【房地產買賣專有名詞懶人包】常見名詞解釋:要約書、法拍屋、金拍屋、現況點交、交屋、代銷、買賣不破租賃、登記規費、公告地價,所有買賣名詞都看這一篇!

房地產買賣專有名詞有哪些?想要買房地產,必須先掌握相關的專有名詞,不知道要約書、法拍屋、金拍屋、現況點交、交屋、代銷、買賣不破租賃、登記規費、公告地價等名詞的意義,將會導致在房地產交易時面臨各種困難,經濟損失不計其數。本篇文章將會為您整理出這些常見的名詞,讓您在買房地產時能夠更輕鬆、確實的達成投資的目的。不用再因為不知道名詞而感到困惑,讓【房地產買賣專有名詞懶人包】帶給您全面了解!

我是康代書,擁有超過20年以上的不動產貸款經驗,旗下事務承作多年的房地產買賣相關案件,案量也是國內數一數二的。今天這篇文章我們將從「房地產買賣專有名詞」為出發點來為大家介紹,相信看完這篇文章的讀者,都能夠知道房地產買賣專有名詞有哪些,下一回再看到這些名詞時,都能知道其中代表的意涵,並且對於房地產買賣專有名詞有更深的認識。那如果真的還有不懂的地方,也歡迎利用下方填寫表單,或是撥打0985-932-743康代書,更可以加LINE免費諮詢免費諮詢,我們都有提供24小時專人服務!

房地產買賣專有名詞總表

房地產買賣專有名詞總表
要約書 定金 斡旋金
買賣契約 不動產說明書 現況確認書
簽約 完稅 交屋
公契 私契 公告現值
兩價分離 預售屋 新成屋
中古屋 法拍屋 銀拍屋
用印 金拍屋 代標公司
點交 不點交 現況點交
委託書 專任委託 一般委託
地政士 仲介 代書
建商 代銷 高專
普專 仲介費 買賣不破租賃
漏水保固 成交行情 廣告戶
銷售率 登記規費 登記費
書狀費 公告地價

以上資訊為康代書獨家整理,欲知細節想繼續往下觀看。

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要約書/定金/斡旋金
要約書/定金/斡旋金

要約書

當買房的客戶通過仲介公司購買房產時,除了支付仲介費外,有時也可能只需簽署一份「要約書」給仲介公司,而不需要支付任何金額。仲介公司將以此份「要約書」與房東協商交易,當房東同意買方的價格和條件,買賣雙方就可以正式會面簽署買賣合約。

定金

「定金」和「訂金」並不是同一個概念。「定金」在《擔保法》所列五種擔保形式之一,被用作履行合同的保障。給予定金的一方如果未能履行合約義務,將無權向對方索回定金;而收受定金的一方如果未能履行合約義務,則需將定金返還兩倍。因此「定金」是法律間的交擔保契約。在支付金額方面,「定金」和「訂金」的支付都由雙方約定,然而「定金」的支付不得超過物品金額的 20%

斡旋金

為了保障房地產交易的巨額金額,以及確定買家購買房屋的意願並保證雙方的權益,近年來,仲介公司制訂了「斡旋金」制度。當顧客委托仲介公司時,如果出價與屋主的價格有差距,為了彰顯買家的誠意,仲介公司通常會要求買家提出一筆「斡旋金」以與屋主進行協商。

買賣契約

買賣契約在民法上被歸類為重要的契約類型,在民法債權編的第二章第一節提供了詳細的規範。買賣契約與人們的日常生活密切相關,從早上買早餐到便利店購買飲料、逛百貨公司買東西、甚至是買新房子組建家庭或創業,都是買賣契約的一部分。

不動產說明書

房地產公司在銷售房屋說明書中不僅包含標本、地籍圖、使用分區證明、增值稅等必要資訊,更透過描述周遭環境等方式,展現房屋的完整風貌。

現況確認書

在簽署房地產交易契約時,雙方填寫的關於房屋狀態、裝潢設施等資訊的單子將作為交屋的依據,以避免爭議的產生,並明確指出房屋瑕疵的責任所屬。

簽約/用印/備證流程
簽約/用印/備證流程

簽約

當兩方進行購買時,在簽約之前必須仔細核實契約內容,在簽約時更需要確保契約約定事項的可行性(例如搬遷時間、貸款償還時間等)有足夠的了解,才能進行簽約。如果兩方的貸款銀行不同,更需要先確認銀行的營業時間,避免因時間上的衝突而造成延誤。

用印

買賣雙方在進行房屋交易時,必須將所有相關的證明文件,例如報稅文件、過戶證明等,交予代理人,由代理人代表雙方進行相關文件的繪製,包括增值稅申報表、契稅申報表、公契、所有權轉移契約書、登記申請書等。在此過程中,也需要確認買賣雙方的印章已經正確盖好,同時買方需支付交易的第二期款項。

備證流程

  • 備妥證件:印章、印章證明文件、戶口名簿影本或戶籍謄本。

承辦代書將代表買賣雙方繪製增值稅申報書、契稅申報書、公契、所有權轉移契約書、登記申請書,並在上面蓋上印章。如果買方需要辦理銀行貸款,也應在此時決定銀行以及需要用印的資料。

  • 銀行貸款申請程序:收件、審查、估價、對保、用印、核貸撥款,大約需要兩到三星期的時間。
  • 備齊相關文件:印章、印章證明、戶口名簿影本或戶籍謄本。由代理人代表雙方在增值稅申報書、契稅申報書、公契、所有權轉移契約書、登記申請書等文件上蓋印,若買方需要申請銀行貸款,應在此時決定銀行並確認需要用印的資料。銀行貸款申請過程包括收件、審核、估價、對保、用印、核貸撥款,約需兩至三週的時間。

完稅

待稅項核准後,集郵代書人會向買賣雙方通知繳付稅款,此時買方需要付出第三期款項。繳稅流程如下:

  1. 稅捐機構核發稅單。
  2. 代書人通知買賳雙方在規定時間內繳付契稅及增值稅。
  3. 買方需准備相關證件和資金,包括:印章、給予賣方繳付完稅款、簽訂與尾款額度相同之商業支票交付代書、
  4. 代書人開始進行過戶及設定其他權益。
  5. 代書人與買賳雙方約定繳稅時間和地點。

交屋

付款完成之後,賣方應即與買方進行房屋移交程序,內容必須符合不動產交易契約中的細節,並建議進行現場移交,以防止未來的糾紛。

交屋流程:

  1. 律師前往政府機關獲取房屋變更所有權並協調交屋、付款時間。
  2. 進行點交。
  3. 歸還保證金。
  4. 交出房屋鑰匙、遙控器和住戶規則。

公契/私契/公告地價/公告現值

公契

在進行房屋交易時,公契是作為轉移產權的重要工具,通常由買方委託的代理人負責辦理,必須按照確定的文件編寫方式進行,並需要繳納印花稅。

私契

在一般的房屋買賣契約中,通常簽訂的是「私契」,除了約定買賣總價外,還需要詳細記載每一次付款的金額、時間等相關事項。與公契不同的是,「私契」不需要繳納印花稅

公告地價

政府每三年定期進行地價調整或重新定價,以考慮當前土地市價、上一次公告地價、地方財政需求、社會經濟情況以及民眾承受能力等因素,經過法定程序評估,並於每年一月一日公佈地價,作為土地擁有者申報地價後,依據課徵地價稅的依據。

公告現值

公告土地市值是指直轄市或縣市政府,對於轄區內的土地定期調查其地價變動,將地價相近的土地劃分為同一地價區間,再透過地價評議委員會評定,製作土地市值表,於每年一月一日公佈,作為政府課徵土地增值稅以及徵收私有土地補償地價的標準。

兩價分離

「兩價」是指「公告土地現值」和「公告地價」。自八十年七月一日開始,政府實施「兩價分離」政策,「公告土地現值」只是作為評定「公告地價」的參考,而「公告地價」則是真正的土地買賣價格。這兩者是有明顯區別的。

預售屋/新成屋/中古屋/法拍屋
預售屋/新成屋/中古屋/法拍屋

預售屋

預售屋是指已經取得建築許可證且在施工過程中或即將開始施工的房屋,已進行預售。這種銷售模式在台灣是獨特的,旨在為買房者降低經濟負擔,同時也減輕開發商施工期間的財務壓力和資金需求。

新成屋

「新成屋」是指在取得使用執照後三年內未經過轉手交易的房屋。這種房屋是新的,沒有被使用過,所有權人仍然是建築投資者或地主。然而,如果房屋已經被轉手,即使是剛建造完成的新房,它也會被列為中古屋。新成屋的出現是為了減輕買家的經濟負擔,同時降低開發者施工期間的財務壓力和資金需求。

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中古屋

中古屋的定義即為,已經經過多次買賣轉手或者已經領取使用執照且興建完工超過三年以上的房屋。這樣的定義有兩個特點:第一種是即使是新建房屋,如果已經有轉手買賣的情況,也算是中古屋;第二種是即使房屋名義還屬於原始建築者,但若建築物已經領取使用執照超過三年,也算是中古屋。因此,中古屋不僅僅是指老房子,新建的房子也有可能成為中古屋。

法拍屋

透過法院進行拍賣出售的房屋,被稱作法拍屋。這些房屋通常是因為抵押貸款逾期而由銀行委託法院進行拍賣,以清償債務。法拍屋的價格通常比市場上的價格要便宜許多,因此如果您能夠得標,有可能找到一些非常物超所值的房屋。但是,如果想參加法拍屋的競標,您需要對拍賣流程和所拍賣物品有足夠的了解,以避免遇到一些不可解決的問題。

通常情況下,法拍屋的結果是以投標價格達到拍賣最低價為準則,投標價格最高者成為得標人;如果有多人投出相同的最高價格,則以現場增加價格最高者為得標人;如果沒有人增加價格,則通過抽籤決定得標人;如果沒有人得標,則稱為流標。

金拍屋

金拍屋和法拍屋在法律上的權利義務關系是相同的,但最大的差別在於金拍屋的拍賣過程是由公正的第三方公司執行;而法拍屋則是由法院本身執行拍賣過程。

銀拍屋

在經過一次、二次、三次,甚至四次拍賣過程中,若均無人出價且無法成交,債權銀行為確保最低債權並消除呆賬,在不得已的情況下,將這些貶值的法拍屋接收並移轉到債權銀行本身名下。通過簡單的整理與修繕後,委托專業不動產拍賣公司進行現場拍賣,即為一般人所謂的「銀拍屋」。因為銀拍屋在出售前產權屬於銀行,因此不存在金拍屋無法成交的風險,且通常都可以先行看屋。

代標公司

代理標購公司專門負責代表買家參與法院拍賣的房屋和土地。從獲取拍賣資料、篩選合適的投標报價、處理產權轉移到點交房屋,代理標購公司提供的服務涵蓋了各個環節。

點交

當法院的拍賣過程完成後,房屋的使用權和所有權將一同被轉移到買受人手中。只要拍賣記錄明確註明點交,買受人就可以向法院申請執行交屋程序,並且將房屋正式接手。

不點交

法院只會轉移房屋的所有權,但不會轉移使用權。如果拍賣記錄未明確註明點交,法院將不會接受買受人的申請,因此買受人必須與佔用人自行協商解決交屋問題,法院不負責強制執行交屋程序。

現況點交

法院拍賣的房屋是依照當前的狀況交付給買家,但是如果有任何瑕疵,法院不承擔責任。在法院拍賣公告中常常出現「空房」、「拍定後交」或「依現狀交」、「部分交,部分不交」以及「租賃除去若確定,則交」等含義不清的說明,這些情況可能影響未來交房的困難程度,因此,在決定購買法拍房前,必須了解相關法律(例如:民法、強制執行法等)的規定。

委託書

當房東委托房地產經紀人代理買賣時,經紀人將與房東簽訂委托書,內容包括:不動產標示、雙方權利義務、委托價額、委托期間、附贈設備、標的物現況說明書、買賣價款支付方式等。如果在委托期間內需要更改合約內容,經紀人將簽署「委托事項變更合約書」。該合約在經紀人和房東共同確認無誤後,才生效。

專任委託

買賣雙方在買賣房屋時,經紀人扮演著買賣雙方的媒介角色,負責協助買賣雙方進行交流與溝通,並為買賣雙方提供專業的不動產知識與技巧。在買賣房屋時,買賣雙方可以透過經紀人的協助,輕鬆的達成買賣的目的

一般委託

當買賣雙方選擇多位不動產經紀人同時代表他們進行銷售時,可能會出現重複販賣的情況。為了防止這種情況的發生,銀行或保證公司扮演保證人的角色,提供保證書確保買賣雙方資金的安全。在買賣房屋時,所有買賣雙方的款項必須存放在銀行的專戶中,待成交當天完成手續後再由雙方一次交款、一次交權狀,以確保買賣雙方資金的安全。

地政士/仲介/代書/建商
地政士/仲介/代書/建商

地政士

曾稱為「土地代書」,現已正式命名為「地政士法」,通過90年10月的立法。為了執業,地政士必須通過專技特考,業務內容包括代表房地產權利人和義務人申請土地登記移轉。可執行下列業務:

  1. 代理申請土地登記事項。
  2. 代理申請土地測量事項。
  3. 代理申請與土地登記有關之稅務事項。
  4. 代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
  5. 代理申請土地法規規定之提存事項。
  6. 代理撰擬不動產契約或協議事項。
  7. 不動產契約或協議之簽證。
  8. 代理其他與地政業務有關事項。

仲介

房屋中介公司扮演著協助買賣雙方撮合的重要角色,就像是一位媒人般。他們的目的是協助買方找到合適的房屋,同時也能幫助賣方快速銷售房屋,從而促使買賣雙方成功交易。中介公司通過提供完整的服務,如提供房屋資料、協助預約看屋、解答買賣雙方的疑問等,以滿足買賣雙方的需求。

代書

等同地政士。

建商

建造房子的建設公司。

代銷

建築公司會委任代銷公司進行預售住宅或新建住宅的推銷工作,代銷公司的服務範圍非常廣泛,包括項目包裝、廣告行銷策略、銷售方式等等。

高專

高專、高級仲介往往沒有固定底薪,當銷售成交後,他們將會按照一定的比例分配傭金,通常在45% 到 70%之間。有些公司有提供勞保的福利。

普專

普專、普通仲介則是有固定底薪的,他們在入職後的一、二個月會有責任額,若未達到責任額,可能會扣除底薪;若超過責任額,則可以額外獲得傭金,傭金的比例通常在15%到25%之間。

仲介費

購買或銷售房屋是一個需要專業知識與諮詢的過程,而選擇仲介公司的協助,通常需要支付仲介費用。按照內政部的規定,買賣雙方通常需要支付仲介費,其上限為6%,其中賣方需支付4%,買方需支付2%。然而,仲介費的金額是可以協商的,需要根據具體情況進行談判。

漏水保固

根據《民法第 365 條》的規定,如果房屋存在漏水問題,這種情況是由前任主人造成的,前任主人必須承擔瑕疵擔保責任。因此,買方有權在半年內向賣方要求賠償,以及在5年內解除合約。但是,證明起來相當困難,因此許多仲介公司也提供防水保障制度,且不需要額外支付費用,保障期限通常約為半年。

成交行情

瞭解房價通常可以通過查詢行政區或附近的道路段,因為各區的房價是不同的。這可以讓您了解您想要購買房屋的實際成交價格的平均數值,以便做出明智的投資決策。

買賣不破租賃

租賃期間,如果出租方將房屋轉售給第三者,租賃合同仍然對新房主有效,承租者不得因合同無效要求出租方搬遷。

不定期租賃

在租賃期滿,雙方未再簽署合同且承租者繼續使用房屋,房東也不反對,這種情況稱為無固定期限租賃。

廣告戶/銷售率/登記規費

廣告戶

對於建築物已經完工或正在施工,且低層樓已經完成結構體的情況,開發商為了延長銷售期並增加銷售量,會選擇一些尚未出售的單元作為銷售樣板房,完成室內裝修以吸引客戶購買,這些作為實際銷售樣板的房屋稱為廣告戶。通常廣告戶已經完成裝潢,開發商不可能保留不售,但由於室內格局已經固定,經過一段時間的觀看後,售價有比較大的彈性,對於不希望再花錢裝修購買傢具的消費者,這是一個不錯的選擇。

銷售率

建築公司推出的新房量與實際銷售量的比例是非常重要的觀察指標,因為它可以幫助我們分析各個建築公司的業績狀況。在推案方式上,有「先建後銷」和「預售」兩種。如果以「先建後銷」方式推案,當年賣出的房屋即為當年的業績,未賣出的房屋也同,皆以銷售年度認列業績。如果以「預售」方式推案,入賬期間可能需要等到一兩年後完工交房,因此營建業的入賬有落後景氣的特點。

登記規費

辦理土地登記和建物登記時,需要繳納地政相關費用,分為「登記費」和「書狀費」兩項。

登記費

依土地法及相關法令繳納的費用,未滿新台幣 1 元不收費,標準如下:

  1. 他項權利設定、移轉登記:按權利價值千分之一計徵
  2. 建物所有權第一次登記:按建物權利價值千分之二計徵
  3. 權利變更登記:按權利價值千分之一計徵
  4. 土地總登記:按申報地價或權利價值千分之二計徵
  5. 他項權利內容變更登記:除權利價值增加部分按權利價值千分之一計徵外,其餘免費
  6. 標示變更登記:免費
  7. 更正登記:免費
  8. 預告登記:免費
  9. 更名登記:免費
  10. 住所變更登記:免費
  11. 塗銷登記:免費

書狀費

土地所有權狀、建物改良物所有權狀和其他權利的證明書狀每張需要繳納新台幣 80 元。

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房地產買賣專有名詞總結

以上是康代書對於房地產買賣專有名詞的總整理,透過本篇文章,希望大家對房地產買賣專有名詞都能有更深刻的了解。

了解房地產買賣專有名詞非常重要,但這些名詞只是其中的一部分。如果您想進一步了解房地產買賣的所有細節,歡迎與我們聯繫。我們擁有專業的顧問團隊,專門解答您關於房地產預售屋的所有疑問。我們結合專業知識和創新技術,為您提供最優質的服務。如果您希望尋找一個值得信賴的顧問,請不要猶豫,立即與我們聯繫!

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