【房地產都市更新專有名詞懶人包】常見名詞解釋:都更、建商合蓋、建蔽率、商一、商二、商三、都更單元、所有都更名詞都看這一篇!

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房地產都市更新專有名詞有哪些?都市更新相關常見名詞解釋有懶人包嗎?

尊敬的讀者,歡迎您閱讀本篇關於房地產都市更新專有名詞的文章。在房地產行業中,專有名詞常常讓人困惑,不知其中的區別。本篇文章將為您梳理房地產都市更新的相關常見名詞,包括但不限於:自辦更新、協議合建、老屋拉皮、釘子戶、公聽會、同意書、都更單元、建商合蓋、建蔽率、住一、住二、住三、住四、商一、商二、商三、都市變更新容積獎勵、坪效計算等等。

此外,本篇文章也將透過簡明易懂的方式,解釋這些名詞的意義及其區別,讓您輕鬆掌握有關房地產都市更新的知識。所以,讓我們在本篇文章的短暫的5分鐘內,一次性搞清楚所有必須知道的關於房地產都市更新的專有名詞吧!

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房地產都市更新專有名詞總表

房地產都市更新專有名詞總表
都更 建商合蓋 建蔽率
容積率 權利變換 住一
住二 住三 住四
商一 商二 商三
都市變更新容積獎勵 坪效計算 自辦更新
協議合建 老屋拉皮 釘子戶
公聽會 同意書 都更單元

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都更/建商合蓋/建蔽率/容積率
都更/建商合蓋/建蔽率/容積率

都更

根據《都市更新條例第一條》:都市更新旨在提高都市土地的有計畫再開發利用,恢復都市功能,改善居住環境,以增加公共利益。這意味著通過重新利用這些荒廢的社區資源,縮小新舊社區在生活功能和環境景觀上的差距,使這些老社區再次繁盛發展。

建商合蓋

建商與原地主的協議是指建商對某片土地的期望價值與原地主進行討論,以確定共同建設新房子的細節安排。這是一種土地再開發的方式,目的在於結合建商的技術和資源與地主的土地資源,進行合理分配和協調,以達到共同的經濟效益,以便更好的推廣都市更新與土地再開發的概念。

建蔽率

「建蔽率」是限制建築物在基地上投影面積的一項指標。它表示建築物在基地面積上的最大投影面積與基地面積的比例,如周圍區域規定的建蔽率為 60%,基地面積為 200 平方公尺,則一樓的樓地板面積最多可達 120 平方公尺,其餘的 80 平方公尺可用於退縮植栽、中庭、戶外休閒設施等

容積率

「容積率」是指示建築面積與土地面積比值的指標,用於限制建築物的最大面積。容積率是描述土地上可建築物面積比例的數值,透過將建築物面積除以土地面積再乘上百分比得出。舉例來說,若一塊土地面積為 100 平方公尺,且容積率被設定為 500%,則這塊土地上的建築物面積可以達到 500 平方公尺,相當於五層樓

分區類別項目 住宅區 商業區 工業區
住一 住二 住二之一 住二之二 住三 住三之一 住三之二 住四 住四之一 商一 商二 商三 商四 工二 工三
容積率 (%) 60 120 160 225 225 300 400 300 400 360 630 560 800 200 300
建蔽率 (%) 30 35 35 35 45 45 45 50 50 55 65 65 75 45 55

權利變換

權利變換與傳統的合建有相似的地方,且對於建商來說具有很好的吸引力,因為它可以解決合建無法解決的問題。首先,權利變換的決策需要達成多數同意,而傳統的合建只要有一位地主不同意就無法進行。其次,權利變換享有稅收優惠,而傳統的合建則需要繳納土地增值稅。

在都市更新的獎助條款中,對於建商折抵的房屋,是免除土地增值稅的。

住一/住二/住三/住四
住一/住二/住三/住四

住一

住一是第一種住宅區,目的在於維護最高的居住環境,主要提供獨立或雙併的住宅,以保持最低的人口密度和建築密度,防止非住宅用途的區域被劃定為住宅區。

住二

住二是第二種住宅區:為了保持較高的實質居住環境水平,提供各種住宅以及日常用品零售業或服務業等使用,保持中等的人口密度和建築密度,防止工業和稍具規模的商業等使用而被劃定為住宅區。

住三

住三,第三種住宅區,為維護一般的居住環境水準,主要提供各類住宅、一般零售業等用途,保持較高的人口密度和建築密度,限制工業和大型商業等用途。

住四

住四,第四種住宅區,為維護基本的實質居住環境水準,提供各種住宅和公害最輕微的輕工業、一般零售業等用途,防止大規模工業和商業等用途。

商一

商一,第一種商業區,為滿足住宅區日常生活需求,提供零售業、服務業和與其相關的商業活動

商二

商二,第二種商業區:旨在提供住宅區和地區性的零售業、服務業以及與之相關的商業活動所需的用途空間,是明確規劃為商業區的地區。

商三

商三,第三種商業區,為提供住宅區和地區性的零售業、服務業以及與之相關的商業活動所需的空間,明確規劃為商業區。

都市更新容積獎勵

臺北市的建築容積獎勵項目共分為六大類,目的是獎勵那些協助都市更新的建築商,使得他們能夠在獲得容積獎勵的規定下進行建設活動。

  1. 原容積高於法定容積的獎勵
  2. 維持合理居住水準的獎勵
  3. 配合更新時程的獎勵
  4. 考量地區環境狀況的獎勵
  5. 更新基地規劃設施的獎勵
  6. 處理佔有他人土地之舊違章建築戶的獎勵

每塊土地的條件不同,因此容積獎勵的額度也會有所差異。但進行都市更新重建並不代表就一定可以獲得所有容積獎勵項目和額度的支持。

坪效計算/自辦更新/協議合建/老屋拉皮
坪效計算/自辦更新/協議合建/老屋拉皮

坪效計算

坪效是衡量一坪土地能夠建造出多少坪可銷售面積的比率的指標。例如,如果 100 坪的土地能夠建造出 1,097 坪的可銷售面積,那麼這塊土地的坪效就是 10.97,即每坪土地可以創造出 10.97 坪的效益

自辦更新

即地主自行建設,這意味著地主自行進行建設,負責出地,而都市更新公司則協助地主尋找建築師、建造廠商和融資銀行。整個土地開發的利益歸地主所有。

協議合建

地主和重建執行者(建商)可以通過私下協議來分配空間,包括選擇房屋和坪數的大小。例如,地主和重建執行者(建商)可以討論房子重建後的分配方案,如五五分配或六四分配。只要他們討論好了,這就是屬於執行者(建商)和地主之間的私人協議,政府沒有干涉的權利。

老屋拉皮

透過使用水泥、磚塊或大理石,重新整理舊房屋的外部,是一種都市更新的方式。因為拉皮涉及不僅一戶人家,因此必須在進行操作前與其他棟房屋的鄰居溝通,並且徵求所有居民的同意,共同分擔費用。每戶分擔的費用可能需要數萬元,視選擇的材料而定。拉皮完成後,通常可以使房屋的價值提高

釘子戶

在都市更新的拆遷過程中,有些住戶可能不願意搬遷。他們通常認為建商的補償方法不公平,或不想更新住所,不願離開家園。

公聽會/同意書/都更單元
公聽會/同意書/都更單元

公聽會

在確定都市更新範圍、完成初步規劃,以及確定實施者(建商)後,就可以舉辦公聽會。按照《都市更新條例施行細則》第六條的規定,公聽會必須邀請有關機關、學者專家以及當地居民代表參加,並且通知更新單元內土地、合法建築物的所有權人以及其他權利關係人。

同意書

都市更新事業涵蓋兩種同意書,分別為「都市更新事業概要同意書」和「都市更新事業計畫同意書」。前者可以看作是「合作意願同意書」,旨在確定更新單元的範圍和初步計畫。建商須先舉辦公聽會,向地主呈現初步的更新計畫。地主可以將概要同意書簽發給多家建商,只要任何建商獲得10%合法地主的同意並經過主管機關審核,就可以開始起草「都市更新事業計畫」。

因為可能有多家建商獲得概要同意標準,所以「計畫」也可能有很多份,地主同樣可以在公聽會後簽署多份計畫同意書。最先獲得2/3所有權人和3/4更新面積合法地主同意的建商,就可以達成審查門檻,一旦向主管機關提交申請,就可以排除其他建商,通常也會成為最終實施者。

都更單元

是指在更新區域內,可以單獨進行都市更新事業的區域。每一個都市更新項目都有限制基地面積,於進行更新的土地面積。每一個都市更新項目都有基地面積的最低限制,在可以進行更新的區域內,如果幾位土地業主的土地總面積大於這個最低限制,那麼這些土地就可以劃定為一個都市更新事業單元。

房地產土地專有名詞總結

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