Q: 共有部分

共有部分指那些不属于私有部分且供所有公寓大廈使用者共同使用的部分，包括公寓大廈除了私有部分以外的其他部分和附屬建築物。

Q: 公共設施

公共設施是指建築物中所有住戶共同使用且分摊成本的設施，如樓梯間、電梯間、門廊、水箱和機械房。

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房地產建物專有名詞有哪些？主建物與附屬建物的差別為何？共有部分是什麼？新違建、舊違建、程序違建有什麼差別？樓中樓、夾層屋不一樣的地方在哪裡？

淨高、樑、樑下淨高有什麼不同？實坪與虛坪的差異為何？國民住宅和合宜住宅有何區別？什麼是海砂屋？輻射屋？事故屋？鋼骨結構建築和鋼筋混凝土建築有何定義？

假如你是在尋找有關於房地產建物專有名詞的資訊，那麼這篇文章應該對你有所幫助，我們將在短短幾分鐘內解釋各種建物專有名詞的定義，包括主建物與附屬建物、國民住宅和合宜住宅的區別，以及海砂屋、輻射屋、事故屋、鋼骨結構建築和鋼骨鋼筋混凝土建築等，相信在看完本篇文章後，都能夠對於房地產建物專有名詞有更全面的了解！

我是康代書，擁有超過20年以上的不動產貸款經驗，旗下事務承作多年的建物地相關案件，案量也是國內數一數二的。今天這篇文章我們將從「房地產建物專有名詞」為出發點來為大家介紹，相信看完這篇文章的讀者，都能夠知道房地產建物專有名詞有哪些，下一回再看到這些名詞時，都能知道其中代表的意涵，並且對於房地產建物專有名詞有更深的認識。

那如果真的還有不懂的地方，也歡迎利用下方填寫表單，或是撥打0985-932-743康代書，更可以加LINE免費諮詢免費諮詢，我們都有提供24小時專人服務！

房地產建物專有名詞總表

房地產建物專有名詞總表
主建物	附屬建物	陽台	花台	露台
雨遮	共有部分	公共設施	公設比	建坪
實坪	虛坪	大公	小公	使用面積
區分所有建物	新違建	舊違建	程序違建	實質違建
國民住宅	合宜住宅	套房	無電梯公寓	電梯大樓
透天厝	別墅	樓高	淨高	樑
樑下淨高	夾層	樓中樓	幅射屋	海砂屋
事故屋	壁癌	嫌惡設施	棟距	頂樓加蓋
陽台外推	女兒牆	帷幕牆	擋土牆	剪力牆
防火間隔	雙併	管理委員會	約定共用	約定專用
容積管制	專有部份	屋頂突出物	退縮建築深度	牆面線
樓地板面積	遮陽板	鋼骨結構建築	鋼筋混凝土建築	鋼骨鋼筋混凝土建築

以上資訊為康代書獨家整理，欲知細節想繼續往下觀看。

主建物

主建物中所包含的空間有客廳、餐廳、臥室、書房、廚房以及衛浴等。

附屬建物

附屬建物的部分，如陽台、花台、露台都是與主建物相連接的空間。

陽台

陽台是房屋或建築物外面的一個開放空間，通常在房間或公寓的外面，可以用來種植植物、晾曬衣物或欣賞景色。陽台可能有欄杆或欄杆隔開，以保護使用者不掉下去。

花台

花台指的是在陽台、露台或戶外地面上種植花卉或綠植的地方。它的大小可以是小型的，只能種植幾株植物，或是大型的，能種滿各種各樣的花卉和綠植。花台可以是自己設計和維護，也可以是專業的園藝師設計和維護。

早期的建築管理法規對於花台沒有管制，因此在辦理建物登記時，花台可以被登記為附屬建物，並計入銷售面積。這導致建物在設計時會超過法定允許的陽台面積，產生特殊的都市景觀。為了防止這種情況，地政單位已經取消了花台的登錄，並修改了建築管理法規，將花台與陽台合併檢討，但是沒有重新將花台列入登錄。

露台

露台是一種開放的戶外空間，通常位於建築物的頂部或樓層，可以用來欣賞景色、放鬆、照顧植物、聚會、晾曬衣物等。露台可以是公共的或私人的，可以是有蓋的或無蓋的。它有時也被稱為陽台或露臺。

雨遮

雨遮是一種附屬建築，其主要功能是遮陽和防雨。它通常是一個延伸在露台或陽台上方的結構，由材料如金屬或塑膠製成。除了提供防雨的功能外，它還能遮陽，防止陽光照射到室內，保護室內物品並避免空調系統過度運作。

共有部分

共有部分指那些不屬於私有部分且供所有公寓大廈使用者共同使用的部分，包括公寓大廈除了私有部分以外的其他部分和附屬建築物。

公共設施

公共設施是指建築物中所有住戶共同使用且分攤成本的設施，如樓梯間、電梯間、門廊、水箱和機械房。

公設比

公設比是指公共設施面積與整棟建築物總面積的比例。公共設施包括公共廁所、消防器材和消防逃生設施等，這些設施的設置是為了確保公共安全和符合法規。

公設比的大小取决於建築物的用途和規模。

建坪

建坪是指建築物占地面積的大小，通常只包括地上部分，不包括地下室或地下車庫。建坪數是用來衡量建築物面積的標準，建坪數越大，建築物面積就越大。在建築物設計、建造、銷售、租賃等環節中常用的標準。

實坪

實坪是指建築物內部實際使用面積的大小，包括客廳、臥室、廚房、衛浴等各種房間。實坪數比建坪數小，因為建築物內部有許多不能使用的空間。實坪數是在建築物設計、建造、銷售、租賃等環節中常用的標準，更符合使用者的實際需求。

虛坪

法規允許建商將陽台、屋檐、雨遮和機電設備等項目不納入容積範圍，但可以納入附屬建築或公設權狀面積登記。這使得部分不肖建商可能會灌水而提高利潤，因此會有陽台、雨遮被稱為虛坪的說法。

大公

大公區部分是由所有住戶共同承擔成本，如配電室、台電受電室、機房、貯水池、水箱、空調室、清水池等。

小公

小公區部分是由部分住戶共同承擔成本，例如某一層的所有住戶分擔，如電梯間、通道、走廊、門廳等。

使用面積

使用面積是指實際使用或占用的樓地板面積，不管是合法使用或違法占用都計算在內，包括屋頂加蓋的違建、陽台外推、露台加建或在法定空地、防火間隔加蓋、夾層屋加建等類似的違章使用面積。

這樣的銷售手法實際上是違法的，購房者買到的使用面積可能很大，但實際的權狀面積可能縮水許多，未來如果必須轉手出售時，只能以權狀面積來計算售價，對購房者而言會是不小的損失，所以在選擇購買房屋時應該考慮未來的發展，才不會造成不必要的損失。

區分所有建物

區分所有建物指數人分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

新違建

指在民國84年1月1日後新建的違反建築法規的建築物，這些建築物會在發現時立即被拆除。

舊違建

指在民國84年1月1日之前已經存在的但是與當時建築法規不符合的建築物，由於政府人力資源有限，會延遲拆除，但是可以被允許修繕，但是不能新建、增建、改建或修建。

程序違建

沒有經過適當程序申請建築許可而自行建造的建築物，被認為是違反法規的違建，不能獲得使用許可，也不能辦理建物所有權第一次登記，因此無法取得所有權狀。

實質違建

沒有遵循建築法規，如建築面積比率、容積率等相關規定申請建築許可，而自行建造者。

國民住宅

國宅是由政府出資興建並擁有經營權的公寓式住宅，以廉價價格出租或銷售給中低收入家庭。

社會住宅

社會住宅是由政府或非營利團體建造，供給中低收入或需要住房援助的家庭租用使用。這些住宅的價格通常較低，租金與所得相關，並提供福利和服務。社會住宅的目的是提供住房保障，改善住房環境並滿足居民的住房需求。

合宜住宅

合宜住宅是政府為特定民眾提供的住房選擇，目的是以相對低價的方式出售給民眾，並提供擁有產權的機會。與社會住宅不同的是，合宜住宅是以租賃或販售的方式出售給民眾，並提供一定的持有年限。政府也會將部分合宜住宅提高為社會住宅，讓更多低收入戶能夠承租。

與社會住宅不同，合宜住宅是以租賃或販售的方式出售給民眾，並提供一定的持有年限。政府也會將部分合宜住宅提高為社會住宅，讓更多低收入戶能夠承租。

套房/無電梯公寓/電梯大樓/透天厝/別墅

套房

銀行通常認為建築面積小於15坪或室內面積小於12坪的物件為「套房」，這些套房通常配有衛浴設備、廁所、冷氣、冰箱、電視和書桌椅等，有些甚至還配有煮食用的小廚房。

無電梯公寓

通常指三層以上的建築物，沒有電梯，也沒有管理員，是集合住宅的一種，每個所有權人都有自己的所有權狀。根據《建築法規》，六層以上的建築物必須安裝電梯，因此這類住宅的最高樓層一般不超過五層。

電梯大樓

有電梯的大樓，大都有管理人員，有電梯的辦公大樓也算，以住宅用途來看，樓高大多超過六樓，未超過六樓大多無電梯，俗稱為公寓。

透天厝

通常指在同一建地上的二層或以上的建築物，且產權為單獨所有，透天房屋只有一張所有權狀，整棟都是為自家使用，或是有內梯相通。

不一定只有四層樓以下的房屋被稱為透天房屋，十多層的大樓住宅也可以被稱為透天房屋。

別墅

大部分為獨棟住宅，有花園、游泳池等，這類住宅都稱為「別墅」，台語稱為「別莊」。目前有許多建案屬於連棟式住宅，建商為了刺激購氣都叫做別墅，因此「別墅」可再區分為連棟式住宅或是獨棟式住宅。

樓高

樓高是從地面到樓上樓板的高度，法律規定住宅一樓樓高上限為4.2公尺，其他樓層為3.6公尺。而淨高則是從樓高中減去樓板厚度後的高度，例如，樓高為300公分，樓板厚度為20公分，那麼實際可使用的高度就是280公分，根據《建築法》允許有1%的誤差範圍，因此283-277公分也是可能被接受的。

淨高

淨高是指從地面到樓上樓板中心點的高度，減去樓板的厚度得出。法律規定住宅的一樓樓高上限為4.2公尺，其他樓層樓高則為3.6公尺，而且建築法允許1%的誤差。淨高是決定可使用空間高度的關鍵因素之一。

樑

樑是指在建築物中用來支撐屋頂或樓板的木架或鋼架。它通常由樑柱、樑梁組成，並負責承受屋頂或樓板的重量和風、地震等外力。樑是建築物中重要的結構元素之一，對建築物的穩定性和安全性起着關鍵作用。

橫在天花板上，為房屋的主要結構體之一。

樑下淨高

樑下淨高指從地板中心到樓上樓板中心之間的高度，這個高度是可使用空間高度，也就是樓高減去地板厚度。一般建築法規會規定樓高有上限。

夾層

夾層是二次施工，不佔用法定容積，並限制只能佔樓層1/3的面積，最高限制2.1米。例如，4.5米挑高空間被再分成兩層，高的一層就是夾層。夾層房屋必須以輕質結構為基礎，有上下層2.1米和1.7米的高度限制，上層沒有產權且不包含在房屋面積中。

樓中樓

樓中樓指在一棟建築物內部再加建一層樓層，這層樓層有自己的產權並被計入銷售面積，並取得合法使用執照。這種住宅沒有上下層高度與結構質料的限制規定。

幅射屋

幅射屋指建築物中使用的鋼筋或其他材料受到輻射污染的房屋，這些受到污染的鋼筋會產生放射性物質，對人體有害。

海砂屋

海砂屋指的是使用海邊海砂建造的房屋，而非一般使用的河砂。由於海砂中含有氯離子，短期內會使牆面出現白色痕跡（壁癌），長期則會加速鋼筋腐蝕，嚴重損害房屋結構。

事故屋

事故屋指曾經發生過嚴重事故的房屋，例如在其中發生過自然死亡事件的居所，常被稱為「凶宅」。

壁癌

「壁癌」指的是牆壁上出現滲水、白色痕跡或油漆脫落等現象，通常發生在磚牆上，可能是由於附近有水造成潮濕環境或牆壁有裂縫、水密性不佳所致。

嫌惡設施

嫌惡設施指的是為了達到公共利益而服務大眾，但可能對居民的生活品質和健康造成危害的設施，像是加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電箱、廟宇、神壇等，居民希望不要在附近設置這類設施。

棟距

兩個相鄰建築物間外牆開口部最短清淨距離，可以通過計算兩個相鄰建築物開口部外牆或外柱最短水平清淨距離來確定，開口部包括窗戶、門或陽台等。

頂樓加蓋

頂樓加蓋是在現有建築的最頂層上再新建一層樓，通常用於增加居住空間，但這是違法的。

陽台外推

將住宅原本頂樓部分加建或改建，以增加使用空間及居住品質，這被稱為頂樓加蓋，在建築法規定下，須經過合法程序及審核，才能進行頂樓加蓋。

女兒牆

屋頂周圍矮牆，主要用於防止物品墜落，維持安全。在底部施有防水壓磚，以防止防水層滲水和屋頂雨水漫流。根據建築技術規則，二層樓以下高度不得低於一公尺，三層樓以上高度不得低於一點一公尺，十層樓以上高度不得低於一點二公尺。並且高度不得高於一點五公尺，以防止建築業者刻意加高屋頂外牆，為以後搭蓋違建作準備。

帷幕牆

帷幕牆是一種外牆結構，由一層玻璃或其他透明材料和一層金屬或其他實心材料組成，能夠在室內外之間提供觀景空間。帷幕牆是現代建築設計中常見的元素，有助於提升建築物的美觀度和自然采光。

擋土牆

擋土牆也稱為土石堆石牆或土壘牆，是用於防止土石崩塌或土壤流失的建築物，通常用於山區或坡地區，以維持土地穩定並保護住宅區或道路。它通常由石塊、土壤、混凝土等材料組成。

剪力牆

帷幕牆是用來防止土砂崩塌的牆壁，常用於邊坡、河岸或山坡上。擋土牆是用來防止土砂崩塌，支撐土砂等的牆壁，通常設置在山坡或邊坡上。而剪力牆是在建築物中起到抵抗地震力的結構牆，由於其材質與厚度的特殊性，能承受與吸收地震能量，以保護建築物不受地震破壞。

防火間隔

防火間隔是為了防止火災蔓延到其他區域，並確保消防人員能夠迅速隔離火勢，法律規定建築物與道路間至少要有兩米寬的空間，建築物內部也需要三米以上的間隔。這些都是為了確保公眾安全而設置的，不能在防火間隔內增加任何物體。

無尾巷

無尾巷是指沒有出口或被建築物包圍的巷道。這種巷道通常無法供車通行或只供行人使用。

雙併

雙併指的是兩棟或以上建築物在同一地址上進行合併建設的過程。通常是在城市區域內，空間有限的情況下，將多個建築物整合在一起，以提高使用效益，或是改善建築結構。

管理委員會

管理委員會是一種管理公寓、區域性社區或其他共用設施的非營利組織。它由住戶選舉產生，負責管理預算、維修、保養和管理共用設施。管理委員會的職責包括制定管理規則、舉辦會議、執行預算、維持共用設施等。

約定共用

指公寓大廈中有些部分是供共同使用者使用的。

約定專用

公寓大廈中有些部分是供特定區分所有權人使用的。

容積管制

為了確保土地使用的合理性，適當地控制土地使用密度和居住人口密度、維持公共設施的水準和居住品質，在建築面積與地面積之間設定一定的比例實施管制，稱為容積管制。

管制的內容包括建築物的高度、地面積比例、空地比例、前後側院深度、建蔽率和容積率、鄰棟間隔和建築物退縮線等。在全省，除了金門和連江縣外都已實施容積管制。

專有部份

指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的。

屋頂突出物

屋頂突出物通常包括屋頂水箱和電梯機房等共用設施，由所有人共同維護管理，而非屬於個別住戶的專有空間。

退縮建築深度

指建築物外牆面自建築線退縮之深度。

牆面線

建築物牆面的邊界稱為牆面線，通常指牆面與地面或牆面與牆面之間的分界線。

牆面線是建築物外觀和空間配置的重要元素，也是建築物規劃和建造中的重要指標。

樓地板面積

為了確保建築物的各層樓地板面積，樓地板面積是以牆壁中心線、區劃中心線、或柱心線為基準計算，不包括三分之二以上透空的遮陽板、不突出超過一公尺半的陽台、屋簷、建築物出入口雨遮，或是不突出超過半公尺的雨遮、花台等。

然而，如果每層陽台面積總和超過建築面積的八分之一時，超過部分仍須納入計算。建築設計圖面必須標示各層樓地板面積，以供日後辦理登記之用。

遮陽板

為了減少直射進入室內的陽光，控制室內光環境，達成省能目標，在窗外設置的隔板稱為遮陽板。遮陽板的實際設置需考慮建築物的方位、日射角度等環境因素，以達到最佳的遮陽效果。由於遮陽板無法以固定深度進行控制，因此必須有三分之二以上透空，否則將會被視為主要建築物並計入建築面積。為了控制室內光環境和達到省能目標，遮陽板的實際設置需要考慮建築物的方位和日射角度等環境因素，以達到最佳的遮陽效果。由於遮陽板無法以固定深度進行控制，因此必須有三分之二以上透空，否則將會被視為主要建築物並計入建築面積。

由於遮陽板有許多種類和可活動的形式，它們不屬於固定設施，而是建築物的附加物，因此不能計入建築面積並不需要登記面積。選擇和安裝遮陽板需要考慮建築物的朝向、日照角度、環境因素等，以獲得最佳遮陽效果。

鋼骨結構建築

鋼骨結構建築物是指以鋼骨作為主要結構材料的建築，這種結構能承受較高的荷載，體積小易於加工及組裝，常用於高層建築物中的頂樓、樓中樓、剪力牆等部位，並且具有耐震、防火等優點，鋼骨鋼筋混凝土建築韌性較佳，搖晃的位移量大，能夠透過搖晃來消耗地震水平力的能量，適合用於中高樓層建築。

鋼筋混凝土建築

鋼筋混凝土建築是通過將鋼筋與混凝土結合在一起構成的建築物。鋼筋是為了增加混凝土構件的抗拉強度和彈性而添加的材料，而混凝土則是用來抵抗構件所承受的壓力。這種結構方式具有較高的抗震性能，廣泛應用於建築物建設中。RC建築，結構性質較為堅硬，變形較小，但較易損壞，適合用於建造較低的建築物（10層以下）。

鋼骨鋼筋混凝土建築

鋼骨混凝土建築是一種結構體系，它使用鋼筋和混凝土共同構成建築物的框架。鋼骨主要負責承受樑柱和樓梯的負荷，而鋼筋混凝土則用於承受屋面和地基的壓力。這種結構體系通常用於高樓層、地下室和基礎。它具有高強度、耐震性和耐久性。SRC建築是一種適用於中高樓層（15-25層樓）的結構方式，它以鋼骨結構為主體，外層配有鋼筋和保護層。這種結構方式既具有鋼骨建築的強度，又具有混凝土建築的彈性，柱子強度高可使整個建築重量變輕，並且受地震影響力較小，但建造成本較高。

房地產建物專有名詞總結

今天康代書整理了關於房地產建物的專有名詞，在閱讀過程中，我們發現這些名詞雖常見卻不一定能完全理解其定義，所以我們需要透過搜尋來完整解析。這篇文章可以當作百科全書，下次再遇到建物相關問題，我們就可以立即在這篇文章中獲得解答。所以，讓我們把這篇文章儲存下來，以備不時之需吧！

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