換屋族必看!與小屋換大屋息息相關的「重購退稅」全攻略來了

小屋換大屋有著大學問!若是搞懂了小屋換大屋之間的眉角,其實能幫助自己省下一筆為數不小的金額,對於換屋族來說,也能夠相對減輕一點背房貸的負擔,因此無論您是因為家庭成員增加、工作地點遷移,或是其他原因需要換房子,這篇文章您一定要知道!

什麼是小屋換大屋?我是要「先買後賣」還是「先賣後買」?為什麼「重購退稅」對換屋族那麼重要?重購退稅可以退哪些稅?康代書帶您一起來了解。

我是康代書,擁有超過20年以上的不動產貸款經驗,旗下事務承作多年的房屋貸款案件,案量也是國內數一數二的。今天這篇文章我們將從「小屋換大屋」為出發,帶大家一起了解關於小屋換大屋、重購退稅的相關知識,如果真的還有不懂的地方,也歡迎利用下方填寫表單,或是撥打0985-932-743康代書,更可以加LINE免費諮詢,我們都有提供24小時專人服務。

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【小屋換大屋】小屋換大屋定義是什麼?有什麼好處?

什麼是小屋換大屋?
什麼是小屋換大屋?

小屋換大屋即是新屋的成交價需要高於舊屋。也就是說如果原先以1500萬購買了目前正在住的房子,但因為有換屋需求便再以2000萬買進一棟新的房子,由於新屋的成交價高於原本居住的舊屋,這樣便符合小屋換大屋的定義。

對於首購族、面臨人生不同階段如結婚、家庭成員增加,或是想提升居住品質等等情況而有不同需求的人而言,以小屋換大屋除了可以住得更加舒適、符合需求以外,另外一個好處在於「小屋換大屋可全額退稅」。

只要符合政府「重購退稅」措施的條件,即可以在時間內申請退稅,幫助減輕買房背貸款所造成的壓力。由於我們每一次買房都需要繳交不少稅金給政府,因此如何在小屋換大屋的過程中,省下先前被政府所徵收的稅金,更是每個人都必須要了解的事。

【小屋換大屋】想要小屋換大屋,「先買後賣」、「先賣後買」哪個好?

無論是因為工作臨時被調派而急需換房,或是隨著孩子漸漸長大開始考慮要更換空間更大一點的房子等原因,多數人在換屋的過程中,最先需要面臨的問題便是應該先買後賣,還是先賣後買才好?

以自身能力、以及換屋時所帶來的隱形成本為出發點來看,對於資金相對較為充裕的人來說,「先買後賣」能夠替自己爭取到更多時間好好整理原先的房子、慢慢尋找優質買家、談個好價錢,而若是手頭較不寬裕的人,「先賣後買」則可以減少需要同時背負兩份房貸的壓力,也就是說,無論想要先買後賣或是先賣後買,最重要的是要先評估完各自的利弊後,再選擇最適合自己的小屋換大屋方式,康代書整理了先買後賣與先賣後買的優缺點,一起來看看。

先買後賣優點

不用擔心舊房子賣掉後空窗期的租屋問題,且買完新家後搬一次家即可安頓好,省去過渡期間二次搬家之苦,而舊家也可以有時間淨空整理、提升賣相,容易有更好的價錢。

先買後賣缺點

如原房屋的貸款尚未還清,需同時背負兩份房貸,不僅金源負擔較大,也比較有賣屋壓力,因此適合資金較充足的人。

先賣後買優點

能夠使用賣掉舊房的資金來購買新家,自備款、房貸壓力相對較輕,而且舊屋已經賣掉了因此比較不需要承受賣屋壓力,適合資金較不充足的人。

先賣後買缺點

在已經賣掉舊房、尚未買到新房前,需要替空窗期尋找適合的暫時落腳處,前後需要搬至少兩次家,舟車勞頓較辛苦,且在購買新房的過程中,也較容易因為著急買房而下了錯誤判斷、買到條件較不好的房子。

【小屋換大屋】小屋換大屋退稅必知!什麼是重購退稅?

什麼是重購退稅?
什麼是重購退稅?

政府為了要打房、抑制被過度炒作而居高不下的房價,制定了課徵重稅的規則來壓制房地產投資客,但這樣的機制可能會無意間增加一般民眾買房、換房的壓力,因此為了減少民眾的負擔,便有了「重購退稅」的機制來應對,只要符合相關規定,都可以在時間內申請退回已經被徵收走的稅金。

「重購退稅」簡單來說就是重新購買房子時可以退稅。當我們將原本居住的房子賣掉並且購入另一間房屋來居住時,無論是先買後賣,或是先賣後買,政府都會在這個過程中徵收稅金,而符合重購退稅條件的人,則可以申請退回稅金。

而重購退稅根據房屋購入的時間不同,又被分為新舊制:

●重購退稅舊制

2015年12月31日前,採取財產交易所得舊制,免課土地增值稅、部分交易所得納入綜合所得稅。

重購退稅新制

2016年1月1日以後,採取房地房一稅制,依照持有時間及交易時程來判斷課徵稅率。

也就是說,只要是在2016年元旦以後進行小屋換大屋的人,都可以依循重購退稅新制來申請退稅。

【小屋換大屋】重購退稅新制可以退哪些稅?

重購退稅新制可以退哪些稅?
重購退稅新制可以退哪些稅?

「重購退稅新制」是由房地合一稅和土地增值稅共同組成,但兩者在退稅的計算上,還是有所差異:

房地合一稅:小屋換大屋全額退稅、大屋換小屋依比例退稅
土地增值稅:價低換價高全額退稅、價高換價低則不可退稅

1.房地合一稅

2016年1月1日起改版實施的房地合一稅,為「房屋土地交易所得稅新制」的簡稱,對於適用於房地合一稅的房屋而言,不論是小屋換大屋還是大屋換小屋(新家價格低於舊家),只要符合二年內換購自住,且前、後屋皆為自住等條件,就可以申請重購退稅,小屋換大屋者可以全額退稅,大屋換小屋者則能夠依照新屋與舊屋的價格比例來申請相對應的退稅金額。

不過需要額外注意的是,在申請重購退稅後,新屋於購入五年內都不可以從自住轉為其他用途或是再次轉移,否則會被國稅局要求退還稅額或是追繳原扣抵。

2.土地增值稅

在換屋的過程中通常會同時將原屋持分或基地一同出售,而只要換房的時間在二年以內,已被徵收的土地增值稅同樣適用於重購退稅,可以申請退還稅額。

若是想要申請土地增值稅的重購退稅,首先原屋的基地要符合「自用住宅用地」條件,必須由地主或是家人進行戶籍登記,而在購入新屋後,新地主的登記人需要與舊地主為同一人,且同樣需有家人登記戶籍,這樣才能夠順利獲得重購退稅。也就是說,假設先生在出售舊土地後,再以太太的名字購入新土地,因為土地所有權人不同,便無法申請土地增值稅退稅。

另外提醒大家,土地增值稅的申請標準是依照地價而非房價來進行判斷,若是新家的土地價值比舊家還低,就無法申請退稅,因此在搬家前需要額外注意前後房的地價水準差別,以免造成無法退稅的遺憾。

【小屋換大屋】重購退稅申請條件、限制與注意事項

重購退稅有哪些限制條件?
重購退稅有哪些限制條件?

小屋換大屋後想要成功退稅,以下限制條件須注意,在成功退稅後也別因此就忘了相關規定,以免事後被國稅局再次追繳原本退還的稅額。

1. 不動產的性質須為「自用」

無論是賣出或買入的房屋,都必須符合「自用」性質。

2. 買賣的所有權人須為本人或配偶

買賣的所有權人可以為本人或配偶,但買房子和賣房子必須是同一人,賣掉誰的房子就以誰的名義買進新房子。

3. 出售前1年不得營利或出租

原持有的房屋土地在出售的1年前,不可以有營利或是出租等情事。

4. 須於2年內完成申請退稅

若想申請重購退稅,必須在產權登記移轉的2年內完成申請。

5. 5年內不得有售出、營利、出租等情事

新購入的房屋與土地,不得於5年內進行售出、營利、出租等,若有違反則須追繳已退還之稅款。

【小屋換大屋】小屋換大屋重購退稅試算案例分享

*案例:小王在2021年5月出售自住舊屋,成交價1000萬元,假設繳納房地合一稅100萬元。

●情境一、小屋換大屋全額退稅

2022年8月小王再以1500萬元購入新屋自住,因為新屋買價高於舊屋賣價(1000萬元),為小屋換大屋,因此小王可申請100萬元全額退稅。

情境二、大屋換小屋依比例退稅

2022年8月小王再以800萬元購入新屋自住,但因為新屋的成交價比舊屋還低,因此判定為大屋換小屋,能夠依照比例退稅,計算方式如下:
已繳房地合一稅x(新屋價格/舊屋價格)=退稅金額
100x(800/1000)=80,故小王可以依比例申請退稅80萬元。

【小屋換大屋】小屋換大屋 ptt dcard常見問題Q&A

1.小屋換大屋可以退稅嗎?

可以喔!根據「重購退稅新制」的規定,小屋換大屋可全額退稅、大屋換小屋則依比例退稅。

2.「重購退稅」為什麼對換屋族很重要?

因為我們在出售舊家時須繳交一筆房地合一稅,而重購退稅則是在換購新家時將這筆稅金退還回來,能夠減輕換屋族在買房時的負擔,非常重要喔!

3.想要小屋換大屋,先買後賣好嗎?

先買後賣的優點在於不用擔心換屋期間的空窗期,但缺點為資金負擔壓力較大,由於每個人的狀況不盡相同,建議先評估自身能力是否適合後再決定。

如果您有小屋換大屋、重購退稅相關問題,請聯繫康代書。我們旗下有專業的團隊提供您免費諮詢,省去您寶貴的時間與金錢。我們對待每一位客人就如家人一樣,您的問題就是康代書的問題。

假設在看完今天的文章後還有任何問題,也歡迎利用下列表單或致電康代書0985-932-743,或加LINE,我們皆有24小時專人為您免費諮詢,任何問題都歡迎與我們做諮詢,想要聊聊、討論都歡迎!


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