包租代管是什麼?資格為何?費用有哪些?包租代管優缺點分析一文詳解!

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包租代管是什麼?資格為何?費用有哪些?包在房地產租賃領域,隨著市場的發展,包租代管逐漸成為房東們優化資產運作的一種選擇。究竟包租代管是什麼?包租代管房東需要擁有什麼樣的資格?包租代管服務的費用包含哪些項目?在考慮是否選擇包租代管時,我們該如何全面評估其優缺點?

這篇文章將透過針對這些問題的深入探討,為你提供全方位的資訊,幫助你更好地了解包租代管的本質和運作機制!

透過對包租代管資格要求的解析,費用結構的細緻分析,以及優缺點的客觀評估,相信在你看完本篇文章以後,可以對於包租代管有更深層次的理解,從而更好地應對日益複雜的租賃市場!

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包租代管是什麼?

包租代管是什麼?
包租代管是什麼?

包租代管是指房東將房屋托付給合法登記的租賃住宅服務業者,由他們代為租出和管理。若涉及到政府的計畫,這就是社會住宅包租代管。根據租賃住宅市場的規定,這可以分為「包租」和「代管」兩個主要方面。

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包租

包租指的是,房東將房屋委託給包租業者,簽署租賃契約後,由業者再將房屋轉租給房客,並承擔相應的住宅管理責任。簡單來說,包租業者在這裡扮演「二房東」的角色,協助房東出租和管理房屋,房客則將租金支付給業者,所有住宅問題由業者處理。

代管

代管則是指房東和房客自行簽訂租賃契約後,由代管業者代替房東管理房屋,但不承擔實際的出租責任。換句話說,代管業者只是充當「房屋代理人」的角色,負責協助房東和房客進行配對,並管理房屋,但不必負擔實際的租賃責任。對房東而言,需自行承擔出租責任,但一旦租出後,代管業者可協助處理相關事務,減輕了房東的管理負擔;對房客而言,租房後的問題可以透過代管業者解決,減少了與房東的直接溝通。

社會住宅包租代管是什麼?

社會住宅包租代管是什麼?
社會住宅包租代管是什麼?

社會住宅包租代管是一種整合包租代管概念與社會住宅政策的模式。在這計畫中,政府透過提供各項激勵和補助,鼓勵房東釋出房屋,將其交由參與社會住宅包租代管計畫的正規租賃住宅服務業者代為管理。值得注意的是,這不包括政府興建的社會住宅。

由於政府興建社會住宅耗時且費用高昂,社會住宅包租代管的主要目標在於善用現有閒置的私人住宅,快速提供更多租屋選擇,同時減輕地方政府興建社會住宅的財政壓力。

透過這種方式,房東可委託代管業者負責出租和管理房屋,不僅能穩定每月收租,還可享有稅收減免和維修費用的補助。對於租房者而言,他們能以市價的約八折租金承租房屋,同時還有公證費用的補助,確保租約的保障。此外,當房屋出現問題時,也可以直接找業者處理,避免因房東不合作而產生的困擾。

包租代管費用如何計算?

一般包租代管費用

  • 包租業者費用: 通常收取租金的1%到3%作為管理費用,房東實際收入為租金的7%到9%。
  • 代管業者費用: 由於無需承擔租賃風險,其收費僅為租金的1%,房東實際保留租金為9%。

社會住宅包租代管費用

  • 房東費用: 需以市價八折的租金提供給包租業者,但可享受到相應的稅賦減免和住宅修繕等優惠,無額外費用。

社會住宅包租代管有哪些優惠?

社會住宅包租代管提供了一系列的優惠措施,以鼓勵房東和房客參與租賃方案。這些措施主要包括3稅有減免(綜所稅、房屋稅、地價稅)、3費有補助(修繕費、保險費、公證費)、3年有服務(包租租約3年、代管租約1年即可續約)的333優惠。

給房東的優惠

  1. 綜合所得稅減免: 若每房每月租金收入在15000元以下,可免繳納綜合所得稅。超過15000元的租金部分,可再減除60%的稅金。
  2. 房屋稅、地價稅減免: 由各地方市政府制定,可適當減免,具體賦稅優惠可向當地政府查詢。
  3. 住宅修繕費用補助: 提供每屋每年10000元的修繕補助,最長補助3年。
  4. 居家安全險費用補助: 提供最高3500元的補助,由業者協助房東向保險公司投保居家安全險。
  5. 專業管理免服務費: 在包租和代管方案中,只要簽訂相應租約即可續約,房東免繳服務費,並有專人協調處理任何糾紛。

給房客的優惠

  1. 租金差額補助: 房客可以市場租金的8折或9折租到房屋,政府補助租金差額,符合資格者還可申請租金補貼,實現「雙補助」減輕經濟負擔。
  2. 公證費用補助: 包租業者與房客簽訂轉租契約時須辦理公證,政府提供補助公證費,最高補助金額視地區而定。

社會住宅包租代管優缺點

社會住宅包租代管優缺點
社會住宅包租代管優缺點

社會住宅包租代管制度帶來了一系列利弊,以下深入探討其優缺點:

社會包租代管優點

  1. 公證效力租約: 透過公證,包租業者和房客的租約具有法律效力,房東在面對違約問題時更具法律保障。
  2. 穩定收租: 包租業者即便房屋未被租出,仍需支付固定租金,確保房東每月穩定收入。
  3. 抵稅和多項補貼: 房東可享有每年的租金收入抵稅額度,政府提供的補貼,包括修繕、居家安全險、租金和公證費用,有助減輕經濟負擔。
  4. 租金優惠: 無論是包租還是代管,提供的租金均較市場價格優惠,給予租客更具經濟實惠的選擇。
  5. 管理省時少麻煩: 業者負責處理管理、維護、修繕等事宜,減輕了房東親自參與房屋管理的麻煩和時間成本。

社會包租代管缺點

  1. 固定簽約期限: 包租和代管方案皆有固定的租約期限,限制了房東進行短期租賃的靈活性。
  2. 房東無法挑選房客: 在包租方案中,業者挑選房客,房東無法直接參與篩選。代管方案雖可由房東篩選,但仍需符合相關規定。
  3. 包租業者風險高: 包租業者需承擔承包租賃風險,即使房屋未租出,仍需支付租金,增加了風險成本。
  4. 代管有空置期風險: 代管業者無法保證租金收入,有可能出現空置期,需由房東自行承擔此風險。

包租代管 ptt Dcard常見問題Q&A

康代書幫你整理以下包租代管常見問題,如有更多疑問也歡迎聯絡康代書。

政府為什麼要推動社會住宅?

政府推動社會住宅的原因在於考慮到部分經濟或社會弱勢群體難以在民間租到適居或負擔得起的住宅。因此,政府制定相應計畫興建社會住宅,專門提供給這些人群租住,以解決他們在居住方面的問題。這些經濟及社會弱勢者包括低所得家庭、單親家庭,以及有三名以上尚未成年子女的家庭。透過提供社會住宅,政府致力於改善這些群體的住房狀況,緩解他們的居住壓力。

參加社會住宅包租代管計畫的房東可以在中途出售房屋嗎?

可以,當房東在租約期間中途決定出售該住宅時,應遵循民法第425條及相關租約規定辦理。

如果房屋與租賃廣告內容不符會有罰則嗎?

根據租賃住宅市場發展及管理條例第13條的規定,倘若媒體經營者在承接租賃住宅廣告刊登的委託時,明知或有可能獲悉住宅的面積、屋齡、樓層等事實不符合實際情況,將需負連帶賠償的法律責任。此外,根據租賃住宅市場發展及管理條例第37條的條文,倘若租賃服務業者在廣告中提供的內容與實際情況不符,或是企圖規避或拒絕主管機關的業務檢查,將面臨10000元以上50000元以下的罰鍰,並若在指定期限內未能改正者,主管機關得依次數再行處罰。

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包租代管是什麼?
包租代管是什麼?

如果房客積欠租金包租代管業者處理方式為何?

當房客有積欠租金情況發生時,業者應遵循民法第440條第2項的相關程序辦理。

租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。

包租代管總結

包租代管是一種房東委託租賃住宅服務業者管理房屋的模式,分為包租和代管兩種形式。在包租中,業者負責轉租給房客,房東穩定每月收租;而代管則是業者代替房東管理房屋,房東需自行承擔出租風險。優點包括穩定收租、租金優惠,但也伴隨著業者和房東的風險。

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