【平均地權條例懶人包】平均地權條例是什麼?房價會降嗎?施行細則、修正案及修法一次搞懂!

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平均地權條例是什麼?房價會降嗎?為了有效遏止炒房亂象,政府在近年來展開了一系列的打房行動。央行多次升息、各種打房政策陸續實施,成功降低了房市的熱度。而在這波整頓潮中,行政院於2022年4月通過《平均地權條例》修正案,經過8個月的延宕,終於在2023年1月10日三讀通過,並於7月1日正式上路,帶來了五大重拳,針對過熱的房市進行強力打擊。

這項修法的核心目標是限制預售屋換約轉售、嚴懲不當炒作,以及建立更嚴謹的預售屋解約申報制度,同時加強了私法人購屋的許可制度,並推行檢舉獎金制。這一系列的改革舉措在業界引起廣泛討論,究竟《平均地權條例》修正案有哪些重要內容?這次修法對現行房市會有什麼樣的深遠影響?最終,這是否能夠實現居住正義?本文將一一為你詳細解說。

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平均地權條例是什麼?

平均地權條例是什麼?
平均地權條例是什麼?

《平均地權條例》的歷史根源可追溯至1954年,當時政府為應對都市土地管理問題而制定了《實施都市平均地權條例》。然而,該法僅適用於都市土地,使得其他名目的土地成為投機客謀取非法暴利的對象。

於1977年,政府進行修正,將其更名為《平均地權條例》,旨在解決先前法令僅針對都市土地的限制,以防止不當的投機行為。此次修正擴大了平均地權的實施範圍,全面推行平均地權的理念。從1977年修正公布平均地權條例至今,該法歷經15次修法沿革,持續調整以因應土地市場的變遷。

現行的《平均地權條例》包含規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公和土地使用等5大項目,前4項為平均地權的4大綱領,剛好能夠達成一個均衡的土地交易循環。

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規定地價

當土地未經定價時,政府可以調查、參考分區內近一年土地買賣或收益價格,為其制定公平交易價格。定價每2年執行一次,以確保價格合理性。

照價徵稅

地價既經規定,就代表土地已具有一定價值,並隱含潛在收益能力。因此,土地持有人應按照土地規定地價,如實申報、繳納「地價稅」。

照價收買

照價收買旨在維護土地自由,並均衡地價水準。政府可基於「公益用途」、「修正低報現值」及「均衡私人土地持有數量」等目的,照價收買土地。

漲價歸公

規定地價後,土地價值可能因自然因素而上漲,當中產生的價值差,不應由土地持有人獨有。政府會據此徵收「土地增值稅」,將利益收歸公眾享有。

由此可見,《平均地權條例》的存在,就是為了避免在自由經濟制度的運作下,土地過度集中於少數人手中。為穩定市場,政府將有限度地介入、控管土地交易行為,以達成供需價格的平衡,以及公眾的利益。

平均地權條例為什麼要修法?

面對新冠疫情帶來的巨變,資金湧入台灣房市,房價節節攀升,社會上對居住正義的期盼也越發強烈。為因應這一挑戰,政府不得不積極修法,針對《平均地權條例》進行調整。這次修法的主要目的在於防止不法份子進行過度炒作,使土地及房屋價格遭受扭曲,進而危害市場的穩定與健康發展。透過修法,政府期望能夠有效抑制投機行為,確保不動產市場的平穩運作,同時實踐居住正義的核心價值。

平均地權條例修正案,5大修正內容不可不知!

平均地權條例修正案,5大修正內容不可不知!
平均地權條例修正案,5大修正內容不可不知!

房屋和土地同為不可替代的基本需求,供需和價格的調控應合理進行,以確保人民享有充分的居住權利。然而,近年來住宅市場普遍呈現商品化、私有化和金融化的趨勢,為炒房者提供了機會,使得「購房」成為一般民眾難以企及的夢想。

《平均地權條例》修正案的核心目標在於制止某些人浮報實價登錄價格、炒高價格再轉售牟利,或者透過其他投機手段惡意炒作房市。此次修法的五大主要點包括「預售屋禁止換約轉售」、「明確炒房罰則」、「管制私法人購屋」、「建立舉報獎金制度」,以及「納管解約申報登錄」等措施,旨在有效制止不當的炒作行為,同時保護消費者的基本權益。

新增:限制預售屋及新成屋的換約讓與及轉售

在2020年12月,立法院已通過禁止市場轉售預售屋的法案,稱為紅單。而此次《平均地權條例》的修正草案進一步加強了對契約轉讓的限制,建商不得同意或協助契約的炒作或轉讓,違者將面臨50~300萬元的罰款

根據平均地權條例子法的規定,仍有三類情況允許預售屋/新成屋契約的讓與或轉售:

  1. 讓與/轉售對象為買受人的配偶、直系或旁系血親。
  2. 簽約後買受人死亡,其繼承人合法繼承契約。
  3. 私法人合併後依法承受,或解散清算後的財產歸屬之換約等情況。
  4. 此外,平均地權條例的實施細則也對以下情況開放預售屋的轉售,但需經直轄市、縣(市)主管機關核准,且每兩年僅限換約一戶。這些情況包括:
    1. 買受人簽約後非自願失業超過6個月且未就業。
    2. 買受人死亡,繼承人不願保留。
    3. 共同買受人間的轉售。
    4. 房屋因災害毀損無法居住。
    5. 本人或其家庭成員發生意外事故,致第三人重傷或死亡。
    6. 本人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症須全日照顧超過6個月。

新增:明訂房市炒作定義,重罰炒作行為

未來,無論是透過線上或線下方式,散布不實不動產交易資訊,或是通過違規的不實交易方式,以影響市場秩序或牟取暴利,都將視為惡意操縱行為。對於這樣的行為,行為人將面臨每筆交易100~5,000萬元的重罰,且限期未改正者更將受到連續處罰。

新修法針對不動產炒作行為的定義包括:

  1. 透過電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式,散布不實的銷售價格、銷售量,或將不合理的開價誤導為實際成交價等相關資訊,進而影響不動產交易價格。
  2. 利用人頭(例如親屬、員工或僱工)進行排隊、支付定金或簽署虛假預約單、買賣契約等,通謀使用虛偽手段,製造不動產交易活絡的假象,欺騙消費者爭相搶購,引起可能買不到房屋的恐慌。
  3. 透過網路、社群或特定場所,自行或以他人名義或集結多數人,違規進行潛銷(如未取得建造執照即進行銷售)、未經授權擅自銷售、仲介、提供換約轉售平台(通路)、協助換約轉售,連續買入或加價轉售不動產,影響市場秩序或壟斷轉售牟利,以哄抬售價,使自住需求者不得不承擔更高的房價。
  4. 從事其他有損不動產交易價格或秩序的操縱行為。

新增:管制私法人購入自用住宅

為有效管控市場,新修法對私法人購買自用住宅實施嚴格的許可制度。私法人在購買房屋用於住宅之前,必須依法向中央主管機關提出使用計畫,獲得許可方可進行交易。此外,在移轉登記完成後的5年內,除非因強制執行、徵收或其他法定原因,否則不得將房屋所有權轉移或讓與,且不得進行預告登記。

私法人購屋用途的許可項目包括:

  1. 宿舍使用,人數不可超過員工總數。
  2. 具有一定規模的出租經營使用,擁有同一使用執照下的房屋需達到5戶以上。
  3. 衛生福利機構場所使用,例如長照機構等。
  4. 合作社買受住宅,供社員共同使用。
  5. 合建、實施或參與都更危老計畫。
  6. 其他經內政部公告的用途。

特別值得注意的是,符合以下情形的私法人購屋可以納入「免經許可」的項目:

  1. 公國營事業或受政府捐助的財團法人。
  2. 由AMC/台灣金聯進行購買。
  3. 從事經紀業購受的瑕疵物件。
  4. 透過法院拍賣取得。
  5. 購買文化資產。
  6. 具有優先購買權的情況。
  7. 參與都市更新或危老重建計畫。
  8. 依合建契約與土地所有權人進行購買的住宅。

新增:建立檢舉獎金制度針對違規行為

為了有效監督不動產交易過程中的合規情形,新修法特別設置了檢舉獎金制度。若民眾發現不動產買賣過程中或在實價登錄申報中存在違規行為,例如買價登錄逾期、虛報交易資訊、紅單轉售、換約、AB約等,可向所屬縣市政府提供相關證據進行檢舉。經查證屬實的情況下,檢舉人將獲得罰鍰金額中的30%作為檢舉獎金,每案獎金上限為1,000萬元。

為防範濫用檢舉制度,平均地權條例施行細則特別明訂,檢舉獎金制度實行實名制度,檢舉人須提供具體事證,如發現有任何偽造行為,將根據法律規定移送檢調單位調查。

新增:預售屋及新成屋買賣契約解約行為納管

過去的《平均地權條例》僅針對預售屋買賣契約的「簽訂」進行了管理,然而,在本次修訂草案中,不僅保留了對簽約的監管,同時也將解約行為納入法規範疇。修正條文明訂,若建商發生買賣契約解約的情形,應於解約後30天內提出申報並辦理登錄,否則將受到按棟處罰,罰金範圍為3萬至15萬元不等。

如欲深入瞭解《平均地權條例》修正內容以及新舊法條對照,可點擊以下連結閱讀:平均地權條例修正對照表。

平均地權條例修法後有哪些影響?能落實居住正義嗎?

平均地權條例修法後有哪些影響?
平均地權條例修法後有哪些影響?

《平均地權條例》修正案的實際效果難以一概而論,但該修法旨在應對房地產市場中存在的不當投資和炒作現象,以促進居住正義。以下是可能的影響:

平均地權條例修法正面影響

  1. 抑制投資客炒作: 修法針對預售屋及新成屋實施多項限制,有助於遏制投資客的短線炒作行為,降低市場投機。 
  2. 保護消費者權益: 透過建立相應罰則,加強對不當行為的打擊,有助於保護消費者的權益,降低市場不正當競爭。

平均地權條例修法負面影響

  1. 影響法人投資者: 修法對私法人購買住宅實施許可制度,可能對法人投資者產生影響,尤其是在都更和危老整合方面。
  2. 交易程序變複雜: 修法規定了諸多條件和限制,可能使得房地產交易程序變得更加複雜,對有臨時資金需求的民眾提出更高要求。
  3. 建商面臨挑戰: 針對預售屋解約的處罰措施,可能對建商的營運帶來一定的困難,尤其是高槓桿操作的中小型建商。

《平均地權條例》的修法主要旨在打擊不當的投資客炒作,期望在正常運作下引導房市回歸至剛需市場。對於廣大有自住需求的購屋族而言,相信將有更多機會在市場中找到符合自己需求的幸福之家。

修法的實現居住正義的能力取決於其實際執行和市場反應。隨著法規的落實,政府需密切關注市場動態,並視需要進行調整,以確保修法的效果能夠達到預期目標。

平均地權條例修正後房價會隨之下降嗎?

理論上來說,平均地權條例修法通過後,可能對房市產生一些影響。修法的目的是抑制投資炒作行為,加上市場供過於求的情況,央行利率上升以及全球資金緊縮等因素,可能導致原先支撐房價上漲的因素發生調整。以下是可能影響房價的因素:

  1. 抑制投資炒作: 平均地權條例修法的一大目的是打擊投資客的不當炒作,這可能減少市場上的短期投機行為,從而影響房價的穩定性。
  2. 市場供過於求: 如果市場供過於求,即房源較多而需求較少,這會對房價產生下行壓力,因為買家有更多的選擇權。
  3. 央行利率上升: 央行利率上升可能使貸款成本增加,這可能對購屋需求產生一定的制約,對房價形成抑制。
  4. 全球資金緊縮: 如果全球資金緊縮,可能影響資本流動,進而影響台灣的房地產市場。
  5. 預期心理調整: 如果原先的預期是「房價只漲不跌」,但這種預期受到改變,買家可能會更謹慎,影響市場需求。

但僅是一種預測,實際的市場反應還需觀察修法實施後的具體情況,以及其他因素的綜合影響。

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平均地權條例實施日期是什麼時候?

《平均地權條例》的母法已在2023年2月10日正式生效,並於7月1日修法上路。

平均地權條例施行細則改了哪些?

  1. 換約轉售門檻限制:預售屋或新建成屋的買賣契約,買受人除了親屬關係外,不得讓與或轉售第三人,且建商不得同意或協助契約讓與或轉售。違規者將面臨戶棟處罰新台幣50萬至300萬元。
  2. 重罰炒作行為:對於不動產市場中的不實資訊散布、虛偽交易營造熱銷假象、違規銷售影響市場交易秩序的行為,訂定明確罰則,按交易戶數處罰新台幣100萬至5,000萬元,政府可連續處罰直到改正。
  3. 建立檢舉獎金制度:鼓勵民眾檢舉不動產交易違規行為,經查證屬實後,可獲得罰鍰中30%的獎金,每案不超過1,000萬元。
  4. 管制私法人購屋:對私法人購買住宅實行許可制,且在取得後五年內不得移轉、讓與或預告登記。若私法人透過特定方式取得不動產,則無需經過平均地權條例許可。
  5. 解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,建商應在30天內申報登錄,違規者將面臨戶棟處罰新台幣3萬至15萬元。政府希望透過解約申報登錄制度,提高預售屋市場的透明度。

平均地權條例對預售屋有什麼影響?

平均地權條例對預售屋產生了多項影響,其中包括以下主要方面:

  1. 換約轉售門檻限制: 修法規定,預售屋或新建成屋的買賣契約中,買受人除了配偶、直系或二親等內旁系血親外,或經內政部公告的特殊情形,不得讓與或轉售第三人。建商不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者將面臨戶棟處罰新台幣50萬至300萬元。這一措施的目的是遏制預售屋的不當炒作和轉售現象,保障買受人的居住權益。
  2. 解約申報登錄: 預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄,違規者將面臨戶棟處罰新台幣3萬至15萬元。透過建立解約申報登錄制度,政府希望提高預售屋市場的透明度,防範解約後的轉售行為。
  3. 限制換約轉售: 修法規定,預售屋或新建成屋的買賣契約中,買受人在簽約後因受強制執行、重病長期療養、非自願失業或重大變故以致無力繳款的情形下,方可換約轉售。這一限制旨在防止預售屋市場的不當換約轉售行為,保障買受人的權益。

平均地權條例的修法針對預售屋市場實施了較嚴格的管控,主要目的在於遏制不當炒作和轉售行為,保障消費者的權益,同時提高市場的透明度。

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平均地權條例溯及既往時間點為何?

這次對《平均地權條例》的修法嚴格禁止了預售屋的轉售和轉讓行為。對於大多數民眾而言,最引起關注的是法令是否會追溯到過去的時間點,然而目前政府似乎傾向於新法不適用於過去的交易行為。

平均地權條例總結

《平均地權條例》修法通過,明確禁止預售屋換約轉售、建立檢舉獎金制度、管制私法人購宅等措施,強化了打擊炒作行為的手段。修法的目的在於維護市場穩定,防範不當投機,落實居住正義。此舉對遏制過去房市投資炒作有所裨益,然而,也引起一些爭議和市場變化,特別是對於預售屋市場的影響令人關注

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