利範圍及應繳價款，部分優先購買權人拒絕接受者，其優先購買權利範圍由直轄市或縣市主管機關按其餘優先購買權人之土地權利面積比例併入計算。

優先購買權補正是什麼？

所謂的優先購買權補正，意思就是指申請優先購買者檢附之文件，經過縣市政府審查並通知補正，那如果優先購買權人沒有再通知的10天以內補正，就會視為放棄優先購買權，或者是說，按其檢附之證明文件無法認定時，縣市政府就會通知申請人限期循司法途徑處理，那如果逾期未提起者，也會視為放棄優先購買權，而如果因為主張優先購買者於前揭規定期限內提起訴訟，以致標售機關於開標後6個月內無法通知得標人繳納價款者，則可因非可歸責於得標人，而得標人得向標售機關申請無息退還保證金，解除標售契約。

康代書事務所持分房屋土地貸款方案

 優先購買權ptt Dcard常見問題Q&A

康代書幫您整理以下優先購買權的常見問題，如有更多疑問也歡迎聯絡康代書。

優先購買權是否得預先拋棄？

優先購買權是一種權利，而權利是法律賦予個人享有的特定利益，在原則上優先購買權是可以拋棄的，除非有特例的情形，像是保護權力者個人之利益，或者是社會公益等等，假設法律設有不得是先拋棄的規定，像是民法規定權利、能力、自由時效利益都不得愈先拋棄，也就是說，優先購買權是可以拋棄的。

土地優先購買權如何行使？

依據《土地法第104條》：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

1. 必須對於基地有「設定地上權」、「典權」或是租賃關係存在。
2. 必須有房屋建築。
3. 基地或房屋必須要出賣。
4. 出賣人必須與第三人締結買賣契約，並依照賣出給第，即可行使優先購買權。
5. 賣出通知達10天內，必須要表示是否要行使優先購買權。
6. 地上權、典權人或承租人同樣享有同樣條件優先購買權，但順序需要依照登記之先後順序來定。

優先購買權15日是什麼意思？

《民法物權編施行法第 8-5-7》：區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第三項或第五項規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告五日。優先承買權人不於最後公告日起十五日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。

優先購買權通知是時候？

無論是基於共有關係、基於租賃或地上權關係，或者是基於其他，如文化資產保戶等，優先承購權人都必須要在收到出售通知後的「10天」時效內，決定是否要行使優先承購權來購買，那如果再10天候還不表示，就會視為放棄優先購買權。

另外，必須要特別留意的是，地上權人優先購買權為物權效力優先購買權，所以出賣人如果沒有事先通知優先購買權人就把房屋或基地賣出，那買賣契約就可能會失效，不動產移轉登記也會被塗銷。

優先購買權同一條件購買為何？

所謂「優先購買權同一條件」，就是只在買賣條件、標的、範圍、價金、付款方式、擔保、瑕疵都相同的情況下，地上權人可以優先成為基地之買受人。

優先購買權補正是什麼？

所謂的優先購買權補正，意思就是指申請優先購買者檢附之文件，經過縣市政府審查並通知補正，那如果優先購買權人沒有再通知的10天以內補正，就會視為放棄優先購買權，或者是說，按其檢附之證明文件無法認定時，縣市政府就會通知申請人限期循司法途徑處理，那如果逾期未提起者，也會視為放棄優先購買權，而如果因為主張優先購買者於前揭規定期限內提起訴訟，以致標售機關於開標後6個月內無法通知得標人繳納價款者，則可因非可歸責於得標人，而得標人得向標售機關申請無息退還保證金，解除標售契約。

優先購買權總結

以上是康代書針對優先購買權的詳細說明，其中就包含了對應法條、如何行使權利、如何判斷不動產是否有優先承購權，以及什麼時間適合行使優先購買權，相信大家在看完本篇文章之後，對於「優先購買權」的觀念都可以更加深刻且了解，當你名下有持分房屋土地時，或者是你想要購買法拍屋時，千萬不能忽略優先購買權這項權利，否則就有可能會因小失大喔！

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