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房地產土地專有名詞有哪些？土地持分、地使用分區、建築用地、共業用地、地目個別代表著什麼呢？

甲乙丙丁種建築用地、甲乙種、特種工業用地、零星工業區代表哪些意思？地目與土地分區該如何區分？素地、空地、畸零地又是什麼？抵費地、抵價地、永久性空地、都市用地與非都市用地的定義為何？

我是康代書，擁有超過20年以上的不動產貸款經驗，旗下事務承作多年的土地相關案件，案量也是國內數一數二的。今天這篇文章我們將從「房地產土地專有名詞」為出發點來為大家介紹，相信看完這篇文章的讀者，都能夠知道房地產土地專有名詞有哪些，下一回再看到這些名詞時，都能知道其中代表的意涵，並且對於房地產土地專有名詞有更深的認識。

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房地產土地專有名詞總表

房地產土地專有名詞總表
土地持分	土地使用分區	重劃區
甲種建築用地	乙種建築用地	丙種建築用地
特種工業用地	甲種工業用地	乙種工業用地
零星工業區	地目	道路預定地
公用地役	保障路權	素地
空地	宗地	畸零地
畸零保留地	即成巷路	抵費地
抵價地	永久性空地	土地改良物
都市土地	非都市土地

以上資訊為康代書獨家整理，欲知細節想繼續往下觀看。

土地持分

依據《土地法》規定，因為建築物散佈於土地上，因此，土地面積是由每個住戶依照建築物面積比例共同擁有。每個住戶所擁有的土地面積稱為「土地持分」。從謄本的「土地標示部」可以查看「面積」資訊，代表該建築物位於土地的總面積。而關於該住戶所擁有的土地「權利範圍」，則可從「土地所有權部」查詢。總土地面積乘上各戶的權利範圍等於各戶的土地持分。

土地使用分區

《都市計畫法》範圍內的土地依照使用目的和需求被分配為不同的用途區域，如住宅區、商業區、工業區等。每個用途區域根據規劃上的需求，再依照使用強度進一步分為若干級別，如住一、住二、住三等。並給予不同的使用性質和使用強度規定，並限制有妨礙各區用途的其他使用。

重劃區

通常由縣市政府主動規劃的重新規劃區域，將原本沒有開發或混亂無序的地區重新整理，規劃道路和土地使用目的，並計畫公園預定地等功能規劃。《市地重劃實施辦法》

甲種建築用地

《非都市土地使用管制規則》一般農業區或特定農業區內的建築用地，都市規劃外的建築用地，生活機能通常比都市規劃內的住宅用地差，環境和生活方便性也較差，房價較低。建築用地的建築密度為 60%，容積率為 240%。

乙種建築用地

《非都市土地使用管制規則》都市規劃外的「鄉村區」建築用地，可供居住和低強度商業使用。「鄉村區」通常是都市規劃外的鄉下，人氣旺盛的集中式村落，通常在這些地方有田野的風味，但幾乎沒有道路規劃，現況道路系統窄小，未來房價不太可能上漲，空間有限。乙種建築用地的建築密度為60%，容積率為240%。

丙種建築用地

《非都市土地使用管制規則》山坡保育區內的建築用地。通常這類建築用地會出現在山坡地保育區內，建商購買後，可以進行平整、水土保持、保育計劃等工程，之後才能建造房屋。一般丙種建築用地的建築密度為40%，容積率為120%。然而，目前台灣各鄉鎮市政府嚴格管制土地開發，有些地區政府會將丙種建築用地的容積降低至80%，以減少建築開發對環境衝擊的影響。

丁種建築用地

《非都市土地使用管制規則》一般農業區和特定農業區內的工業建築用地。可以在這些地方合法建造工廠，並申請工廠登記證，主要用於工廠用地。丁種建築用地的建築密度為70%，容積率為300%。

特種工業用地

《都市計畫法臺灣省施行細則第14條》所有與特殊工業有關的設施，必須經過縣(市)政府審查核准後，才可以建造。

甲種工業用地

《都市計畫法臺灣省施行細則第14條》主要用於輕工業和沒有公共危險的重工業。

乙種工業用地

《都市計畫法臺灣省施行細則第14條》主要用於公害輕微的工廠和必要的附屬設施、工業發展有關設施使用，並在經過政府審議許可後，申請開發為一般商業使用或事務所等；目前市面上已經出現或即將出現的產品都屬於這類土地開發案。

零星工業區

《都市計畫法臺灣省施行細則第14條》配合符合登記規定，且無污染，具有相當規模且因轉廠不易的合法工廠而劃定。

地目

許多人常常把「地目」和「土地分區」混淆。基本上,「地目」對大部分人來說，就是可以建造房屋或是不能建造房屋，及建造房屋的大小限制；而「土地分區」則是指土地的用途，將土地區分成許多區塊來使用。因為「地目」與是否可建造房屋息息相關，所以有時為了建造房屋會辦理地目變更。地目可分為以下類別：

土地類別	地目	說明
建築地用	建	房屋及附屬之庭院均屬之。
	雜	自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場、飛機場、砲臺等用地、及其他不屬於各地目之土地均屬之。
	祠	祠庵、寺院、佛堂、神社、教務所及說教所等均屬之。但兼用住宅者不在此限。
	鐵	車站、車庫、貨物庫等及在車站內之站長、車長之宿舍均屬之。
	公	公園用地。
	墓	墳墓用地
直接生產用地	田	水田用地。
	旱	旱田用地。
	林	林地、林山均屬之。
	養	魚池。
	牧	畜牧地。
	礦	礦泉地、但限於湧泉口及其維持上必要之區域。
	鹽	製鹽用地。
	池	池塘。
交通水利用地	道	公路、街道、街巷、村道、小徑等公用或共用之輕便鐵道線路均屬之。
	線	鐵道路線用地。
	水	埤圳用地。
	溜	灌溉用之塘湖、沼澤。
	溝	一切溝渠及運河屬之。
其他	堤	堤防用地。
其他	原	荒蕪未經利用及已墾復荒之土地均屬之。

從民國88年3月16日開始，除了和民眾權利義務較有關的「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目外，其餘地目將不再辦理變更登記或地目詮定。

道路預定地

1970年《都市計畫法》施行後，政府根據法律徵收地主私人用地作為計畫道路，稱為道路預定地。

公用地役

屬於私人產權的道路，若要義務提供給公眾使用，在法律上稱為「公用地役」，按照法院的判斷，「公用地役」要成立，必須是公眾通行的「必要」通道，而不是便利或省時的通道選擇之一。「公用地役」成立的前提條件較多，而且必須由主管機關來主張，社區住戶無法主張「公用地役」。

保障路權

路權是指使用道路相關設施的順序權利，即擁有路權的一方可以在其他使用者之前使用道路。

素地、空地

「素地」是指沒有任何人造建築物的原始土地，並須注意水電等設施與道路的有無。相對的，「空地」是指已有道路、排水、電力設施，但尚未依法作建築使用或已有建築物但價值不及土地價的10%的土地，須注意空地稅之課徵。

宗地

為「一筆土地」的法定用語。

畸零地

地形狹小且不符合建築法規定的基地，稱為畸零地。畸零地無法直接興建建築，需要與鄰接土地協調調整地形或合併才能進行興建。

畸零保留地

如果一塊申請建築用地相鄰的土地是屬於畸零地且是唯一可以協商或合併使用的土地，那麼依照規定，申請者必須與畸零地的擁有者協商調整地形或合併使用，直到達到最小的建築面積。

如果畸零地的擁有者不願意協商，申請者可以申請調處，若三次調處不成功，政府可能會徵收該土地。然而，由於這涉及到土地私有權，政府通常不會辦理徵收出售，因此申請者可能需要在申請建築用地範圍內預留部分畸零地供未來使用，並不能計入法定空地範圍內。

即成巷路

現有巷道 (台北市) 或現有巷路 (高雄市) 指的是不包括防火巷、類似道路、私設通路，且供公眾使用、寬度至少為三點五公尺且巷旁房屋有門牌的道路。高雄市還要求有二戶以上。此外，高雄市還規定巷道不能妨害都市計畫之公共保留地，但台北市卻沒有這個規定。

抵費地

當市地重劃時，公共設施用地、工程費用、重劃費用及貸款利息將由地主負擔，方式是將未建築土地折價抵消，稱為抵費地。這種負擔只有在市地重劃中才會產生，土地重劃分為市地重劃和農地重劃。

抵價地

政府機關在徵收區段土地時，私有土地所有權人可選擇不接受現金補償，而是選擇按照應領補償地價與區段徵收補償地價總額之比例，算出應領之權利價值並用後續開發的可供建築土地折算抵付，這種用來抵付補償費的可供建築土地稱為抵價地。

永久性空地

指下列依法不得建築或因實際天然地形不能建築之土地（不包括道路）：（一）都市計畫法或其他法律劃定並已開闢之公園、廣場、體育場、兒童遊戲場、河川、綠地、綠帶及其他類似之空地。……」為《建築技術規則建築設計施工編第1條第40款》所明定，合先敘明。

土地改良物

《土地法第五條》分為建築改良物 (附著於土地的建築物或工事) 及農業改良物 (附著於土地的農作物及其他植物與水利土壤之改良) 2種。

都市土地

《區域計畫法施行細則第十條》包括已發布都市計畫及依都市計畫法第八十一條規定為新訂都市計畫或擴大都市計畫而先行劃定計畫地區範圍，實施禁建之土地。

非都市土地

依《都市計畫法施行細則》之規定，非都市土地即為都市土地以外之土地，共有8種分區：

特種農業區
一般農業區
工業區
鄉村區
森林區
山坡地保護區
風景區
其他使用區或專業區。

自用住宅用地

指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。

房地產土地專有名詞總結

以上是康代書對於房地產土地專有名詞的總整理，相信在看過本篇文章之後，大家對房地產土地專有名詞，都能有一個很深刻的認識，待日後遇到土地相關問題時，都能游刃有餘的理解問題、並且知道如何選對管道解決問題，知識就是力量，平時累積好專業知識，就不怕需要用時才發覺自己瞭解的太少，而感到惋惜與可惜，但如果你還是對於土地運用、貸款有任何問題，依然可以向康代書詢問，我們將以最專業的態度、最專業的速度，為你解決土地大小事！

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